Jaká je nejlepší čtvrť v Austinu? Stejně jako téměř všechno v životě záleží na tom, co vás zajímá – a co si můžete dovolit.

Na některé otázky lze snadno odpovědět: Pronajímáte nebo kupujete? Kde pracujete, chodíte do školy nebo obojí? Jak moc nesnášíte (nebo milujete) řízení? Zapojují se do vašeho rozhodnutí veřejné školy? Máte raději noční život, domácí život, mix nebo něco jiného? Jak důležité jsou věci jako zelený prostor a obecná krajina?

Další problémy jsou složitější. Sousedství mohou být citlivé, organické entity, vysoce ovlivněné zastavěným a přírodním prostředím i tím, kdo tam žije – a kdo odchází.

Nelze popřít, že Austin zažívá boom. Transplantace se zde nadále pohybují v rekordních počtech, prodej domů je mimo grafy, zásoby jsou nízké a trh s půjčováním je napjatý. Zároveň jsou v pohybu někteří dlouholetí Austinité, kteří jsou přemoženi transformací svých čtvrtí nebo jen hledají změnu.

Proto jsme si hned vybrali sedm čtvrtí, které bychom měli zvážit. Nabízejí celou řadu věcí – cenovou dostupnost, dobré školy, pochůznost, vybavení, charakter, nové domovy, staré domovy atd. – a některé jsou neobjevené skvosty, které obvykle nemají na mysli, když si člověk vzpomene na Austina. Následuje turné po víru – jen abyste mohli začít.

North Loop

Losování: Je to jako v roce 1992, ale s lepší pizzou

Podobné čtvrti: Hyde Park; Skyview; Highland

Atmosféra: liberální; zděšený; dolů na zem; energický

North Loop, dříve pod letovou dráhou starého letiště v Austinu, si zachoval směsici svého původního charakteru dělnické třídy a bohémské kohorty, která se tam přestěhovala, protože hluk (a pozorování zblízka) nad letadlovými motory nad hlavou způsobil, že nájemné bylo nízké.

Definující charakteristikou North Loop je jeho jmenovec ulice, která se vine středem sousedství. Malý komerční úsek – kodifikovaný v určitém okamžiku jako severní smyčka IBIZ District – obsahuje řadu překvapivě dlouhých místních obchodů s vinobraní a deskami, kaváren, barů, restaurací a takových zvláštností, jako je nepředvídatelný samoobsluha, anarchistické knihkupectví, a ženský obchod s hračkami pro dospělé. North Loop, který je o něco pohodlnější a levnější než stejně hustý Hyde Park na jihu, je pyšný na sousedství. Společná procházka a listové ulice jsou společné.

Kupující najdou malé tradiční domy původně postavené ve 40. letech 20. století – některé byly přestavěny nebo nahrazeny (obvykle) vhodně upravenými současníky. (Malé pozemky udržují měřítko čtvrti nedotčené.) V rušnějších ulicích a chodbách je roztroušena směsice starších a nových komplexů více rodin. Domy North Loop se prodávaly za průměrnou cenu kolem 420 000 USD, přičemž průměrná cena za aktuální výpisy byla 491 950 USD, podle čísel z webu výpisy Zillow. Není to skvělé, ale lepší než u mnoha novějších centrálních čtvrtí. Nájemné je v této oblasti stále poměrně běžné, přičemž studenti, pracovníci i rodiny si pronajímají byty i domy v průměru 1 561 $ měsíčně (poslední zprávy o pronájmu uvádějí medián nájemného Austina za jednu ložnici na 1 192 $ za byt a 1 470 $ za dvou- ložnice). Současný příliv místně milovaných restaurací a barů v kombinaci s neochvějnou bizarností společnosti North Loop z něj činí magnet pro hledače stále nepolapitelné autenticity Austinu.

