Einige Eigenheimkäufer können PMI oder private Hypothekenversicherungen einfach nicht vermeiden. Diese Deckung kann Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung Hunderte von Dollar hinzufügen – und kommt im Falle eines Ausfalls Ihrem Kreditgeber zugute, nicht Ihnen.

Es gibt jedoch eine gute Seite: Beim Aufbau Ihres Eigenheimkapitals Es gibt mehrere Möglichkeiten, PMI zu streichen.

Das Bundesgesetz zum Schutz von Hausbesitzern gibt Ihnen das Recht, PMI auf zwei Arten aus Ihrem Wohnungsbaudarlehen zu entfernen. Sie können eine „automatische“ oder „endgültige“ PMI-Kündigung bei bestimmten Meilensteinen für Eigenheimkapital erhalten oder die Entfernung von PMI beantragen, wenn Sie 80 Prozent Eigenheimkapital erreichen.

Außerdem können Sie PMI unter einigen anderen entfernen Umstände, z. B. wenn Ihr Hauswert auf ein ausreichendes Niveau steigt oder Sie die Hypothek mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital refinanzieren. Kreditgeber haben möglicherweise zusätzliche Regeln für die vorzeitige Entfernung von PMI.

Was ist PMI oder private Hypothekenversicherung?

PMI ist eine Art Hypothekenversicherung, die den Kreditgeber schützt, falls Sie in Verzug geraten Ihre Hypothek.

Eigenheimkäufer, die eine herkömmliche Hypothek mit einer Anzahlung von weniger als 20 Prozent verwenden, müssen normalerweise eine private Hypothekenversicherung abschließen. Dies sind zusätzliche jährliche Kosten – etwa 0,3 bis 1,5 Prozent Ihrer Hypothek, obwohl diese variieren können. Laut Freddie Mac können Kreditnehmer jeden Monat zwischen 30 und 70 US-Dollar an PMI für jeweils 100.000 US-Dollar an Kapital zahlen. Wie viel Sie bezahlen, hängt von Ihrer Kreditwürdigkeit und der Höhe Ihrer Anzahlung ab. Ihr PMI wird jedes Jahr basierend auf der aktuellen Größe Ihres Kredits neu berechnet, sodass sich die Prämie verringert, wenn Sie den Kredit zurückzahlen.

„Die private Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber vor dem erhöhten Risiko, das ein Kreditnehmer darstellt eine kleine Anzahlung geleistet “, sagt Greg McBride, CFA, Chief Financial Analyst von Bankrate.„ Sobald der Kreditnehmer über ein ausreichendes Eigenkapitalpolster verfügt, wird der PMI entfernt. “

PMI gilt nicht für alle Hypotheken mit Anzahlungen unter 20 Prozent. Beispielsweise gelten für staatlich unterstützte FHA-Darlehen und VA-Darlehen mit geringen oder null Anzahlungsanforderungen unterschiedliche Regeln. Private Kreditgeber bieten manchmal auch konventionelle Kredite mit kleinen Anzahlungen an, für die kein PMI erforderlich ist. In der Regel fallen jedoch andere Kosten an, z. B. höhere Zinssätze.

4 Möglichkeiten, PMI loszuwerden

Hier sind vier Optionen für Hausbesitzer, die jeden Monat Geld sparen möchten, indem sie diese verlieren kostspielige PMI-Zahlungen.

Option 1: Zahlen Sie Ihre Hypothek für die automatische oder endgültige Beendigung des PMI ab.

Nach dem HPA muss der Hypothekengeber oder Servicer Ihren PMI fallen lassen, wenn eines von zwei Dingen vorliegt passiert:

Der Anbieter muss PMI automatisch kündigen, wenn Ihr Hypothekensaldo 78 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises erreicht, vorausgesetzt, Sie haben einen guten Ruf und haben keine geplanten Hypothekenzahlungen verpasst.

Der Kreditgeber oder Servicer muss den PMI auch zur Hälfte Ihres Tilgungsplans stoppen. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren haben, liegt der Mittelpunkt nach 15 Jahren. Der Kreditgeber muss den PMI dann stornieren – je nachdem, ob Ihre Zahlungen aktuell waren – auch wenn Ihr Hypothekensaldo noch nicht 78 Prozent des ursprünglichen Wertes des Eigenheims erreicht hat. Dies wird als endgültige Kündigung bezeichnet.

