A bérbeadók nem felelősek automatikusan a bérlők által elszenvedett összes sérülésért. Általában a bérbeadók csak akkor felelősek a bérlők sérüléséért, ha a bérbeadó cselekedete (vagy tétlensége) gondatlan volt és a sérülést okozta vagy hozzájárult ahhoz. (Néha a bérbeadók felelősek a vendégek vagy a bérletet felkereső más személyek sérüléseiért is.)

Ha a bérbeadó gondatlan

A gondatlanság jogi fogalma szerint, amikor a bérbeadó viselkedése a a bérlő sérülésének közvetlen oka a bíróság felelősségre vonhatja a bérbeadót a bérlővel szemben, még akkor is, ha a bérbeadó nem szándékozott kárt okozni. A cselekmény (vagy a cselekvés elmulasztása) az a közeli ok, amikor egy közönséges ember ésszerűen előre láthatta, hogy az a szóban forgó sérülést okozza.

A személyi sérüléssel kapcsolatos perben a bíróság a következő tényezőket értékeli annak meghatározása érdekében ha a bérbeadó gondatlan volt.

A veszélyes állapot ellenőrzése. A legtöbb esetben a bérbeadók felelősek a bérlői sérülésekért, ha törvényileg kötelesek fenntartani és kijavítani a sérüléseket okozó tényezőt. Például, ha egy bérlő megsérül, miután egy közös területen egy törött lépcsőre esett, amelyet a bérbeadó állítólag fenntart, akkor a bérbeadó valószínűleg felelős.

Rejtett veszély ismerete. A bérbeadóknak értesíteniük kell a bérlőket olyan veszélyes körülményekről, amelyek nem nyilvánvalóak vagy rejtettek, például egyenetlen padló vagy alagsori bejárati ajtó szőnyeg alatt.

A baleset kiszámíthatósága. Amikor egy ésszerű személy előre láthatta, hogy valami sérülést okozhat, például a lépcsőházon a bérbeadó ellenőrzése alatt laza kapaszkodó van, a bérbeadónak intézkedéseket kell tennie a sérülések megelőzésére (például arra kell utasítania a bérlőket, hogy a javításig alternatív lépcsőt használjanak). A bérbeadók azonban nem lesznek felelősek az őrült balesetekért. Például valószínűtlen, hogy az olyan romlások, mint a tapéta hámozása sérülést okoznának, de ha mégis bekövetkezne, akkor valószínű, hogy a bérbeadó nem lesz felelős.

A veszély csökkentésének költsége és megvalósíthatósága. A bíróságok valószínűleg a bérbeadókat teszik felelőssé a bérlői sérülésekért, ha egy egyszerű, ésszerű árú óvintézkedés megszüntethette volna a veszélyes állapotot. Például egy élénk csík festése egy váratlan lépcsőn a teraszra egy egyszerű intézkedés, amelyet a bérbeadó megtehet, hogy megakadályozza a bérlő megbotlását. A bíróság megállapíthatja, hogy a bérbeadó gondatlan volt, mert a kár kockázata annyira felülmúlta az enyhítés terheit.

Súlyos sérülés valószínűsége. Ha súlyos sérülés veszélye fennáll, akkor valószínűleg a bíróság a bérbeadótól követelné a helyzet mielőbbi javítását, függetlenül a javítás nehézségeitől. Például egy megrohadt tartógerendákkal ellátott emelt fedélzetet el kell távolítani, ki kell cserélni, vagy legalább “off határokat” kell jelölni – a költségektől függetlenül -, mert a rothadás nagy valószínűséggel összeomlik, ami katasztrofális sérülésekhez vezethet.