Cherrywood

Losování: Zvláštní nález skrytý na očích – pěkný, nepředvídatelný a zábavný

Podobné čtvrti: Maplewood; Delwood; Delwood 2; Chestnut

Vibe: Laaaaaiiiid zpět

Se svými obrovskými stíny stromů, klikatými ulicemi a francouzskými místními jmény (tolik, že se někdy nazývá francouzské místo), East Austin’s Cherrywood má mírně jižní atmosféru. Původně mišmaš velmi malých komunit vybudovaných mezi 30. a 50. lety se v 80. letech minulého století spojila jako sousedství v dobré víře. Najdete zde bungalovy a další malé domy ze dřeva; Řemeslné domy velké i malé; a jedno- a dvoupodlažní štukové domy, z nichž mnohé byly původně postaveny pro rodiny vracejících se vojáků po druhé světové válce. Průměrná cena domů v loňském roce činila 452 500 $.

Nachází se na východ od kampusu University of Texas, je oblíbená u studentů připravených uniknout z párty scény v areálu kampusu, ale stále není obklopena upřímnými čísly autorit. Přesto je zde méně nájemného, než byste čekali, většina z nich se soustředila na okraje sousedství a pohybovala se od 900 do 1600 USD za měsíc u jednopokojových pokojů, přičemž pověstné roztomilé bungalovy si pronajímaly od 2500 do 3000 USD za měsíc.

Blízkost ke škole přináší také fakultu a pracovníky UT; v mixu jsou profesionálové, důchodci, kreativci a servisní pracovníci.Některé z nich pracují v restauracích a barech, které vznikly podél Manor Road a East 38-1 / 2 Street. Je také vhodné pro dva nebo tři hlavní obchody s potravinami, podle toho, zda počítáte Mueller HEB.

Poněkud přehlíženo (a bagatelizováno obyvateli, kteří se nechtějí pohrávat s dobrou věcí), Cherrywood je jednou z mála zbývajících centrálních čtvrtí východně od dálnice, která si udržuje obytné jádro se snadnou chůzí po živých chodbách. To, spolu se skutečností, že zachovalo nedotčeno mnoho svých půvabných bungalovů a dalších starších domů, je atraktivní pro umělce, studenty, kreativy a kohokoli, kdo hledá alternativu k jiným, přehřátým částem východního Austinu. Se silným smyslem pro komunitu má Cherrywood dobrou šanci udržet neporušenou povahu.

Jižní Menchaca

Losování: 78745 je nový 78704

Podobné čtvrti: Garrison Park; Westgate; Západní kongres; Východní kongres

Atmosféra: Prostřednictvím pohody

Austinité starí i noví, oceňovaní z částí jižního Austinu blíže k centru města nebo jen unavení turisty scéna, která předběhla tyto lokality, hledá přátelskost ke komunitě a rodnému městu, mnohem nižší ceny domů a méně hektické tempo tím, že se bude pohybovat jen o kousek dále na jih. Jižní Menchaca je jednou ze čtvrtí přitahujících takové hledače; je to blízko těch atrakcí, když naladí nálada, a všude kolem se objevují sousedské bary a obchody – místa, jako je nedaleký, nedávno otevřený Yard ve východním Kongresu a brzy otevřený trh St. Elmo Market,

I když tyto změny způsobují, že sousedství je stále pochodnější, je také snadné naskočit na hlavní dálnice a dopravní tepny, pokud to bude potřeba. South Menchaca je domovem jižního kampusu Austin Community College a nedaleko od školních opor Austin – některé z nich jsou součástí letu na jih – jako je obchod s nahrávkami End of an Ear, vintage shop Uncommon Objects a Cathedral of Junk. Pro praktičtější potřeby je zde komplex nákupních center s divadlem, velkým centrálním trhem a mnohem více maloobchodem ve Westgate, jen kousek odtud.

Bytový fond v Menchace je malý, hustě rozmístěný, jediný – rodinné domy z 50. let až do současnosti, i když v mixu jsou některé bytové komplexy. Domy ve stylu farmy jsou také docela běžné. Ceny jsou podstatně nižší než ceny na severním jihu, abych tak řekl: Průměrná cena domu minulý měsíc činila 358 383 USD. Zatímco v této oblasti stále častěji nakupují mladé páry a rodiny, stále existuje několik rodinných domů k pronájmu – například dům se třemi ložnicemi, který se pronajímá například za 1 850 dolarů měsíčně.

