Agenter som arbetar med fastigheter investerare kommer sannolikt att göra en hel del marknadsvärderingsanalyser för varje fastighet som köpts. Bruttohyresmultiplikatorn (GRM) är en av dem och det är lätt att beräkna, även om det inte är ett mycket exakt verktyg för att komma till en sann värde.
Det är dock ett utmärkt första snabbvärderingsverktyg. Det kan berätta om ytterligare och mer detaljerad analys är värt.
Det indikerar förmodligen ett problem med fastigheten eller bruttoprissättning om GRM är för hög eller låg jämfört med nyligen sålda jämförbara fastigheter.
Varför GRM spelar roll
Investerare som aktivt söker fastigheter har ofta flera på sin radar. De måste hitta ett sätt att snabbt rangordna möjligheterna så att de kan spendera sin tid på djupare analys av de bästa alternativen.
Bruttohyramultiplikatorn fokuserar förhoppningsvis sin djupare forskning om bästa alternativ som övervägs. Men du borde inte lita på det så mycket att du inte kolla in andra fastigheter med bättre GRM.
Metoden
Du kan få GRM för nyligen sålda fastigheter med denna ekvation:
Marknadsvärde / årlig bruttointäkt = bruttohyresmultiplikator
Om en fastighet som säljs för 750 000 USD med 110 000 USD årlig inkomst, GRM är 6,82.
Använd GRM för att uppskatta fastighetsvärde
Låt oss säga att du gjorde en analys av nyligen jämförbara sålda fastigheter och visade att deras GRM var i genomsnitt runt 6,75, som exemplet ovan. Nu vill du ungefärligt värdena på den webbplats du funderar på att köpa. Du vet att dess bruttohyresintäkt är $ 68 000 per år. Ekvationen här fungerar så här:
GRM (6,75) x årsinkomst ($ 68,000) = marknadsvärde ($ 459,000)
Du kanske inte vill slösa mer tid på att överväga detta köp om fastigheten är noterad till 695 000 $.
Att sätta allt i sammanhang
Kommersiella hyresintäkter verkliga fastigheter utvärderas baserat på ett antal förhållanden och långivarkriterier. Långivare ser fastighetens inkomst och lönsamhet som ett av de – om inte de – viktigaste utlåningskvalificeringskriterierna.
De ser sällan på eller bryr sig alltför om ägarnas personliga kredit. historier. De kanske bryr sig om ägarens tillgångar om de inte är kvalificerade, eftersom de kan använda dessa tillgångar för att garantera lånet.
Även om kommersiell utlåning kan har sina egna kvalifikationskriterier är det övergripande målet i stort sett detsamma. Långivaren vill ha verksamheten och de gör affärer genom att låna pengar. Ur ett helhetsperspektiv är inteckningar för kommersiella fastigheter desamma som alla bostadslån eller andra inteckningar.
Typer av inteckningar
Låntyper som används av fastighetsinvesterare är vanligtvis desamma som de som används av någon köpare av fastigheter, men det finns några fler Kreativa finansieringsalternativ tillgängliga. Investerare har många alternativ i finansieringsstrategier, och valet kan ofta göras eller bryta en investering.
Räntebaserade hypotekslån tillåter en fastighetsinvesterare att skjuta upp huvudbetalningar. Detta kan hjälpa till att undvika tidigt negativt kassaflöde eller ge tid att vända fastigheten eller justera hyrorna uppåt för att öka kassaflödet för regelbundna räntebetalningar och räntebetalningar. ett hållbart finansieringsverktyg i vissa situationer. Denna typ av lån kan finansiera flera fastigheter när rätt villkor är närvarande. Naturligtvis finns det också nackdelar. En hypotekslån kan göra det svårt att refinansiera eller sälja bara ett av de bostäder som ingår i lånet eftersom det är något av ett paketavtal.
Hitta det bästa lånet för dig innebär att jämföra lån som konventionella, jumbo och FHA / VA, samt att väga intäktsförmåner mellan fast ränta, justerbar ränta och andra hypoteksalternativ.
