Někteří kupci domů se PMI nebo soukromému pojištění hypotéky prostě nemohou vyhnout. Toto pokrytí může přidat stovky dolarů k vaší měsíční splátce hypotéky – a v případě neplnění zvýhodňuje vašeho věřitele, nikoli vás.

Existuje však světlá stránka: Jak si budujete vlastní kapitál , existuje několik cest k ukončení PMI.

Federální zákon o ochraně vlastníků domů vám dává právo odstranit PMI z vaší půjčky na bydlení dvěma způsoby. Můžete získat „automatické“ nebo „konečné“ ukončení PMI při konkrétních milnících domácího kapitálu, nebo můžete požádat o odstranění PMI, když dosáhnete 80 procent domácího kapitálu.

Kromě toho můžete PMI eliminovat pomocí několika dalších okolností, například když vaše domácí hodnota vzroste na dostatečnou úroveň, nebo splácíte hypotéku minimálně 20 procenty vlastního kapitálu. Věřitelé mohou mít další pravidla pro předčasné odstranění PMI.

Co je PMI nebo soukromé pojištění hypotéky?

PMI je druh pojištění hypotéky, které chrání věřitele v případě, že neplníte vaši hypotéku.

Kupující, kteří používají konvenční hypotéku se zálohou nižší než 20 procent, jsou obvykle povinni získat soukromé hypoteční pojištění. Jedná se o dodatečné roční náklady – asi 0,3 až 1,5 procenta z vaší hypotéky, i když se může lišit. Podle Freddieho Macu mohou dlužníci každý měsíc obecně platit mezi PMI 30 až 70 USD za každých 100 000 USD jistiny půjčky. Kolik zaplatíte, závisí na vašem kreditním skóre a výši vaší zálohy. Vaše PMI se každý rok přepočítává na základě aktuální velikosti vaší půjčky, takže pojistné se bude snižovat, jak budete splácet půjčku.

„Soukromé pojištění hypotéky chrání věřitele před zvýšeným rizikem, které představuje dlužník složil malou zálohu, “říká Greg McBride, CFA, hlavní finanční analytik Bankrate.„ Jakmile má dlužník dostatečný kapitálový polštář, PMI bude odstraněn. “

PMI se nevztahuje na všechny hypotéky s akontacemi pod 20 procent. Například vládní půjčky FHA a půjčky VA s nízkými nebo nulovými požadavky na zálohy mají různá pravidla. Soukromí věřitelé někdy také nabízejí konvenční půjčky s malými zálohami, které nevyžadují PMI; obvykle však existují další náklady, například vyšší úrokové sazby.

4 způsoby, jak se zbavit PMI

Zde jsou čtyři možnosti pro majitele domů, kteří chtějí každý měsíc ušetřit peníze ztrátou nákladné platby PMI.

Možnost 1: Splácení hypotéky za automatické nebo konečné ukončení PMI

Podle HPA je hypoteční věřitel nebo obsluhující pracovník povinen upustit od PMI, pokud je splněna jedna ze dvou věcí stane se:

Poskytovatel musí automaticky ukončit PMI, když váš zůstatek hypotéky dosáhne 78 procent původní kupní ceny, za předpokladu, že jste v dobrém stavu a nevynechali jste žádné naplánované splátky hypotéky.

Věřitel nebo obsluhující pracovník musí také zastavit PMI v polovině svého amortizačního plánu. Například pokud máte 30letou půjčku, střed by byl po 15 letech. Věřitel musí zrušit PMI poté – v závislosti na tom, zda jste byli ve svých splátkách aktuální – i když váš hypoteční zůstatek ještě nedosáhl 78 procent původní hodnoty domu. Toto se nazývá konečné ukončení.

Koho se to týká: Odstranění PMI tímto způsobem funguje u lidí s konvenčními hypotékami, kteří zaplatili podle svých původních splátkových kalendářů a dosáhli milníků 78 procent vlastního kapitálu nebo na půli cesty bod v čase. Abyste měli nárok, musíte mít aktuální informace o svých splátkách.

