Pokud máte pocit, že jste připraveni koupit dům, první otázka, kterou si pravděpodobně položíte, je „kolik si mohu dovolit?“ Odpovědět na tuto otázku znamená podívat se na řadu faktorů.

Než využijete tento zdánlivě skvělý nákup v domácnosti, naučte se analyzovat, co znamená „cenová dostupnost“. Budete muset zvážit různé faktory od poměru dluhu k příjmu (DTI) až po sazby hypotéky.

Nejprve pochopte svůj poměr dluhu k příjmu

První a nejzřejmější bod rozhodování zahrnují peníze. Pokud máte dostatek prostředků na nákup domu za hotovost, pak si určitě můžete dovolit koupit si hned teď. I když nemůžete platit v hotovosti, většina odborníků by souhlasila že si můžete nákup dovolit, pokud máte nárok na hypotéku na nový dům. Kolik hypotéky si však můžete dovolit?

Standard 43% dluhu k příjmu (DTI) je obecně používán Federální správou bydlení (FHA) jako vodítko pro schvalování hypoték. Tento poměr se používá k určení, zda může dlužník splácet každý měsíc. Někteří věřitelé mohou být shovívavější nebo přísnější v závislosti na trhu s nemovitostmi a obecných ekonomických podmínkách.

43% DTI znamená všechny vaše pravidelné splácení dluhu plus vaše bydlení související výdaje – hypotéka, pojištění hypotéky, poplatky sdružení majitelů domů, daň z nemovitosti, pojištění majitelů domů atd. – by se neměly rovnat více než 43% vašeho měsíčního hrubého příjmu.

Pro příklad, pokud je váš měsíční hrubý příjem 4 000 $, vynásobte toto číslo 0,43 a získejte 1 720 $, což je celková částka, kterou byste měli utratit za splátky dluhu. Řekněme, že tyto měsíční závazky již máte: Minimální platby kreditní kartou 120 $ , splátka půjčky na auto ve výši 240 $ a splátky studentské půjčky ve výši 120 $ – celkem 480 $. To znamená, že si teoreticky můžete za hypotéku dovolit další dluh až 1 240 $ měsíčně, a přitom stále být v maximální DTI. Méně dluhů je samozřejmě vždy lepší.

Co chtějí hypoteční věřitelé

Musíte také vzít v úvahu front-end poměr dluhu k příjmu, který vypočítá váš příjem ve srovnání s měsíčním dluhem, který by vám vznikl pouze z nákladů na bydlení, jako jsou splátky hypotéky a pojištění hypotéky.

Věřitelé tento poměr obvykle nemají být vyšší než 28%. Pokud je váš hrubý příjem například 4 000 $ měsíčně, měli byste potíže se schválením měsíčních výdajů na bydlení ve výši 1 720 $, i když nemáte žádné další závazky. U front-end DTI ve výši 28% by vaše náklady na bydlení měly být nižší než 1120 $.

Proč byste nemohli použít svůj celý dluh – t o-příjem poměr, pokud nemáte jiný dluh? V zásadě proto, že věřitelé nemají rádi, že žijete na hraně. Dochází k finančním neštěstí – ztratíte práci, vaše auto se sčítá, zdravotní postižení vám na chvíli brání v práci. Pokud vaše hypotéka představuje 43% vašeho příjmu, „Neměli bychom kroutit prostor, kdykoli chceme nebo musíme vynaložit další výdaje.

Většina hypoték je dlouhodobý závazek. Mějte na paměti, že tyto platby můžete provádět každý měsíc po dobu příštích 30 let. V souladu s tím byste měli vyhodnotit spolehlivost vašeho primárního zdroje příjmu. Měli byste také zvážit vaše vyhlídky do budoucna a pravděpodobnost, že vaše výdaje v průběhu času porostou.

Může Poskytujete zálohu?

Nejlepší je snížit částku 20% z ceny domu, abyste se vyhnuli placení soukromého pojištění hypotéky (PMI). PMI vám obvykle přidá do splátek hypotéky 30 až 70 $ za měsíční splátku hypotéky za každou 100 000 $ zapůjčeno.

Mohou existovat důvody, proč možná nebudete chtít k nákupu přidat 20%. Možná neplánujete bydlet v domácnosti velmi dlouho nebo máte dlouhodobé plány na přeměnu domu na investiční nemovitost. Podobně možná nebudete chtít dát tolik hotovosti dolů. Pokud tomu tak je, zakoupení nemovitosti dům je stále možný bez 20% snížení.

