Os locadores não são automaticamente responsáveis por todas as lesões sofridas pelos locatários em seus aluguéis. Em geral, os proprietários são responsáveis pelos ferimentos dos inquilinos apenas quando a ação (ou omissão) do proprietário foi descuidada e causou ou contribuiu para os ferimentos. (Às vezes, os proprietários também são responsáveis por ferimentos a hóspedes ou outras pessoas que visitam o aluguel.)

Quando um proprietário é negligente

De acordo com o conceito legal de negligência, quando o comportamento do proprietário é o causa próxima da lesão de um inquilino, um tribunal pode responsabilizar o locador perante o locatário – mesmo que o proprietário não tenha intenção de causar nenhum dano. Um ato (ou omissão de ação) é a causa imediata quando uma pessoa comum poderia razoavelmente prever que isso causaria o dano em questão.

Em um processo por lesão corporal, o tribunal avaliará os seguintes fatores para determinar se o proprietário foi negligente.

Controle sobre condições perigosas. Na maioria dos casos, os proprietários serão responsáveis pelos ferimentos do inquilino quando forem legalmente obrigados a manter e reparar o fator causador dos ferimentos. Por exemplo, se um inquilino se ferir após cair em uma escada quebrada em uma área comum que deveria ser mantida pelo proprietário, o proprietário provavelmente será o responsável.

Conhecimento de um perigo oculto. Os proprietários devem notificar os inquilinos sobre condições perigosas que não são óbvias ou estão escondidas, como um piso irregular ou uma porta de acesso no porão localizada sob um tapete.

Previsibilidade de acidente. Quando uma pessoa razoável poderia prever que algo poderia causar ferimentos, como um corrimão solto em uma escada sob o controle do locador, o locador deve tomar medidas para prevenir ferimentos (por exemplo, direcionar os inquilinos para usar uma escada alternativa durante os reparos). No entanto, os proprietários não serão responsabilizados por acidentes estranhos. Por exemplo, é improvável que o mau uso, como papel de parede descascado, cause ferimentos, mas se isso acontecer, as chances são de que o locador não seja o responsável.

Custo e viabilidade de reduzir o perigo. É provável que os tribunais responsabilizem os senhorios por ferimentos de inquilinos quando uma precaução simples e com preços razoáveis poderia ter eliminado a condição perigosa. Por exemplo, pintar uma faixa brilhante em um degrau inesperado em direção a um pátio é uma medida simples que um proprietário pode tomar para evitar que um inquilino tropece. Um tribunal pode decidir que o proprietário foi negligente porque o risco de danos superou em muito o ônus da mitigação.

Probabilidade de ferimentos graves. Quando há um grande risco de lesão grave, é provável que um tribunal exija que o locador conserte a situação o mais rápido possível, não importa a dificuldade do conserto. Por exemplo, um convés elevado com vigas de suporte apodrecidas deve ser removido, substituído ou pelo menos marcado como “fora dos limites” – independentemente do custo – porque a podridão cria uma grande probabilidade de colapso que pode levar a lesões catastróficas.

Falha em tomar medidas razoáveis para evitar acidentes. A lei não exige que os proprietários tomem medidas drásticas para proteger os inquilinos de todas as condições que possam representar um risco. Em vez disso, os proprietários devem ter os cuidados razoáveis para evitar ferimentos nos inquilinos (exceto ao negociar com inquilinos menores de idade – consulte a barra lateral). Cuidado razoável é o cuidado que um proprietário médio e competente usaria quando enfrentasse circunstâncias semelhantes. Por exemplo, um proprietário que ignora um degrau quebrado por meses provavelmente não está tomando medidas razoáveis para evitar danos aos inquilinos. No entanto, um proprietário que verifica as escadas rotineiramente e não viu ou não foi notificado sobre o degrau quebrado pode argumentar com sucesso que sua inspeção cumpriu seu dever de manter as escadas seguras e.

Causa real da lesão. Os inquilinos devem demonstrar que seus ferimentos resultaram do descuido do proprietário, não de algum outro motivo. Às vezes, a ligação entre as ações do proprietário e a lesão é óbvia, como quando um inquilino perfeitamente saudável escorrega e quebra a perna em um piso recém-encerado. Outras vezes, a conexão não é tão clara, como quando um jogador de futebol voltando para o aluguel de um jogo difícil tropeça levemente em uma escada quebrada e alega que o proprietário não consertou o degrau causou sua torção no tornozelo. O proprietário pode argumentar que o jogo de futebol violento foi a causa imediata da entorse do inquilino, embora o inquilino alega que foi o passo.

Falha comparativa e contributiva

Mesmo quando o locador comportamento atende a todos os elementos de negligência, às vezes o próprio comportamento do inquilino também desempenha um papel na causa da lesão. Por exemplo, se o inquilino tropeçado caiu quando o cadarço desamarrado do sapato ficou preso na parte do degrau que estava saliente, um tribunal poderia decidir que ele foi negligente em não amarrar os sapatos e é parcialmente culpado pelos próprios ferimentos.

