Was ist das beste Viertel in Austin? Wie bei fast allem im Leben hängt es davon ab, worauf Sie Lust haben – und was Sie sich leisten können.

Einige der Fragen sind leicht zu beantworten: Mieten oder kaufen Sie? Wo arbeitest du, gehst zur Schule oder beides? Wie sehr hasst (oder liebst) du das Fahren? Berücksichtigen öffentliche Schulen Ihre Entscheidung? Bevorzugen Sie das Nachtleben, das Privatleben, eine Mischung oder etwas anderes? Wie wichtig sind Dinge wie Grünflächen und die allgemeine Landschaft?

Andere Themen sind komplexer. Nachbarschaften können sensible, organische Einheiten sein, die stark von den gebauten und natürlichen Umgebungen sowie davon, wer dort lebt – und wer geht, stark betroffen sind.

Es ist nicht zu leugnen, dass Austin boomt. Die Transplantationen bewegen sich hier weiterhin in Rekordzahlen, die Verkäufe von Eigenheimen sind nicht in den Charts, die Lagerbestände sind niedrig und der Mietmarkt ist angespannt. Zur gleichen Zeit sind einige langjährige Austiniten in Bewegung, die von der Umgestaltung ihrer Nachbarschaften überwältigt sind oder nur nach einer Veränderung suchen.

Aus diesem Grund haben wir derzeit sieben Stadtteile ausgewählt, die berücksichtigt werden sollen. Sie bieten eine Vielzahl von Dingen – Erschwinglichkeit, gute Schulen, Begehbarkeit, Ausstattung, Charakter, neue Häuser, alte Häuser usw. – und einige sind unentdeckte Juwelen, die normalerweise nicht im Vordergrund stehen, wenn man an Austin denkt. Was folgt, ist eine Wirbelsturm-Tour – nur um Ihnen den Einstieg zu erleichtern.

Nordschleife

Die Auslosung: Es ist wie 1992, aber mit besserer Pizza

Ähnliche Stadtteile: Hyde Park; Skyview; Highland

Die Stimmung: Liberal; funky; auf dem Boden geblieben; energisch

Früher unter der Flugbahn des alten Flughafens von Austin hat North Loop eine Mischung aus seinem ursprünglichen Charakter der Arbeiterklasse und dem der böhmischen Kohorte bewahrt, die dorthin gezogen ist, weil die Lärm (und Nahaufnahmen) von Flugzeugtriebwerken über dem Kopf machten die Mieten niedrig.

Das Hauptmerkmal von North Loop ist die gleichnamige Straße, die sich durch die Mitte der Nachbarschaft schlängelt. Die kleine Handelsstrecke – irgendwann als IBIZ-Distrikt der Nordschleife kodifiziert – enthält eine Reihe überraschend langlebiger lokaler Vintage- und Plattenläden, Coffeeshops, Bars, Restaurants und die erforderlichen Kuriositäten wie den schrulligen Supermarkt, den anarchistischen Buchladen, und der Frauenspielzeugladen für Erwachsene. North Loop ist etwas unkomplizierter und billiger als der ebenso enge und nachbarschaftsstolze Hyde Park im Süden. Er hat Begehbarkeit und grüne Straßen gemeinsam.

Käufer finden kleine, traditionelle Häuser, die ursprünglich in den 1940er Jahren gebaut wurden – einige wurden umgebaut oder durch (normalerweise) entsprechend skalierte Zeitgenossen ersetzt. (Kleine Grundstücke halten die Größe des Viertels intakt.) Eine Mischung aus älteren und neuen Mehrfamilienkomplexen ist auf den belebteren Straßen und Korridoren verstreut. North Loop-Häuser wurden zu einem Durchschnittspreis von rund 420.000 USD verkauft, wobei der Durchschnittspreis für aktuelle Angebote bei 491.950 USD lag. Dies geht aus Zahlen der Listingseite Zillow hervor. Nicht großartig, aber besser als das vieler neuerer zentraler Viertel. Mieten sind in der Region immer noch relativ häufig, da Studenten, Arbeiter und Familien Wohnungen und Häuser gleichermaßen mieten und durchschnittlich 1.561 US-Dollar pro Monat mieten (laut neuesten Mietberichten beträgt die Durchschnittsmiete für ein Schlafzimmer in Austin 1.192 US-Dollar für eine Wohnung und 1.470 US-Dollar für zwei Personen) Schlafzimmer). Der derzeitige Zustrom von lokal beliebten Restaurants und Bars in Kombination mit der unerschütterlichen Eigenart von North Loop macht es zu einem Magneten für Suchende mit immer schwer fassbarer Austin-Authentizität.