North University

Losování: Prostředí všech věkových skupin a kompaktní pochůznost

Podobné čtvrti: Heritage; Hancock; Hyde Park

Atmosféra: pastorační; historický; klid; cool-kid a grad-student undercurrents

Ačkoli jeho blízkost kampusu University of Texas nemusí být každému po chuti, bohatství North University toto sdružení obsahuje i přesahuje. Je to oldschoolový Austin v téměř doslovném smyslu, domov generací akademiků a jejich rodin pod dohledem UT.

Kromě Wheatville Food Co-op zahrnuje také některé z oblíbených kaváren, restaurací a barů Austinitů. Blaf na jižním konci sousedství, kde se kolej Scottish Rite a škola Kirby Hall dívají dolů do velkých dubů a drsných struktur Hemphill Parku (druhý s laskavým svolením správy pokroku v době deprese), se cítí trochu jako venkov, jaký kdysi byl. Na jižní straně sousedství je malá historická čtvrť Aldridge Place, členění do roku 1910, kde velké procento původních národních domů pochází z 20. let.

Ceny domů – s průměrem kolem 409 000 $ mohou se pohybovat až miliony – jsou pro město stále rozumné, a to navzdory pohodlí pro UT, centrum města a tolik spolehlivých místních podniků. Kromě domácích stylů v Aldridge Place nabízí North University řadu malých a středních jedno- a dvoupodlažních dřevěných domů a bungalovů, z nichž mnohé jsou v řemeslném stylu, a historické domy, které jsou krásné a podstatné, aniž by bylo velké.

Vzhledem k tomu, že North University je blízko školy, má přirozeně hojné půjčovny všeho druhu, většinou nižší než nebo při průměrném nájmu Austina, od vysokých 800 $ za jednu ložnici po 6 000 až 7 000 $ měsíčně za pěknou šéf, samostatně stojící domov. North University kombinuje ustálený, pohodlný pocit sám s akademickou propracovaností – směs, která, jak se zdá, rezonuje stále více a více, jak město roste rušnějším a hlasitějším.

J.W.Smith’s Western Oaks

Remíza: Sladká stránka předměstí – zelená, přátelská a za rozumnou cenu

Podobné čtvrti: Circle C; Oak Hill

Atmosféra: orientovaná na rodinu; venku; prospěšné

Nesmí být zaměňována s Village at Western Oaks, J.W. Smith’s Western Oaks je malá předměstská enkláva vyvinutá v 70. letech. Vývojář a stavitel Smith byl hrdý na to, že dal své jméno na každý dům, který postavil, a řekl věci jako „Jakýkoli dům v hodnotě domu stojí za to stavět správně.“ Výsledkem je dělení na 361 domů, které, s výjimkou malých ploch vyvinutých v 80. a 90. letech, je rájem ve stylu ranče – žádné McMansions! – se svými nejcharakterističtějšími domy podporovanými zeleným pásem.

Enkláva Southwest Austin je rodinná čtvrť staromódním a kvalitním způsobem; můžete očekávat široké ulice vhodné pro cyklisty, spoustu zeleně a snadný přístup k Whole Foods, Torchy’s a Burgeru P. Terryho Stánek, stejně jako 24hodinové fitness, posilovna Gold’s a čistá jóga poblíž upscale Shops at Arbor Trails. K dispozici je komunitní park-and-play s tenisovými kurty, hřištěm, bazénem, basketbalovým hřištěm a baseballové hřiště a pobočka městské knihovny leží jen západně od dělení.

