Pronajímatel nenese automaticky odpovědnost za všechna zranění, která nájemci utrpí při pronájmu. Obecně jsou pronajímatelé odpovědní za zranění nájemců pouze tehdy, když akce (nebo nečinnost) pronajímatele byla neopatrná a způsobila nebo přispěla ke zranění. (Někdy jsou pronajímatelé rovněž odpovědní za zranění hostů nebo jiných osob navštěvujících pronájem.)

Když je pronajímatel nedbalost

Podle právního konceptu nedbalosti je chování pronajímatele bezprostřední příčina újmy nájemce, může soud uložit pronajímateli odpovědnost vůči nájemci – i když pronajímatel nezamýšlel žádnou újmu. Skutek (nebo nečinnost) je bezprostřední příčinou, kdy by běžná osoba mohla rozumně předpokládat, že by dotyčnou újmu způsobila.

V žalobě o újmu na zdraví soud posoudí následující faktory, aby určil pokud byl pronajímatel nedbalost.

Kontrola nad nebezpečným stavem. Ve většině případů budou za zranění nájemce odpovědní pronajímatelé, pokud jsou ze zákona povinni udržovat a opravovat faktor způsobující zranění. Například pokud je nájemce zraněn po pádu na rozbité schodiště ve společném prostoru, který má udržovat pronajímatel, je pravděpodobně odpovědný pronajímatel.

Znalost skrytého nebezpečí. Pronajímatelé musí informovat nájemce o nebezpečných podmínkách, které nejsou zjevné nebo jsou skryté, například nerovná podlaha nebo přístupové dveře do sklepa pod koberečkem.

Předvídatelnost nehody. Pokud rozumná osoba mohla předvídat, že by něco mohlo způsobit zranění, například uvolněné zábradlí na schodišti pod kontrolou pronajímatele, musí pronajímatel přijmout opatření k prevenci úrazů (například přímí nájemci, kteří čekají na opravy alternativního schodiště). Pronajímatel však nenese odpovědnost za úrazy. Je například nepravděpodobné, že by havarijní situace, jako je odlupování tapet, způsobily zranění, ale pokud by k tomu došlo, je pravděpodobné, že za to nebude odpovědný pronajímatel.

Náklady a proveditelnost snížení nebezpečí. Je pravděpodobné, že soudy ponesou pronajímatele odpovědnými za újmy nájemců, pokud by jednoduché opatření za rozumnou cenu mohlo nebezpečný stav vyloučit. Například malování jasného pruhu na neočekávaný krok nahoru na terasu je jednoduchým opatřením, které může pronajímatel podniknout, aby zabránil nájemníkovi v klopýtnutí. Soud mohl zjistit, že pronajímatel byl z nedbalosti, protože riziko újmy tak výrazně převáží břemeno zmírňování.

Pravděpodobnost vážné újmy. Pokud existuje velké riziko vážného zranění, je pravděpodobné, že by soud požadoval, aby pronajímatel situaci napravil co nejdříve, bez ohledu na obtížnost opravy. Například vyvýšená paluba se zkaženými nosnými trámy musí být odstraněna, vyměněna nebo alespoň označena jako „mimo hranice“ – bez ohledu na cenu – protože hniloba vytváří vysokou pravděpodobnost zhroucení, které by mohlo vést ke katastrofickým zraněním.

Neprovedení přiměřených kroků k zabránění úrazu. Zákon nevyžaduje, aby pronajímatelé přijímali drastická opatření na ochranu nájemců před všemi podmínkami, které by mohly představovat riziko. Spíše by pronajímatelé měli věnovat přiměřenou péči prevenci úrazů nájemců (kromě případů, kdy s nájemci, kteří jsou nezletilí – viz postranní panel). Přiměřenou péčí je míra péče, kterou by průměrný kompetentní pronajímatel použil, kdyby čelil podobným okolnostem. Například pronajímatel, který měsíce ignoruje zlomený krok, pravděpodobně nepřijme přiměřená opatření, aby zabránil zranění nájemců. Pronajímatel, který běžně kontroluje schodiště a neviděl nebo nebyl upozorněn na porušený krok, by však mohl úspěšně namítnout, že jeho inspekce splnila jeho povinnost udržovat schodiště v bezpečí e.

Skutečná příčina zranění. Nájemníci musí prokázat, že jejich zranění byla důsledkem neopatrnosti pronajímatele, nikoliv jiného důvodu. Někdy je zřejmá souvislost mezi činem pronajímatele a zraněním, například když dokonale zdravá nájemnice uklouzne a zlomí si nohu na čerstvě navoskované podlaze. Jindy to není tak jasné, například když se fotbalista, který se vrací do své půjčovny z drsné hry, mírně potácí na rozbitém schodišti a tvrdí, že pronajímatelův nedostatek při opravě kroku způsobil jeho vymknutí kotníku. Pronajímatel by mohl namítnout, že drsná fotbalová hra byla bezprostřední příčinou podvrtnutí nájemce, i když nájemce tvrdí, že to byl krok.

Porucha srovnávání a přispívání

I když pronajímatel chování splňuje všechny prvky nedbalosti, někdy při vzniku úrazu hraje roli také vlastní chování nájemce. Pokud například vypínací nájemce spadl, když se jeho uvázaná krajka obuvi zachytila v části kroku, která se trčela, mohl by soud zjistit, že nedbal na nevázání bot a je částečně vinen za svá zranění.