Cherrywood

Die Auslosung: Ein besonderer Fund, der in der Öffentlichkeit verborgen ist – hübsch, schrullig und lustig

Ähnliche Viertel: Maplewood; Delwood; Delwood 2; Chestnut

Vibe: Laaaaaiiiid back

Mit seinen riesigen Schattenbäumen, verwinkelten Straßen und französischen Ortsnamen (so viele, dass es manchmal als French Place bezeichnet wird), East Austins Cherrywood hat eine leicht südländische Atmosphäre. Ursprünglich eine Ansammlung sehr kleiner Gemeinden, die zwischen den 1930er und 1950er Jahren erbaut wurden, kam es in den 1980er Jahren zu einem echten Viertel zusammen. Sie finden Bungalows und andere kleine Häuser mit Holzrahmen. Große und kleine Häuser im Handwerksstil; und ein- und zweistöckige Stuckhäuser, von denen viele ursprünglich für Familien zurückkehrender Soldaten nach dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden. Der durchschnittliche Eigenheimpreis im letzten Jahr betrug 452.500 US-Dollar.

Es befindet sich östlich des Campus der University of Texas und ist bei Studenten beliebt, die bereit sind, der Partyszene auf dem Campus zu entkommen, aber immer noch nicht von straffen Autoritätspersonen umgeben sind. Trotzdem gibt es weniger Vermietungen als erwartet, die meisten konzentrierten sich auf die Ränder der Nachbarschaft und lagen zwischen 900 und 1.600 US-Dollar pro Monat für ein Schlafzimmer. Die sprichwörtlich niedlichen kleinen Bungalows mieteten zwischen 2.500 und 3.000 US-Dollar pro Monat / p>

Die Nähe zur Schule bringt auch die UT-Fakultät und die Arbeiter mit; Es gibt Fachleute, Rentner, Kreative und Servicemitarbeiter in der Mischung.Einige der letzteren arbeiten in den Restaurants und Bars, die sich entlang der Manor Road und der East 38-1 / 2 Street aufgebaut haben. Es ist auch praktisch für zwei oder drei große Lebensmittelgeschäfte, je nachdem, ob Sie den Müller HEB zählen.

Cherrywood ist eines der wenigen verbliebenen zentralen Viertel östlich der Autobahn, das einen Wohnkern mit leichter Begehbarkeit zu lebhaften Korridoren bewahrt hat. Dies und die Tatsache, dass viele seiner charmanten Bungalows und anderen älteren Häuser intakt geblieben sind, machen es attraktiv für Künstler, Studenten, Kreative und alle, die nach einer Alternative zu anderen, überhitzten Teilen von East Austin suchen. Mit einem starken Gemeinschaftsgefühl hat Cherrywood eine gute Chance, seine Natur intakt zu halten.

South Menchaca

Die Auslosung: 78745 ist die neue 78704

Ähnliche Stadtteile: Garrison Park; Westgate; Westkongress; East Congress

Vibe: Durch Coolness

Austinites alt und neu, preislich aus den Teilen von South Austin, näher an der Innenstadt oder einfach nur müde vom Touristen Eine Szene, die diese Gegenden überholt hat, findet Freundlichkeit in der Gemeinde und in der Heimatstadt, viel niedrigere Immobilienpreise und ein weniger hektisches Tempo, indem sie sich etwas weiter nach Süden bewegt. South Menchaca ist eines der Viertel, die solche Suchenden anziehen. Es liegt in der Nähe dieser Attraktionen, wenn die Stimmung stimmt, und überall tauchen zurückhaltendere Bars und Geschäfte auf – Orte wie der nahe gelegene, kürzlich eröffnete Yard in East Congress und der bald eröffnete St. Elmo Market / p>

Während diese Änderungen die Nachbarschaft zunehmend begehbar machen, ist es auch einfach, bei Bedarf auf wichtige Autobahnen und Durchgangsstraßen zu springen. In South Menchaca befindet sich der Südcampus des Austin Community College und nicht weit von den Hauptstützen der alten Schule in Austin entfernt, von denen einige Teil des Fluges nach Süden sind, wie dem Plattenladen End of a Ear, dem Vintage-Laden Uncommon Objects und der Kathedrale von Junk. Für praktischere Bedürfnisse gibt es einen Einkaufszentrumkomplex mit einem Theater, einem großen Zentralmarkt und viel mehr Einzelhandelsgeschäften in Westgate, nur eine Nachbarschaft entfernt.

Der Wohnungsbestand in Menchaca ist klein, dicht beieinander und einzeln Familienhäuser von den 1950er Jahren bis heute, obwohl es einige Apartmentkomplexe in der Mischung gibt. Häuser im Ranch-Stil sind ebenfalls weit verbreitet. Die Preise sind sozusagen wesentlich niedriger als im Norden des Südens: Der durchschnittliche Eigenheimpreis im letzten Monat betrug 358.383 USD. Während junge Paare und Familien zunehmend in der Gegend einkaufen, gibt es immer noch einige Einfamilienhäuser zu vermieten – ein Haus mit drei Schlafzimmern, das beispielsweise für 1.850 USD pro Monat vermietet wird.

