Jako celostátní poskytovatel zpráv o náležité péči v oblasti životního prostředí a inženýrství, včetně ESA fáze 1, často dostávám od svých klientů otázku „Do Opravdu potřebuji Fázi 1? “. Odpověď vás možná překvapí. Jednoduchá odpověď je samozřejmě ANO, pouze Fáze 1 ESA podle ASTM E1527-05 a standard Agentury pro ochranu životního prostředí (EPA) Všechny příslušné dotazy (AAI) mohou chránit uživatele zprávy před odpovědností CERCLA. V průmyslu však existuje mnoho dalších omezených environmentálních hodnocení, která se používají jako nástroj obchodního rozhodování o nákupu a / nebo půjčování nemovitostí. Tato hodnocení, která mají omezenou povahu, jsou obecně rychlejší a levnější než ESA Fáze 1. Je to proto, že tato hodnocení jsou z větší části „kousky“ Fáze 1. Například Environmentální transakční obrazovka (ETS), která je tak běžná, že má svůj vlastní standard ASTM (E1526- 08), je „mini“ ESA fáze 1 sor ts. Zahrnuje mnoho stejných prvků, jako je kontrola databáze, průzkum webu a omezená historická kontrola. Jiná hodnocení kombinují jednu nebo dvě položky Fázového 1 Environmentálního rozsahu, aby vytvořily omezenou zprávu. Ceny se pohybují od 250 do 1400 USD v závislosti na tom, co je zahrnuto, přičemž část nákladů na návštěvu webu je největší hnací silou nákladů.
Při rozhodování, zda „potřebujete“ 1. fázi nebo ne, zvažte několik klíčových otázek:
- Je pro vás ochrana odpovědnosti CERCLA důležitá? Pokud ano, pak bude stačit pouze Fáze 1
- Typ nemovitosti
- Pokud se jedná o průmyslové vlastnictví nebo jiný vysoce rizikový typ nemovitosti, doporučuje se ESA fáze 1
- Pokud se jedná o kancelářskou budovu, bytový komplex nebo jiný typ nízkorizikového majetku, lze uvažovat o omezené hloubkové kontrole v oblasti životního prostředí
- Pokud se jedná o neobsazenou půdu, která nebyla nikdy vyvinuta, lze uvažovat o omezené hloubkové kontrole v oblasti životního prostředí
- Umístění nemovitosti (pamatujte, že se na svůj pozemek nejen díváte) během posuzování vlivů na životní prostředí, ale i okolních nemovitostí a toho, jak mohou mít vliv na váš majetek)
- Pokud se nemovitost nachází v městské, vysoce rozvinuté oblasti, která byla po dlouhou dobu se doporučuje ESA 1. fáze
- Pokud se nemovitost nachází v převážně nezastavěné oblasti, lze uvažovat o omezené hloubkové kontrole v oblasti životního prostředí
- Co vyžaduje váš věřitel? To by mohla být nejdůležitější otázka ze všech. Mnoho poskytovatelů půjček má vlastní rozsah práce, který požadují v závislosti na typu půjčky (například půjčka Fannie Mae, Freddie Mac nebo HUD mají všechny své vlastní požadavky na náležitou péči), typ nemovitosti nebo jiné rizikové faktory.
Samozřejmě, pokud kterékoli z těchto omezených environmentálních hodnocení zjistí něco znepokojujícího, co by bylo třeba dále prozkoumat, doporučuje se úplné posouzení environmentálních lokalit 1. fáze nebo jiný krok, který může přidat další náklady a čas na realizaci projektu.
Foreclosures jsou další záležitostí, avšak téměř 100% času, kdy věřitel uvažuje o převzetí nemovitosti, je krytí odpovědnosti CERCLA nanejvýš důležité a je prováděno AA 1 v souladu s AAI. Ve skutečnosti jsou do práce často přidávány další položky mimo rámec ASTM jako „Fáze 1 plus“ (viz můj předchozí blog Globe Street o due diligence Foreclosure).