Například si můžete koupit dům s pouhým 3,5% snížením pomocí půjčky FHA, ale je tu bonus s více. Kromě výše zmíněného vyhýbání se PMI znamená větší záloha také:

• Menší splátky hypotéky – za hypotéku ve výši 200 000 USD se 4% pevná úroková sazba na 30leté období, zaplatili byste 955 USD. Pokud vaše hypotéka činila 180 000 USD se 4% úrokovou sazbou na 30leté období, zaplatíte 859 USD.
• Více možností mezi věřiteli – někteří věřitelé hypotéku nenabídnou, pokud nedáte alespoň 5 % až 10% dolů.

Možnost si dnes dovolit nový dům není zdaleka tak důležitá jako vaše schopnost si ho dovolit na dlouhou vzdálenost. Není nutné říkat, že možnost dovolit si dům a složení zálohy neodpovídá na otázku, zda je nyní vhodná doba, abyste na tuto možnost přišli.

Trh s bydlením

Za předpokladu, že máte své osobní peníze Situace pod kontrolou je vaší další úvahou ekonomika trhu s bydlením – buď ve vašem současném prostředí, nebo v místě, kam se plánujete přestěhovat. Dům je drahá investice. Mít peníze na nákup je skvělé, ale neodpovídá na otázku, zda nákup má nebo nemá smysl z finančního hlediska.

Jeden způsob, jak toho dosáhnout je odpovědět na otázku – je levnější si pronajmout než koupit? Pokud je nákup levnější než pronájem, je to silný argument ve prospěch nákupu.

Podobně stojí za to přemýšlet o dlouhodobějších důsledcích nákupu domů. . Po celé generace byl nákup domu téměř zaručeným způsobem, jak vydělat peníze. Vaši prarodiče mohli koupit dům před 50 lety za 20 000 dolarů a prodat ho za pětkrát nebo desetkrát za 30 let.

Zatímco nemovitosti byly tradičně považovány za bezpečnou dlouhodobou investici, recese a jiné katastrofy mohou tuto teorii otestovat – a přimět budoucí majitele domů, aby si to dvakrát rozmysleli.

Během velké recese mnoho majitelů domů přišlo o peníze, když se trh nemovitostí v roce 2007 zhroutil, a nakonec vlastnili domy, které byly mnohem nižší než cena, za kterou byly po mnoho let zakoupeny.

Pokud kupujete nemovitost s přesvědčením, že její hodnota v průběhu času poroste, nezapomeňte zohlednit náklady na úrokové platby naše hypotéka, modernizace nemovitosti a průběžná rutinní údržba vašich výpočtů.

Ekonomický výhled

Ve stejných směrech existují roky, kdy jsou skutečné ceny nemovitostí jsou depresivní a roky, kdy jsou neobvykle vysoké. Pokud jsou ceny tak nízké, že je zřejmé, že dostáváte dobrý obchod, můžete to brát jako znamení, že může být vhodná doba na nákup. Na trhu kupujícího stlačené ceny zvyšují pravděpodobnost, že čas bude pracovat ve váš prospěch, a způsobí, že se váš dům ocení.

Je příliš brzy na to, abyste věděli, co bude cenám domů v roce 2021. Pokud se však historie bude opakovat, můžeme očekávat pokles cen domů v důsledku pandemie COVID-19 a jejího dramatického dopadu na ekonomiku.

Úrokové sazby

Úrokové sazby, které hrají velkou roli při určování výše měsíční splátky hypotéky, mají také roky, kdy jsou vysoké, a roky, kdy jsou nízké. Je zřejmé, že nižší je lepší. Pro například 30letá hypotéka (360 měsíců) na půjčku ve výši 100 000 USD se 3% úrokem vás bude stát 422 USD měsíčně. Při 5% úrokové sazbě vás bude stát 537 USD měsíčně. Při 7% vyskočí na 665 USD. Pokud tedy úrokové sazby klesají, může být rozumné s nákupem počkat. Pokud rostou, má smysl uskutečnit nákup dříve než později.

Rok

Roční období o f Rok může také zahrnout do rozhodovacího procesu. Chcete-li si vybrat z co nejširší nabídky domů, jaro je pravděpodobně nejlepší čas na nákup. Značky „Na prodej“ mají tendenci vysvitat jako květiny, jak se otepluje počasí a zelené trávníky. Část důvodu se týká cílové skupiny většiny domácností: rodin, které čekají na přestěhování, dokud jejich děti nedokončí aktuální školní rok, ale chtějí se usadit, než začne nový rok na podzim.