North University

Die Auslosung: Ambiente für alle Altersgruppen und kompakte Begehbarkeit

Ähnliche Stadtteile: Heritage; Hancock; Hyde Park

Die Stimmung: Pastoral; historisch; ruhig; Unterströmungen von coolen Kindern und Studenten

Während die Nähe zum Campus der University of Texas möglicherweise nicht jedermanns Sache ist, enthalten die Reichtümer der North University diese Assoziation und gehen darüber hinaus. Es ist im wahrsten Sinne des Wortes Austin der alten Schule, Heimat von Generationen von Akademikern und ihren Familien unter dem wachsamen Auge von UT.

Neben Wheatsville Food Co-op gibt es auch einige der beliebtesten Cafés, Restaurants und Bars von Austinites. Der Steilhang am südlichen Ende des Viertels, wo das Scottish Rite Dormitory und die Kirby Hall-Schule in die großen Eichen und grob behauenen Strukturen des Hemphill Park blicken (letzteres mit freundlicher Genehmigung der Works Progress Administration aus der Zeit der Depression), fühlt sich ein wenig an wie die Landschaft war es einmal. Auf der Südseite des Viertels befindet sich das winzige historische Viertel Aldridge Place, eine Unterteilung aus dem Jahr 1910, in der ein großer Prozentsatz der ursprünglichen einheimischen Häuser aus den 1920er Jahren stammt.

Immobilienpreise – mit einem Median von rund 409.000 USD Sie können bis zu Millionen betragen – sind für die Stadt trotz der Bequemlichkeit für UT, die Innenstadt und so viele zuverlässige lokale Unternehmen immer noch vernünftig. Zusätzlich zu den Wohnstilen im Aldridge Place bietet die North University eine Vielzahl kleiner und mittlerer ein- und zweistöckiger Holzrahmenhäuser und -bungalows, von denen viele handwerklich gestaltet sind, sowie historische und schöne Häuser substanziell, ohne großartig zu sein.

Da die North University in der Nähe der Schule liegt, gibt es natürlich jede Menge Mietwohnungen im Überfluss, die am niedrigsten sind oder zu Austins Durchschnittsmieten reichen und von hohen 800 US-Dollar für ein Schlafzimmer bis zu 6.000 bis 7.000 US-Dollar pro Monat für eine hübsche Person reichen Chef, freistehendes Zuhause. Die North University verbindet ein festes, sich wohlfühlendes Gefühl mit einer akademischen Raffinesse – eine Mischung, die immer mehr mitschwingt, wenn die Stadt geschäftiger und lauter wird.

J.W.Smiths Western Oaks

Die Auslosung: Die süße Seite der Vorstadt – grün, freundlich und preiswert

Ähnliche Stadtteile: Kreis C; Oak Hill

Die Stimmung: familienorientiert; im Freien; gesund

Nicht zu verwechseln mit dem Village at Western Oaks, J.W. Smiths Western Oaks ist eine kleine Vorstadt-Enklave, die in den 1970er Jahren entwickelt wurde. Der Entwickler und Erbauer Smith war stolz darauf, jedem Haus, das er baute, seinen Namen zu geben und sagte Dinge wie „Jedes Haus, das es wert ist, gebaut zu werden, ist es wert, richtig gebaut zu werden.“ Das Ergebnis ist eine Unterteilung mit 361 Häusern, die mit Ausnahme der kleinen Gebiete, die in den 1980er und 1990er Jahren entwickelt wurden, ein Paradies im Ranchstil ist – keine McMansions! > Die Enklave im Südwesten von Austin ist ein Familienviertel auf altmodische, hochwertige Weise. Sie können breite, fahrradfreundliche Straßen, viel Grünfläche und einfachen Zugang zu einem Whole Foods, Torchy’s und P. Terry’s Burger erwarten In der Nähe der gehobenen Geschäfte an den Arbor Trails gibt es einen 24-Stunden-Fitnessraum, ein Gold’s Gym und Pure Yoga. Es gibt einen Gemeinschaftspark mit Tennisplätzen, einen Spielplatz, einen Pool, einen Basketballplatz und einen Das Baseballfeld und eine Zweigstelle der Stadtbibliothek liegen westlich der Unterteilung.

Western Oaks bietet das Preis-Leistungs-Verhältnis, das Sie von entlegeneren Stadtteilen erwarten würden: Ein großes, langlebiges Haus in der Nachbarschaft vor kurzem für 506.000 US-Dollar verkauft. Mieten sind selten, aber es gibt ein Haus mit drei Schlafzimmern, das derzeit für 1.999 US-Dollar pro Monat geöffnet ist. Der Nachbar Aufgrund seiner geringen Größe ist es besonders für Familien gefragt, die ein Vorstadterlebnis in der Stadt suchen. Gemeinschaftsanleihen sind stark, und potenzielle Käufer sollten sich etwas Zeit nehmen, um die Besonderheiten des aktiven Nachbarschaftsverbandes kennenzulernen – und darauf warten, dass eine Immobilie verfügbar wird.