Možnost 2: Požádat o zrušení PMI, když zůstatek hypotéky dosáhne 80 procent

Místo čekání na automatické zrušení máte právo požadovat, aby obsluhující pracovník zrušil PMI, jakmile váš zůstatek půjčky dosáhne 80 procent původní hodnoty domu. Pokud provádíte platby podle plánu, datum, kdy se dostanete na 80 procent, najdete ve formuláři pro zveřejnění PMI nebo si jej můžete vyžádat u správce půjčky.

Máte-li volné peníze, můžete se tam dostat rychleji provedením dalších plateb.

Můžete splácet jistinu ze své půjčky, čímž snížíte zůstatek, což vám pomůže rychleji budovat kapitál a ušetřit na splátkách úroků. I 50 $ měsíčně může znamenat dramatický pokles zůstatku vaší půjčky a celkového úroku placeného po dobu trvání půjčky.

Někteří lidé se rozhodnou uplatnit paušální částku na svou jistinu nebo dokonce provést splátku hypotéky za rok. Tím se rychleji dostanete na 20procentní úroveň vlastního kapitálu. Chcete-li odhadnout částku, kterou musí váš zůstatek hypotéky dosáhnout, aby bylo možné zrušit PMI, vynásobte původní kupní cenu domu číslem 0,80.

Koho to ovlivňuje: Majitelé domů mohou tuto metodu použít, jakmile dosáhnou 20 procent vlastního kapitálu. Chcete-li zrušit PMI, musíte také provést následující kroky:

• Žádost o zrušení PMI podejte písemně svému věřiteli.
• Buďte informovaní o svých hypotékách s dobrou historií splátek .
• Splňte další požadavky na věřitele, například prokázat, že v domácnosti nejsou žádná další zástavní práva.
• V případě potřeby možná budete muset získat domácí hodnocení. Pokud vaše domácí hodnota klesla, možná nebudete moci zrušit PMI.

Možnost 3: Refinancování, abyste se zbavili PMI

Když jsou nízké sazby hypotéky, nyní můžete zvážit refinancování hypotéky, abyste ušetřili na úrokových nákladech nebo snížili své měsíční splátky. Refinancování by vám zároveň mohlo umožnit eliminovat PMI, pokud je váš nový zůstatek hypotéky pod 80 procenty domácí hodnoty. Jedná se o dvojnásobnou dávku úspor.

Taktika refinancování funguje, pokud váš dům získal podstatnou hodnotu od posledního získání hypotéky. Pokud jste například koupili dům před čtyřmi lety s 10% akontací a hodnota domu se od té doby zvýšila o 15%, nyní dlužíte méně než 80% hodnoty domu. Za těchto okolností můžete refinancovat nový úvěr, aniž byste museli platit za PMI.

Při jakémkoli refinancování budete chtít zvážit konečné náklady transakce s potenciálními úsporami z nových podmínek půjčky. a vyloučení PMI.

Koho se to týká: Tato strategie funguje dobře v sousedstvích, kde jsou domácí hodnoty na vzestupu. Pokud vaše domácí hodnota klesla, refinancování může mít opačný účinek – pokud váš domácí kapitál poklesl, může se od vás vyžadovat přidání PMI.

Refinancování, jak se zbavit PMI, pro nové majitele domů obvykle nefunguje dobře. . Mnoho půjček má „požadavek na koření“, který vyžaduje, abyste počkali alespoň dva roky, než budete moci refinancovat, abyste se zbavili PMI. Pokud je tedy vaše půjčka méně než dva roky, můžete požádat o ref. S zrušením PMI, ale Není zaručeno, že získáte schválení.