Western Oaks nabízí poměrnou částku, kterou byste očekávali od vzdálenějších čtvrtí: velký dům postavený na poslední v sousedství se nedávno prodalo za 506 000 $. Nájemné je vzácné, ale právě teď je otevřený dům se třemi ložnicemi za 1 999 $ měsíčně. Díky své malé velikosti je poptávka, zejména po rodinách, které hledají příměstské zážitky ve městě. Komunitní dluhopisy jsou silné a potenciální kupci by měli nějakou dobu trvat, než se seznámí se vstupy a výstupy aktivního sdružení sousedů – a být připraveni počkat, až bude nemovitost k dispozici.

Crestview

Losování: Atmosféra malého města; vymoženosti velkoměsta

Podobné čtvrti: Allandale; Brentwood; Rosedale

Atmosféra: destinace Midcentury pro 21. století

Crestview a přilehlé čtvrti Brentwood a Allandale jsou do jisté míry stejné čtvrti – všechny jsou bývalou zemědělskou půdou v severním centrálním Austinu, který byl vyvinut mezi 40. a 60. lety. Tato linie nabízí aktuální verzi podoborů poválečného / atomového věku, kterými byli po celou dobu – předměstí ve městě.

S výjimkou nedávných současných budov jsou domy malými až středními domy, nejčastěji rančovými domy z 50. let. Střední prodejní cena domu pro rok 2019 je 745 447 USD. Existuje spousta nájmů, zvláště soustředěných kolem hlavních chodeb, které tvoří jeho hranice; průměrné nájemné je 1 385 USD, přičemž aktuální ceny se pohybují od 1 000 USD do 3 000 USD měsíčně.

Crestview je obzvláště malý a pochůzný nebo vhodný pro místní podniky, včetně restaurací a hospod – stejně jako jeho kultovní sousedský obchod s potravinami; je ohraničen ze tří stran obchodními koridory v procesu oživování. Není to také daleko od rozestavěného stadionu FC Austin Major League Soccer, který řídí pomocnou kancelář a víceúčelové stavby a vyvolává zájem o tuto oblast mezi nohama fanatiky. V nabídce je všeho druhu, včetně autobusových linek Capital MetroRapid a zastávky MetroRail na bulváru North Lamar Boulevard. Sousedé jsou přátelští, komunita blízká a je magnetem pro mladé profesionály a rodiny, kteří chtějí o něco klidnější život než v centru, ale přesto touží po městském cítění.

Windsorský park

Losování: za rozumnou cenu; blízko Muellera; sladké parky; bohaté stromy

Podobné čtvrti: University Hills; Delwood 2

Atmosféra: nenáročná; různorodý; umělecky-excentrický

Windsorský park byl vyvinut v padesátých letech minulého století a stejně jako North Loop trpěl nějaký čas pod zvukem a stínem austinského letiště Mueller. Zatímco letiště bylo uzavřeno v roce 1999 a od té doby se z něj stala populární komunita pro víceúčelové využití, renesance Windsor Parku chvíli trvala, což se ukázalo jako dobrá věc.

Malé domy podél jeho klikatých ulic jsou některé z posledních bastin Austinových bašt pro dostupnost se středními příjmy, v nichž sídlí různorodá směsice nájemců a majitelů – myslí si dělníci, důchodci, umělci a rodiny. Domy jsou skromné, moderní ranče v polovině století, mnoho z nich bylo přestavěno a upgradováno od 50. a 70. let. A mají lákavou cenu; Střední prodej domů je 385 000 $. Nájemné je soustředěno na obvodu sousedství a střední nájemné je 1 086 $. Kvalita se může značně lišit, nové sestavy pomalu nahrazují starší a dostupnější komplexy.

Windsorský park je také blízko rostoucímu a vybavenému Muellerovi, aniž by byl v cestě jeho provozu a shonu. Části sousedství jsou kopcovité, zelené a polo venkovské.Naproti tomu hlavní koridory mají kombinaci podniků, některé slouží španělsky mluvícím komunitám; Nenechte si ujít opory Austinu, jako je Carousel Lounge a novější, ale podobně zanedbané bary a kavárny, jako jsou Nomad a Corona Coffee.