Em situações em que os inquilinos são parcialmente culpados por seus ferimentos, os tribunais usam uma abordagem de falha comparativa ou contributiva para alocar a responsabilidade:

• Falha comparativa. O tribunal atribui uma porcentagem de responsabilidade a cada parte. Por exemplo, um tribunal pode atribuir 55% de culpa ao locatário que tropeçou e 45% ao locador se considerar que os cadarços desamarrados do locatário contribuíram para seus ferimentos mais do que os reparos inadequados do locador. Esta alocação pode afetar drasticamente o prêmio monetário potencial do inquilino: Quando a responsabilidade do inquilino é maior do que a do locador, alguns tribunais não ordenam qualquer prêmio monetário ao inquilino. A maioria dos tribunais, entretanto, ordena uma sentença proporcional.
• Culpa contributiva. Quando o tribunal conclui que as ações do inquilino contribuíram de alguma forma – mesmo apenas um por cento – para os ferimentos, ele atribui toda a responsabilidade ao inquilino e não ordenará que o locador pague nada. Muito poucos tribunais usam esta regra severa.

Quando o comportamento de um proprietário é negligente por si

De acordo com a teoria legal da negligência em si, os tribunais concluem automaticamente que os proprietários que violam certas leis agiram de forma negligente. Dito de outra forma, como o senhorio infringiu a lei, os inquilinos feridos não precisam provar que seu senhorio agiu de forma irracional. Em vez disso, os inquilinos que processam seus senhorios sob a teoria de negligência per se devem provar que:

• o senhorio violou uma lei (a lei em questão geralmente deve estar relacionada à segurança, por exemplo, um estatuto criminal ou uma portaria municipal de saúde)
• o objetivo da lei é proteger os inquilinos ou o público de um certo perigo
• seus ferimentos são do tipo que a lei deveria protegê-los , e
• a violação do proprietário causada (direta ou indiretamente, dependendo das circunstâncias) seus ferimentos.

Porque muitos estados e cidades aprovam leis diretamente relacionadas à saúde e segurança dos inquilinos em propriedades alugadas, não é incomum que os tribunais considerem o comportamento do proprietário negligente em si. Por exemplo, muitos estados exigem que os proprietários instalem e mantenham detectores de fumaça nas locações. Quando os inquilinos são feridos por incêndio em um aluguel sujeito às leis de detectores de fumaça, o tribunal provavelmente considerará a falha do proprietário em seguir a lei negligente per se, se um detector pudesse ter evitado os ferimentos dos inquilinos. o locador não oferece aluguel adequado e habitável

Em quase todos os estados, os locadores têm o dever de fornecer locações habitáveis – mesmo que não prometam fazê-lo no contrato de locação ou locação. (A única exceção é o Arkansas, embora as leis locais possam intervir e exigir que os proprietários forneçam aluguel adequado.) Este dever (a garantia implícita de habitabilidade) significa que os inquilinos têm o direito a condições de vida que atendam aos padrões básicos de saúde e segurança.

Embora as leis estaduais de habitabilidade variem, os proprietários que não seguem os padrões mínimos de saúde e segurança de seu estado são provavelmente responsáveis pelos ferimentos que seus inquilinos sofreram como resultado. Os inquilinos feridos que procuram responsabilizar o seu senhorio teriam que demonstrar que o seu senhorio violou a garantia implícita de habitabilidade – talvez mostrando que a cidade citou o senhorio por violações do código ou outros inquilinos reclamaram a um conselho de saúde e segurança local – e que as condições de vida inferiores causaram seus ferimentos.

Um locador pode ser responsabilizado por atos criminosos

Os locadores geralmente não são responsáveis por ferimentos a inquilinos causados por terceiros. No entanto, quando um locador é notificado de atividade criminosa e não toma medidas razoáveis para evitar danos aos locatários, um tribunal pode considerar o locador responsável quando um locatário é ferido. Por exemplo, se um proprietário negar o pedido de um inquilino para colocar fechaduras mais fortes na porta após uma série de assaltos, e o inquilino for posteriormente ferido durante um roubo que novas fechaduras poderiam ter evitado, um tribunal poderia encontrar o proprietário pelo menos parcialmente responsável pelos ferimentos do inquilino. Da mesma forma, os proprietários podem ser responsabilizados por não tomar medidas para prevenir atividades criminosas que possam causar ferimentos, como iluminar um estacionamento não seguro em uma área onde assaltos noturnos são comuns.

Se você se feriu em seu aluguel e acredita que seu senhorio causou seus ferimentos, considere consultar um advogado local de ferimentos pessoais para discutir o que aconteceu. Um advogado pode avaliar a situação e aconselhá-lo se entrar com uma ação judicial contra o seu senhorio é a melhor ação.