Crestview

Die Auslosung: Kleinstadt-Atmosphäre; Großstadt-Annehmlichkeiten

Ähnliche Stadtteile: Allandale; Brentwood; Rosedale

Die Stimmung: Midcentury-Ziel für das 21. Jahrhundert

Crestview und die angrenzenden Stadtteile Brentwood und Allandale sind in gewisser Weise dasselbe Viertel – alle sind ehemaliges Ackerland im Norden von Austin, das zwischen den 1940er und 1960er Jahren entwickelt wurde. Diese Linie bietet eine aktuelle Version der Nachkriegs- / Atomzeit-Unterteilungen, die sie schon immer hatten – Vororte in der Stadt.

Mit Ausnahme der jüngsten zeitgenössischen Gebäude handelt es sich bei den Häusern um kleine bis mittelgroße Häuser, meistens im Ranchstil der 1950er Jahre. Der mittlere Verkaufspreis für Eigenheime im Jahr 2019 beträgt 745.447 USD. Es gibt viele Vermietungen, insbesondere in den Hauptkorridoren, die die Grenzen bilden. Die durchschnittliche Miete beträgt 1.385 USD, wobei die aktuellen Preise zwischen 1.000 USD und über 3.000 USD pro Monat liegen.

Crestview ist besonders klein und für lokale Unternehmen, einschließlich Restaurants und Pubs, zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar Lebensmittelgeschäft in der Nachbarschaft; Es wird auf drei Seiten von kommerziellen Korridoren begrenzt, die sich im Wiederbelebungsprozess befinden. Es ist auch nicht weit vom im Bau befindlichen Fußballstadion des FC Austin Major League entfernt, das das Nebenbüro und den gemischt genutzten Bau antreibt und das Interesse der Fußballfanatiker an der Gegend weckt. Es gibt alle Arten von Annehmlichkeiten, einschließlich der Buslinien Capital MetroRapid und einer MetroRail-Haltestelle am North Lamar Boulevard. Die Nachbarn sind freundlich, die Gemeinde ist eng und ein Magnet für junge Berufstätige und Familien, die ein etwas ruhigeres Leben als die Innenstadt wünschen, sich aber dennoch nach urbaner Atmosphäre sehnen.

Windsor Park

Die Auslosung: Preisgünstig; in der Nähe von Müller; süße Parks; reichlich Bäume

Ähnliche Stadtteile: University Hills; Delwood 2

Die Stimmung: unprätentiös; vielfältig; Der künstlerisch-exzentrische

Windsor Park wurde in den 1950er Jahren entwickelt und litt wie North Loop eine Zeit lang unter dem Klang und Schatten des Mueller-Flughafens in Austin. Während der Flughafen 1999 geschlossen wurde und sich seitdem zu einer beliebten gemischt genutzten Gemeinde entwickelt hat, dauerte die Renaissance von Windsor Park eine Weile, was sich als eine gute Sache herausstellte.

Die kleinen Häuser entlang der verwinkelten Straßen sind einige der letzten Bastionen Austins mit Erschwinglichkeit mit mittlerem Einkommen und beherbergen eine vielfältige Mischung aus Mietern und Eigentümern – denken Sie an Arbeiter, Rentner, Künstler und Familien. Die Häuser sind bescheidene, moderne Ranches aus der Mitte des Jahrhunderts, von denen viele seit den 1950er und 1970er Jahren umgebaut und modernisiert wurden. Und sie haben einen verführerischen Preis. Der durchschnittliche Hausverkauf beträgt 385.000 USD. Die Mieten konzentrieren sich auf den Umfang der Nachbarschaft, und die Durchschnittsmiete beträgt 1.086 USD. Die Qualität kann sehr unterschiedlich sein, da Neubauten ältere, günstigere Komplexe langsam ersetzen.

Der Windsor Park liegt auch in der Nähe des aufkeimenden und mit Annehmlichkeiten gefüllten Mueller, ohne dem Verkehr und der Hektik im Wege zu stehen. Teile der Nachbarschaft sind hügelig, grün und halb ländlich.Im Gegensatz dazu gibt es in den Hauptkorridoren verschiedene Unternehmen, von denen einige spanischsprachige Gemeinden bedienen. Verpassen Sie nicht die Hauptstützen von Austin wie die Carousel Lounge und neuere, aber ähnlich ungepflegte Bars und Kaffeehäuser wie Nomad und Corona Coffee.