Als landesweiter Anbieter von Umwelt- und Engineering-Due-Diligence-Berichten, einschließlich Phase-1-ESAs, wird mir häufig die Frage meiner Kunden gestellt: „Do. Ich brauche wirklich eine Phase 1? “Die Antwort kann Sie überraschen. Natürlich lautet die einfache Antwort JA, nur eine Phase 1-ESA nach ASTM E1527-05 und der All Appropriate Inquiry (AAI) -Standard der Environmental Protection Agency (EPA) können dies Schützen Sie den Benutzer des Berichts vor der Haftung von CERCLA. Es gibt jedoch viele andere eingeschränkte Umweltverträglichkeitsprüfungen, die in der Branche als Geschäftsentscheidungsinstrument für den Kauf und / oder die Kreditvergabe von Immobilien verwendet werden. Diese Bewertungen sind in der Regel schneller und schneller billiger als eine Phase-1-ESA. Dies liegt daran, dass diese Bewertungen größtenteils „Teile“ der Phase 1 sind. Zum Beispiel der Environmental Transaction Screen (ETS), der so häufig ist, dass er einen eigenen ASTM-Standard hat (E1526-). 08) ist eine „Mini“ Phase 1 ESA von sor ts. Es enthält viele der gleichen Elemente, wie z. B. die Datenbanküberprüfung, die Standortaufklärung und einige begrenzte historische Überprüfungen. Andere Bewertungen kombinieren ein oder zwei der Elemente des Umweltbereichs der Phase 1, um den eingeschränkten Bericht maßzuschneidern. Die Preise liegen zwischen 250 und 1400 US-Dollar, je nachdem, was enthalten ist. Der Anteil der Besuche vor Ort ist der größte Kostentreiber.
Berücksichtigen Sie bei der Entscheidung, ob Sie eine Phase 1 „benötigen“ oder nicht, einige wichtige Fragen:
- Ist Ihnen der CERCLA-Haftungsschutz wichtig? Wenn ja, ist nur eine Phase 1 für den
- Eigenschaftstyp
- geeignet Wenn es sich um eine gewerbliche Immobilie oder eine andere Immobilie mit hohem Risiko handelt, ist eine Phase-1-ESA ratsam.
- Wenn es sich um ein Bürogebäude, einen Apartmentkomplex oder eine andere Immobilie mit geringem Risiko handelt, kann eine eingeschränkte Umweltverträglichkeit in Betracht gezogen werden / li>
- Wenn es sich um leeres Land handelt, das noch nie erschlossen wurde, kann eine eingeschränkte Sorgfaltspflicht in Bezug auf die Umwelt in Betracht gezogen werden.
- Standort der Immobilie (denken Sie daran, dass Sie nicht nur Ihre Immobilie betrachten während der Umweltprüfung, aber auch der umliegenden Immobilien und wie sie sich auf Ihre Immobilie auswirken könnten)
- Wenn sich die Immobilie in einem städtischen, hoch entwickelten Gebiet befindet, war dies der Fall Für eine lange Zeit ist eine Phase-1-ESA ratsam.
- Wenn sich die Immobilie in einem größtenteils unbebauten Gebiet befindet, kann eine eingeschränkte Sorgfaltspflicht für die Umwelt in Betracht gezogen werden.
- Was benötigt Ihr Kreditgeber? Dies könnte die wichtigste Frage von allen sein. Viele Kreditgeber haben ihre eigenen Arbeitsbereiche, die sie je nach Darlehensart (zum Beispiel haben ein Fannie Mae-, Freddie Mac- oder HUD-Darlehen alle ihre eigenen Anforderungen an die Due Diligence), die Art der Immobilie oder andere Risikofaktoren benötigen.
Wenn eine dieser begrenzten Umweltprüfungen Anlass zur Sorge gibt, der weiter untersucht werden müsste, wird natürlich eine vollständige Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase 1 oder ein anderer Schritt empfohlen, der zusätzliche Maßnahmen hinzufügen kann Kosten und Zeit für das Projekt.
Zwangsvollstreckungen sind jedoch eine andere Angelegenheit. In fast 100% der Fälle, in denen ein Kreditgeber erwägt, eine Immobilie zurückzunehmen, ist die CERCLA-Haftpflichtversicherung von größter Bedeutung, und es wird eine AAI-konforme PH 1 durchgeführt. Tatsächlich werden dem Arbeitsumfang häufig sozusagen zusätzliche Nicht-ASTM-Elemente hinzugefügt, sozusagen als „Phase 1 Plus“ (siehe meinen vorherigen Globe Street-Blog zu Due Diligence für Zwangsvollstreckungen).
