Som en rikstäckande leverantör av miljö- och tekniska due diligence-rapporter, inklusive fas 1 ESA, får jag ofta frågan från mina kunder ”Gör Jag behöver verkligen en fas 1? ”. Svaret kanske överraskar dig. Naturligtvis är det enkla svaret JA, bara en fas 1 ESA till ASTM E1527-05 och miljöskyddsmyndighetens (EPA) All lämplig förfrågan (AAI) -standard kan skydda användaren av rapporten mot CERCLA-ansvar. Dock finns det många andra begränsade miljöbedömningar som används i branschen som ett affärsbeslutsverktyg för köp och / eller utlåning av fastigheter. Dessa bedömningar, eftersom de är begränsade till sin natur, är i allmänhet snabbare och billigare än en fas 1 ESA. Detta beror på att dessa bedömningar för det mesta är ”bitar” av fas 1. Till exempel Environmental Transaction Screen (ETS), som är så vanligt att den har sin egen ASTM-standard (E1526- 08), är en ”mini” fas 1 ESA av sor ts. Den innehåller mycket av samma element, som databasgranskning, platsundersökning och en begränsad historisk granskning. Andra bedömningar kombinerar en eller två av fas 1-miljöomfattningspunkterna för att skräddarsy den begränsade rapporten. Priserna varierar från $ 250 till $ 1400 beroende på vad som ingår, varvid besöksdelen är den största drivkraften för kostnaden.
När du bestämmer om du ”behöver” en fas 1 eller inte, överväg några viktiga frågor:
- Är CERCLA-ansvarsskydd viktigt för dig? Om ja, kommer bara en fas 1 att göra
- Fastighetstyp
- Om det är en industriell fastighet eller en annan egendom med hög risk, rekommenderas en fas 1 ESA
- Om det är en kontorsbyggnad, en lägenhetsanläggning eller annan typ av låg riskfastighet kan en begränsad miljöbedömning övervägas
- Om det är ledig mark som aldrig har utvecklats, kan begränsad miljökonsekvens övervägas.
- Fastighetsplats under miljöbedömningen men även omgivande fastigheter och hur de kan påverka din fastighet)
- Om fastigheten ligger i ett urbant, högt utvecklat område som har varit så Under en lång tid rekommenderas en fas 1 ESA
- Om fastigheten befinner sig i ett mest outvecklat område kan begränsad miljöanpassningskontroll övervägas
- Vad kräver din långivare? Detta kan vara den viktigaste frågan av alla. Många långivare har sina egna omfattningar av arbete som de behöver beroende på lånetyp (till exempel ett Fannie Mae-, Freddie Mac- eller HUD-lån har alla sina egna krav på due diligence), fastighetstyp eller andra riskfaktorer.
Naturligtvis, om någon av dessa begränsade miljöbedömningar finner något som oroar sig som behöver undersökas ytterligare, rekommenderas en fullständig fas 1 miljöbedömning eller annat steg som kan lägga till ytterligare kostnad och tid till projektet.
Utestängningar är dock en annan fråga, nästan 100% av tiden när en långivare överväger att ta tillbaka en fastighet CERCLA ansvarsskydd är av största vikt och en AAI-kompatibel PH 1 genomförs. I själva verket läggs ofta till andra icke-ASTM-räckviddsposter till arbetets omfattning som ett ”Fas 1 plus” så att säga (se min tidigare Globe Street-blogg om utestängningskontroll).