A balesetek megelőzéséhez szükséges ésszerű lépések elmulasztása. A törvény nem írja elő, hogy a bérbeadóknak drasztikus intézkedéseket kellene hozniuk a bérlők megvédésére minden olyan esetről, amely esetleg kockázatot jelent. A bérbeadóknak ésszerű gondossággal kell eljárniuk a bérlők sérülésének megelőzése érdekében (kivéve, ha foglalkoznak ügyletekkel) kiskorú bérlőkkel – lásd az oldalsávot). Az ésszerű gondozás az az ellátás összege, amelyet egy átlagos, hozzáértő bérbeadó hasonló körülmények között szembesülne. Például az a bérbeadó, aki hónapokig figyelmen kívül hagyja a törött lépést, valószínűleg nem tesz ésszerű intézkedéseket a megelőzés érdekében Az a bérbeadó azonban, aki rendszeresen ellenőrzi a lépcsőket, és nem látta, vagy értesítették a megtört lépést, sikeresen azzal érvelhet, hogy ellenőrzése teljesítette a lépcsőházak biztonságos megőrzésének kötelezettségét e.

A sérülés tényleges oka. A bérlőknek bizonyítaniuk kell, hogy sérüléseiket a bérbeadó gondatlansága okozta, nem pedig más ok. Néha nyilvánvaló a kapcsolat a bérbeadó cselekedetei és a sérülés között, például amikor egy teljesen egészséges bérlő megcsúszik és eltörik a lába egy frissen viaszolt padlón. Máskor a kapcsolat nem annyira egyértelmű, például amikor egy durva játékból bérletéhez visszatérő futballista kissé megbotlik egy törött lépcsőn, és azt állítja, hogy a bérbeadó elmulasztása a lépés megjavításában okozta a kificamodott bokáját. A bérbeadó azzal érvelhet, hogy a durva focimeccs volt a bérlő ficamának közeli oka, annak ellenére, hogy a bérlő állítása szerint ez volt a lépés.

Összehasonlító és járulékos hiba

Akkor is, ha a bérbeadó a viselkedés megfelel a gondatlanság minden elemének, néha a bérlő saját magatartása is szerepet játszik a sérülés kiváltásában. Például, ha a buktató bérlő elesett, amikor a ki nem kötött cipőfűzője elakadt a lépcső felakadt részén, a bíróság megállapíthatja, hogy gondatlanul nem kötötte össze a cipőjét, és részben saját hibáinak köszönhető.

Azokban a helyzetekben, amikor a bérlők részben hibásak a sérüléseikért, a bíróságok a felelősség elosztására egy összehasonlító vagy járulékos hibamódszert alkalmaznak:

• összehasonlító hiba. A bíróság a felek százalékos arányú felelősséget rendelt el. Például a bíróság a hibának 55% -át a bérlőnek, 45% -át pedig a bérbeadónak ruházhatja fel, ha megállapítja, hogy a bérlő fel nem kötött cipőfűzője jobban hozzájárult sérüléseihez, mint a bérbeadó nem megfelelő javítása. Ez az allokáció drasztikusan befolyásolhatja a bérlő lehetséges pénzbeli jutalmát: Ha a bérlő felelőssége nagyobb, mint a bérbeadóé, egyes bíróságok nem rendelnek el pénzbeli díjat a bérlőnek. A legtöbb bíróság azonban arányos ítéletet rendel el.
• Hozzájáruló hiba. Amikor a bíróság megállapítja, hogy a bérlő cselekedetei bármilyen módon – akár csak egy százalékban is – hozzájárultak a sérülésekhez, minden felelősséget a bérlőre ruház, és nem kötelezi a bérbeadót pénz megfizetésére. Nagyon kevés bíróság alkalmazza ezt a szigorú szabályt.

Ha a bérbeadó magatartása per se gondatlan

A gondatlanság jogi elmélete szerint a bíróságok automatikusan megállapítják, hogy a bérbeadók, akik megsértik egyes törvények hanyagul jártak el. Másképp fogalmazva, mert a bérbeadó törvényt sértett, a sérült bérlőknek nem kell megállapítaniuk, hogy bérbeadójuk indokolatlanul járt el. Inkább azoknak a bérlőknek kell bizonyítaniuk, akik bérbeadóikkal szemben gondatlanság elmélete alapján pereskednek,

• a bérbeadó törvényt sértett (a kérdéses törvénynek általában a biztonságra kell vonatkoznia, például büntető törvény vagy önkormányzati egészségügyi rendelet)
• a törvény célja, hogy megvédje a bérlőket vagy a lakosságot egy bizonyos veszélytől
• sérüléseik olyan típusúak, mint amelyeket a törvénynek meg kellett volna védenie , és
• a bérbeadó megsértése (a körülményektől függően akár közvetlenül, akár közvetve) sérüléseiket okozta.

