Vissa hemköpare kan bara inte undvika PMI eller privat inteckningförsäkring. Denna täckning kan ge hundratals dollar till din månatliga inteckning – och det gynnar din långivare, inte du, i händelse av fallissemang.

Det finns dock en ljus sida: När du bygger ditt bostadskapital , det finns flera vägar att döma PMI.

Den federala lagen om skydd av husägare ger dig rätt att ta bort PMI från ditt bostadslån på två sätt. Du kan få ”automatisk” eller ”slutlig” PMI-uppsägning vid specifika milstolpar för hemmakapital, eller så kan du begära att PMI tas bort när du når 80 procent av bostadskapitalet.

Dessutom kan du eliminera PMI under några andra omständigheter, till exempel när ditt bostadsvärde stiger till en tillräcklig nivå, eller om du refinansierar inteckningen med minst 20 procent eget kapital. Långivare kan ha ytterligare regler för tidig borttagning av PMI.

Vad är PMI eller privat inteckningförsäkring?

PMI är en typ av inteckningförsäkring som skyddar långivaren om du inte betalar din inteckning.

Husköpare som använder en konventionell inteckning med en handpenning på mindre än 20 procent är vanligtvis skyldiga att få en privat inteckningförsäkring. Detta är en extra årlig kostnad – cirka 0,3 procent till 1,5 procent av din inteckning, även om den kan variera. Enligt Freddie Mac kan låntagare i allmänhet betala mellan 30 och 70 dollar i PMI för varje 100 000 dollar i lånekapital. Hur mycket du betalar beror på din kreditpoäng och storleken på din handpenning. Ditt PMI beräknas om varje år baserat på den aktuella storleken på ditt lån, så premien kommer att minska när du betalar ner lånet.

”Privat hypoteksförsäkring skyddar långivaren från den förhöjda risken som en låntagare presenterar gjort en liten handpenning, ”säger Greg McBride, CFA, Bankrates chefsanalytiker.” När låntagaren har en tillräcklig aktiekudde kommer PMI att tas bort. ”

PMI gäller inte alla inteckningar med utbetalningar under 20 procent. Till exempel har statsstödda FHA-lån och VA-lån med låg eller noll krav på nedbetalning olika regler. Privata långivare erbjuder ibland också konventionella lån med små utbetalningar som inte kräver PMI; Det finns dock vanligtvis andra kostnader, till exempel högre räntor.

4 sätt att bli av med PMI

Här är fyra alternativ för husägare som vill spara pengar varje månad genom att förlora dem dyra PMI-betalningar.

Alternativ 1: Betala ner din inteckning för automatisk eller slutlig uppsägning av PMI

Enligt HPA måste hypotekslångivaren eller servitören lämna din PMI när en av två saker händer:

Leverantören måste automatiskt avsluta PMI när ditt inteckningssaldo når 78 procent av det ursprungliga inköpspriset, förutsatt att du har god anseende och inte har missat några planerade intäkter.

Långivaren eller servitören måste också stoppa PMI halvvägs i ditt amorteringsschema. Om du till exempel har ett 30-årigt lån skulle mittpunkten vara efter 15 år. Långivaren måste avbryta PMI då – beroende på om du har varit aktuell med dina betalningar – även om ditt inteckningssaldo ännu inte har nått 78 procent av hemmets ursprungliga värde. Detta kallas slutlig uppsägning.

Vem detta påverkar: Att ta bort PMI på detta sätt fungerar för människor med konventionella inteckningar som har betalat enligt sina ursprungliga betalningsscheman och har nått milstolparna på 78 procent av kapitalet eller halvvägs tidpunkt. För att vara berättigad måste du vara uppdaterad om dina betalningar.

Alternativ 2: Begär PMI-annullering när inteckningssaldot når 80 procent

Istället för att vänta på automatisk annullering har du rätt att begära att servitören annullerar PMI när ditt lånesaldo når 80 procent av hemmets ursprungliga värde. Om du gör betalningar enligt schemalagd tid kan du hitta det datum då du kommer att uppgå till 80 procent på ditt PMI-utlämningsformulär eller begära det från din lånetjänst.

Om du har pengar att spara, du kan komma dit snabbare genom att göra extra betalningar.

Du kan förskotta räntan på ditt lån och minska saldot, vilket hjälper dig att bygga eget kapital snabbare och spara på räntebetalningar. Till och med 50 dollar i månaden kan innebära en dramatisk nedgång i ditt lånesaldo och totala ränta som betalats under lånets löptid.

Vissa väljer att tillämpa ett engångsbelopp mot sin ränta eller till och med göra en extra inteckning per år. Det leder dig snabbare till 20 procent av aktierna. För att uppskatta det belopp som ditt inteckningssaldo måste uppnå för att vara berättigad till PMI-annullering, multiplicera ditt ursprungliga bostadspris med 0,80.

Vem detta påverkar: Husägare kan använda den här metoden när de har uppnått 20 procent eget kapital. Du måste också göra följande för att avbryta PMI:

• Skicka PMI-avbeställningsbegäran skriftligen till din långivare.
• Var aktuell med dina inteckningar med en bra betalningshistorik .
• Uppfyll andra krav på långivare, som att visa att det inte finns några andra panterätter i hemmet.
• Om det behövs kan du behöva få en hembedömning. Om ditt hemvärde har minskat kanske du inte kan avbryta PMI.