Chcete-li prodávající, kteří mohou vidět menší provoz – což by jim mohlo zvýšit flexibilitu v ceně – může být pro lov v domácnosti lepší zima (zejména v chladném podnebí), nebo výška léta pro tropické státy (jinými slovy mimo sezónu pro vaši oblast). Zásoby budou pravděpodobně menší, takže možnosti mohou být omezené, ale je také nepravděpodobné, že by se prodejcům v tomto ročním období zobrazilo více nabídek.

Zvažte své potřeby životního stylu

I když jsou peníze zjevně důležitým hlediskem, existuje řada dalších faktorů, které by mohly hrát roli ve vašem načasování. Je bezprostřední vaše potřeba dalšího prostoru – nové dítě na cestě, starší příbuzný, který nemůže žít sám? Zahrnuje tento krok vaše děti, které mění školu? Pokud prodáváte dům, ve kterém jste žili méně než dva roky, byla by vám vystavena daň z kapitálových výnosů – a pokud ano, stojí za to čekat, abyste se vyhnuli kousnutí?

Možná budete rádi vařit s labužnickými přísadami, víkendový útěk každý měsíc, sponzorování divadelního umění nebo cvičení s osobním trenérem. Žádný z těchto zvyků nezabíjí rozpočet, ale možná byste se bez nich museli obejít, pokud jste si koupili dům na základě 43% dluhu k příjmu poměr sám.

Než si nacvičíte splácení hypotéky, dejte si trochu finančního prostoru odečtením nákladů na nejdražší koníček nebo činnost od platby, kterou jste vypočítali. Pokud zůstatek není dost na to, abyste si koupili dům svých snů, možná budete muset omezit zábavu a hry – nebo začít uvažovat o levnějším domě jako o svém snu ome.

Prodej jednoho domu, nákup jiného

Pokud prodáváte dům a plánujete koupit jiný, uložte výtěžek ze svého současného domu do spořicí účet a určit, zda – po zohlednění dalších nezbytných výdajů, jako jsou platby za auto nebo zdravotní pojištění – si budete moci hypotéku dovolit. Je také důležité si uvědomit, že na údržbu a veřejné služby bude třeba přidělit další finanční prostředky. Tyto náklady budou nepochybně vyšší u větších domů.

Při výpočtu použijte svůj současný příjem a nepředpokládejte, že vyděláváte více peněz. Zvýšení se vždy nestane a kariéra se nezmění. Pokud vycházíte z částky, kterou si koupíte doma, z budoucích příjmů, můžete také připravit romantickou večeři s vašimi kreditními kartami, protože skončíte v dlouhodobém vztahu s je.

Pokud však zvládnete tyto dodatečné náklady na dům bez dalších dluhů na kreditní kartě, můžete si dovolit koupit dům – pokud jste ušetřili dost peněz na vaše záloha.

Plánujete zůstat na místě?

Cenová dostupnost by měla být v domácnosti tím nejdůležitějším, ale je také nejlepší vědět, jak dlouho tam budete chtít žít. Pokud ne, můžete v domě uvíznout si nemůžete dovolit ve městě, ve kterém jste připraveni odejít.

Mnoho finančních odborníků navrhuje žít v domě pět let, než jej prodáte jako vodítko. Don „nezapomenu zohlednit náklady spojené s nákupem, prodejem a stěhováním. Zvažte také bod zvratu pro hypoteční poplatky spojené s domem, který prodáváte. Pokud se nemůžete rozhodnout, ve kterém městě budete bydlet a jaký je váš pětiletý plán, nemusí být ten správný čas na koupi domu.

Pokud si chcete koupit dům bez pětiletého plánu, pořiďte si dům, jehož cena je mnohem nižší, než je maximální cena, kterou si můžete dovolit. Budete-li si ho muset rychle prodat, budete si muset dovolit udeřit. Další výjimka: Pokud pracujete pro společnost, která kupuje domy přemístěných zaměstnanců – jedno jméno pro toto je zaručená možnost výplaty.

Sečteno a podtrženo

Jste připraveni koupit dům? Stručně řečeno, ano – pokud si to můžete dovolit. Ale „dovolit si“ není tak jednoduché jako to, co je právě teď na vašem bankovním účtu. Do výpočtů by měla přijít řada dalších finančních a životních hledisek.

Když zohledníte všechny tyto prvky, „pokud si to můžete dovolit“ začne vypadat komplikovaněji než nejprve se zdá, že je. Jejich zvážení však nyní může zabránit nákladným chybám a finančním problémům později. Samozřejmě existuje jeden nejlepší čas vrhnout se: Když najdete perfektní dům na ideálním místě pro prodej – za perfektní cenu.