Mivel sok állam és város fogad el törvényeket, amelyek közvetlenül kapcsolódnak az egészségügyhöz. és a bérlők biztonsága a bérleményekben, nem szokatlan, hogy a bíróságok önmagukban gondatlannak találják a bérbeadó viselkedését. Például sok állam megköveteli a bérbeadóktól, hogy a bérleti díjakban füstérzékelőket telepítsenek és tartsanak fenn. Amikor a bérlőket tűz okozta sérülés a füstérzékelőkre vonatkozó törvények hatálya alá tartozó bérleti díjak esetén, a bíróság valószínűleg gondatlannak fogja találni azt, hogy a bérbeadó nem tartja be a törvényeket, ha egy detektor megakadályozhatta a bérlők sérüléseit.

Mikor a bérbeadó nem nyújt megfelelő és lakható bérleti díjat

Szinte minden államban a bérbeadók kötelesek élhető bérleti díjakat nyújtani – még akkor is, ha ezt nem ígérik a bérleti vagy bérleti szerződésben. (Az egyetlen kivétel Arkansas, bár a helyi rendeletek léphetnek be, és előírhatják a bérbeadók számára, hogy megfelelő bérleti díjakat nyújtsanak.) Ez a kötelezettség (a lakhatottság implicit garanciája) azt jelenti, hogy a bérlőknek joguk van olyan életkörülményekhez, amelyek megfelelnek az alapvető egészségügyi és biztonsági előírásoknak.

Bár az állami lakhatási törvények eltérnek, a bérbeadók, akik nem tartják be az állam minimális egészségügyi és biztonsági normáit, felelősek a bérlőik által okozott sérülésekért. A bérbeadó felelősségre vonására törekvő sérült bérlőknek bizonyítaniuk kell, hogy bérbeadójuk megsértette a lakhatékonyság hallgatólagos garanciáját – talán azzal, hogy megmutatta, hogy a város szabálysértések miatt hivatkozott a bérbeadóra, vagy más bérlők panaszt tettek a helyi egészségügyi és biztonsági testületnél – és hogy az alacsonyabb életkörülmények okozták sérüléseiket.

A bérbeadó felelős lehet a bűncselekményekért

A bérbeadók általában nem felelősek a bérlők harmadik felek által okozott sérüléséért. Ha azonban a bérbeadónak tudomása van a bűncselekményről, és nem tesz ésszerű intézkedéseket a bérlők károsodásának megakadályozása érdekében, a bíróság felelősségre vonhatja a bérbeadót, ha egy bérlő megsérül. Például, ha a bérbeadó elutasítja a bérlő azon kérését, hogy erősebb zárakat helyezzen az ajtóra egy sor betörés után, és a bérlő később egy olyan betörés során megsérül, amelyet az új zárak megakadályozhattak, a bíróság legalább megtalálhatja a bérbeadót részben felelős a bérlő sérüléseiért. Hasonlóképpen, a bérbeadók felelősséggel tartozhatnak azért, mert elmulasztották megtenni a sérülésekhez vezető bűncselekmények megelőzését szolgáló intézkedéseket – például megvilágítottak egy nem biztonságos parkolót egy olyan területen, ahol az éjszakai bögrék gyakoriak.

Ha megsérültek a bérleti díjnál, és úgy gondolja, hogy a bérbeadója okozta sérüléseit, vegye fel a kapcsolatot egy helyi személyi sérülések ügyvédjével, hogy megvitassa a történteket. Az ügyvéd értékelheti a helyzetet, és tanácsot adhat Önnek, hogy a legjobb, ha pert indít a bérbeadója ellen.