Alternativ 3: Refinansiera för att bli av med PMI

När bolåneräntorna är låga, som de är nu kan du överväga att refinansiera din inteckning för att spara räntekostnader eller minska dina månatliga betalningar. Samtidigt kan refinansiering göra det möjligt för dig att eliminera PMI om ditt nya inteckningssaldo är under 80 procent av bostadsvärdet. Det är en dubbel dos av besparingar.

Refinansieringstaktiken fungerar om ditt hem har fått betydande värde sedan senaste gången du fick en inteckning. Om du till exempel köpte ditt hus för fyra år sedan med 10 procent i utbetalning och hemmets värde har stigit 15 procent sedan dess, är du nu skyldig mindre än 80 procent av vad hemmet är värt. Under dessa omständigheter kan du refinansiera till ett nytt lån utan att behöva betala för PMI.

Med någon refinansiering vill du väga transaktionens stängningskostnader mot dina potentiella besparingar från de nya lånevillkoren. och eliminera PMI.

Vem detta påverkar: Denna strategi fungerar bra i stadsdelar där hemvärdena är på uppgång. Om ditt bostadsvärde har minskat kan refinansiering ha motsatt effekt – du kan behöva lägga till PMI om ditt eget kapital har sjunkit.

Återfinansiering för att bli av med PMI fungerar vanligtvis inte bra för nya husägare. . Många lån har ett ”kryddkrav” som kräver att du väntar minst två år innan du kan refinansiera för att bli av med PMI. Så om ditt lån är mindre än två år gammalt kan du be om ett PMI-annullerande refi, men du garanteras inte att få godkännande.

Alternativ 4: Omvärdera ditt hem om det har vunnit värde

På en stigande fastighetsmarknad kan ditt eget kapital nå 20 procent före ursprungligt schema. Det kan vara värt att betala för en ny bedömning. Om du har ägt hemmet i minst fem år och ditt lånesaldo inte är mer än 80 procent av den nya värderingen kan du be om att PMI ska annulleras. Om du har ägt hemmet i minst två år får din återstående inteckning inte vara större än 75 procent.

Utvärderingar kan kosta mellan $ 450 och $ 600, beroende på ditt område. Vissa långivare kan vara villiga att istället acceptera en mäklares prisuppfattning, vilket kan vara ett betydligt billigare alternativ än en professionell bedömning.

Vem detta påverkar: Borr svar som bor på glödande bostadsmarknader kan ha sett sina hemvärden skjuta upp de senaste par åren. Faktum är att värdet kan ha ökat tillräckligt för att stöta dig ur PMI-intervallet. Om så är fallet är det dags att prata med din långivare om att få en ny utvärdering och eventuellt avbryta ditt PMI-krav.

Om du har lagt till bekvämligheter eller renoverat ditt hem kan det ha ökat värdet – vilket också kan betyda mer eget kapital. Oavsett om det är ett extra rum eller en pool, kan vanliga uppgraderingar som dessa öka ditt hems marknadsvärde. Om du korsar 20-procents mållinjen i processen kan du sparka PMI till trottoaren.

Dina PMI-rättigheter enligt federal lag

Husägare som betalar för PMI bör vara medvetna om deras rättigheter enligt lagen om skydd av husägare. Denna federala lag, även känd som PMI Cancellation Act, skyddar dig mot alltför stora PMI-avgifter. Du har rätt att bli av med PMI när du har byggt upp det erforderliga kapitalet i ditt hem. Långivare har olika regler för att avbryta PMI, men de måste låta dig göra det.

Innan du tecknar en inteckning med PMI, be om en klar förklaring av PMI-reglerna och schemat. Detta gör att du kan spåra dina framsteg mot att avsluta PMI-betalningen exakt. Om du tycker att din långivare inte följer reglerna för att eliminera PMI kan du rapportera ditt klagomål till Consumer Financial Protection Bureau.

Nästa steg: Töm inte dina bankkonton för att komma undan PMI

Att betala PMI varje månad – eller som ett engångsbelopp varje år – inte är någon ekonomisk glädje, men husägare bör vara försiktiga så att de inte förvärrar sin ekonomi genom att skynda sig på att bli av med PMI. håller med om att det är ett smart ekonomiskt steg att ha lite likviditet i nödsituationer. Så innan du tappar på dina sparande eller pensionsfonder för att nå det 20-procentiga kapitalet, var noga med att prata med en finansiell rådgivare för att se till att du är på rätt väg.

”Det verkar finnas en filosofisk motvilja mot PMI hos många köpare som är felplacerad, säger McBride. ”Så länge du inte tar ett FHA-lån är du inte gift med PMI.Du kan släppa den när du uppnår en 20-procentig kudde, vilket kanske bara är några år borta beroende på bostadsprisuppskattning. Men känn inte behovet av att använda varje sista nickel kontant för att göra en utbetalning som undviker PMI, bara för att lämna dig själv lite i vägen för ekonomisk flexibilitet efteråt. ”

Med ytterligare rapportering av Jeanne Lee

Läs mer:

• Hur mycket kostar en hemvärdering?
• PMI: s federala inkomstavdrag
• Ska du refinansiera din inteckning även om det innebär att betala PMI?