V situacích, kdy za jejich zranění mohou částečně vinu nájemci, používají soudy k rozdělení odpovědnosti buď přístup srovnávací, nebo přispívající k zavinění:

• Porovnávací zavinění. Soud přiděluje každé straně určité procento odpovědnosti. Například soud může přidělit 55% zavinění vypouštějícímu nájemci a 45% zavinění pronajímateli, pokud zjistí, že rozvázané tkaničky nájemce přispěly k jeho zranění více než nesprávné opravy pronajímatele. Tato alokace může drasticky ovlivnit potenciální peněžní ocenění nájemce: Když je odpovědnost nájemce větší než odpovědnost pronajímatele, některé soudy nájemci žádnou peněžní odměnu neobjednají. Většina soudů však nařizuje přiměřené rozhodnutí.
• Přispěvatelská chyba. Když soud shledá, že jednání nájemce jakýmkoli způsobem – dokonce jen jedním procentem – přispělo k újmě, přenese veškerou odpovědnost na nájemce a nenařídí pronajímateli, aby zaplatil nějaké peníze. Jen velmi málo soudů používá toto tvrdé pravidlo.

Když je chování pronajímatele nedbalost sama o sobě

Podle právní teorie nedbalosti samy o sobě soudy automaticky dospějí k závěru, že vlastníci, kteří porušují některé zákony jednaly z nedbalosti. Jinými slovy, protože pronajímatel porušil zákon, zranění nájemci nemusí prokazovat, že jejich pronajímatel jednal nepřiměřeně. Nájemci, kteří se domáhají svých pronajímatelů spíše teorií nedbalosti, musí prokázat, že:

• pronajímatel porušil zákon (dotyčný zákon se obvykle musí vztahovat na bezpečnost, například trestní zákon) nebo obecní zdravotní vyhláška)
• účelem zákona je chránit nájemce nebo veřejnost před určitým nebezpečím
• jejich zranění jsou takového druhu, před jakým je měl zákon chránit , a
• Porušení pronajímatele způsobilo (přímo nebo nepřímo, v závislosti na okolnostech) jejich zranění.

Protože mnoho států a měst přijímá zákony přímo týkající se zdraví a bezpečnost nájemců v nájemních nemovitostech, není neobvyklé, že soudy shledají chování pronajímatele jako takové nedbalost. Mnoho států například požaduje, aby majitelé instalovali a udržovali detektory kouře v nájemném. Pokud jsou nájemci zraněni požárem v půjčovně podléhající zákonům o detektoru kouře, soud pravděpodobně zjistí, že pronajímatel nedodržuje zákon jako nedbalost, pokud by detektor mohl úrazům nájemců zabránit.

Když pronajímatel neposkytuje vhodné a obyvatelné nájemné

Téměř v každém státě mají pronajímatelé povinnost poskytovat obyvatelné nájemné – i když to neslibují v nájemní nebo nájemní smlouvě. (Jedinou výjimkou je Arkansas, ačkoli místní nařízení mohou zakročit a vyžadovat, aby pronajímatelé poskytli vhodné nájemné.) Tato povinnost (implicitní záruka obyvatelnosti) znamená, že nájemci mají právo na životní podmínky, které splňují základní standardy ochrany zdraví a bezpečnosti.

Ačkoli se státní zákony o obyvatelnosti liší, vlastníci, kteří nedodržují minimální zdravotní a bezpečnostní normy svého státu, jsou pravděpodobně zodpovědní za úrazy, které v důsledku toho utrpí jejich nájemníci. Zranění nájemci, kteří chtějí nést odpovědnost svého pronajímatele, by museli prokázat, že jejich pronajímatel porušil implikovanou záruku obyvatelnosti – možná tím, že ukázal, že město citovalo pronajímatele kvůli porušení zákonů nebo si jiní nájemníci stěžovali místní radě pro bezpečnost a ochranu zdraví – a že horší životní podmínky způsobily jejich zranění.

Pronajímatel může být odpovědný za trestné činy

Pronajímatel obecně nenese odpovědnost za zranění nájemců způsobená třetími stranami. Pokud však pronajímatel upozorní na trestnou činnost a nepřijme přiměřená opatření, aby zabránil újmě nájemců, může soud shledat odpovědnost pronajímatele, pokud je nájemce zraněn. Například pokud pronajímatel popře žádost nájemce o vložení silnějších zámků na dveře po sérii vloupání a nájemce je později zraněn při vloupání, kterému nové zámky mohly zabránit, mohl by soud pronajímatele najít alespoň částečně odpovědný za zranění nájemce. Obdobně by mohli být odpovědní pronajímatelé za to, že nepřijali opatření k zabránění trestné činnosti, která by mohla vést ke zranění – jako je osvětlení nezajištěného parkoviště v oblasti, kde jsou běžní noční přepadení.

Pokud jste byli zraněni ve vaší půjčovně a věřte, že váš pronajímatel způsobil vaše zranění, zvažte konzultaci s místním právníkem pro úrazy a projednejte, co se stalo. Advokát může vyhodnotit situaci a poradit vám, zda je nejlepším postupem podání žaloby na pronajímatele.