Možnost 4: Zhodnoťte svůj dům, pokud získal hodnotu

Na rostoucím trhu s nemovitostmi by váš domácí kapitál mohl dosáhnout 20 procent před původní plán. Možná by stálo za to zaplatit za nové ocenění. Pokud dům vlastníte alespoň pět let a zůstatek vašeho úvěru nepřesahuje 80 procent nového ocenění, můžete požádat o zrušení PMI. Pokud jste vlastníkem domu po dobu nejméně dvou let, nesmí zůstat zůstatek hypotéky větší než 75 procent.

Hodnocení mohou stát mezi 450 a 600 USD, v závislosti na vaší oblasti. Někteří věřitelé mohou být ochotni místo toho přijmout názor ceny makléře, což může být podstatně levnější varianta než profesionální posouzení.

Koho se to týká: Borr obyvatelé, kteří žijí na rozžhavených trzích s bydlením, mohli v posledních několika letech zaznamenat vzestup jejich domovských hodnot. Ve skutečnosti se hodnota mohla natolik zvýšit, aby vás dostala mimo rozsah PMI. Pokud je to váš případ, je čas promluvit si se svým věřitelem o novém posouzení a potenciálním zrušení vašeho požadavku PMI.

Pokud jste přidali vybavení nebo zrekonstruovali svůj dům, mohlo by to zvýšit hodnotu – což by také mohlo znamenat větší spravedlnost. Ať už se jedná o místnost navíc nebo bazén, běžné upgrady, jako jsou tyto, mohou zvýšit tržní hodnotu vašeho domova. Pokud v tomto procesu překročíte cílovou čáru 20 procent akciového kapitálu, můžete PMI nakopnout.

Vaše práva PMI podle federálních zákonů

Majitelé domů, kteří za PMI platí, by si měli být vědomi jejich práv podle zákona o ochraně majitelů domů. Tento federální zákon, známý také jako zákon o zrušení PMI, vás chrání před nadměrnými poplatky PMI. Máte právo se zbavit PMI, jakmile si doma vytvoříte potřebné množství kapitálu. Věřitelé mají různá pravidla pro zrušení PMI, ale musí vám to dovolit.

Než podepíšete hypotéku u PMI, požádejte o jasné vysvětlení pravidel a harmonogramu PMI. To vám umožní přesně sledovat váš pokrok směrem k ukončení platby PMI. Pokud máte pocit, že váš věřitel nedodržuje pravidla pro vyloučení PMI, můžete svou stížnost nahlásit Úřadu pro finanční ochranu spotřebitele.

Další kroky: Nevyčerpávejte své bankovní účty, abyste unikli PMI

I když výplaty PMI každý měsíc – nebo jednorázově každý rok – nejsou žádným finančním výletem, majitelé domů by měli být opatrní, aby nezhoršili své finance tím, že se rychle zbaví PMI.

Většina finančních odborníků souhlasíte s tím, že mít určitou likviditu v případě nouze je chytrý finanční tah. Než tedy klepnete na své spořící nebo penzijní fondy, abyste dosáhli této 20procentní hodnoty kapitálu, nezapomeňte si promluvit s finančním poradcem, abyste se ujistili, že jste na správné cestě.

„Zdá se, že existuje filozofický averze k PMI ze strany mnoha kupujících, která je nemístná, „říká McBride.“ Dokud si neberete půjčku FHA, nejste ženatý s PMI.Můžete jej upustit, jakmile dosáhnete 20procentního kapitálového polštáře, který může být jen několik let daleko v závislosti na zhodnocení ceny domu. Ale necíťte potřebu použít každý poslední nikl hotovosti k složení zálohy, která se vyhne PMI, jen abyste si poté nechali malou finanční flexibilitu. “

S dalšími zprávami Jeanne Lee

Další informace:

• Kolik stojí domácí hodnocení?
• Vrácení federálního odpočtu daně z příjmu PMI
• Měli byste refinancovat hypotéku, i když to znamená zaplatit PMI?