Wer davon betroffen ist: Das Entfernen des PMI auf diese Weise funktioniert für Personen mit herkömmlichen Hypotheken, die gemäß ihren ursprünglichen Zahlungsplänen gezahlt haben und die Meilensteine von 78 Prozent Eigenkapital oder auf halbem Weg erreicht haben Zeitpunkt. Um berechtigt zu sein, müssen Sie über Ihre Zahlungen auf dem Laufenden sein.

Option 2: PMI-Stornierung beantragen, wenn der Hypothekensaldo 80 Prozent erreicht

Anstatt auf die automatische Stornierung zu warten, haben Sie die Recht, den Servicer aufzufordern, den PMI zu kündigen, sobald Ihr Darlehenssaldo 80 Prozent des ursprünglichen Wertes des Hauses erreicht. Wenn Sie Zahlungen wie geplant ausführen, finden Sie das Datum, an dem Sie 80 Prozent erreichen, auf Ihrem PMI-Offenlegungsformular oder fordern Sie es bei Ihrem Kreditservicer an.

Wenn Sie über genügend Bargeld verfügen, Sie können schneller dorthin gelangen, indem Sie zusätzliche Zahlungen leisten.

Sie können den Kapitalbetrag für Ihr Darlehen im Voraus bezahlen und so den Saldo reduzieren, wodurch Sie schneller Eigenkapital aufbauen und Zinszahlungen sparen können. Sogar 50 USD pro Monat können einen dramatischen Rückgang Ihres Kreditsaldos und der über die Laufzeit des Kredits gezahlten Gesamtzinsen bedeuten.

Einige Personen entscheiden sich dafür, einen Pauschalbetrag auf ihr Kapital anzuwenden oder sogar eine zusätzliche Hypothekenzahlung pro zu leisten Jahr. Dadurch erreichen Sie schneller das 20-Prozent-Eigenkapital. Um den Betrag zu schätzen, den Ihr Hypothekensaldo erreichen muss, um für eine PMI-Stornierung in Frage zu kommen, multiplizieren Sie Ihren ursprünglichen Kaufpreis mit 0,80.

Wen dies betrifft: Hausbesitzer können diese Methode anwenden, sobald sie 20 Prozent Eigenkapital erreicht haben. Sie müssen außerdem Folgendes tun, um PMI zu stornieren:

• Stellen Sie die PMI-Stornierungsanfrage schriftlich an Ihren Kreditgeber.
• Seien Sie bei Ihren Hypothekenzahlungen auf dem neuesten Stand und verfügen Sie über eine gute Zahlungshistorie
• Erfüllen Sie andere Kreditgeberanforderungen, z. B. den Nachweis, dass keine anderen Grundpfandrechte für das Haus vorhanden sind.
• Falls erforderlich, müssen Sie möglicherweise eine Hausbewertung einholen. Wenn Ihr Hauswert gesunken ist, können Sie den PMI möglicherweise nicht kündigen.

Option 3: Refinanzierung, um den PMI loszuwerden

Wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind, Sie können in Betracht ziehen, Ihre Hypothek zu refinanzieren, um Zinskosten zu sparen oder Ihre monatlichen Zahlungen zu reduzieren. Gleichzeitig können Sie durch die Refinanzierung den PMI eliminieren, wenn Ihr neuer Hypothekensaldo unter 80 Prozent des Hauswerts liegt. Dies ist eine doppelte Dosis an Ersparnissen.

Die Refinanzierungstaktik funktioniert, wenn Ihr Haus seit dem letzten Erhalt einer Hypothek erheblich an Wert gewonnen hat. Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus vor vier Jahren mit einer Anzahlung von 10 Prozent gekauft haben und der Wert des Hauses seitdem um 15 Prozent gestiegen ist, schulden Sie jetzt weniger als 80 Prozent des Wertes des Hauses. Unter diesen Umständen können Sie sich in ein neues Darlehen refinanzieren, ohne PMI bezahlen zu müssen.

Bei jeder Refinanzierung sollten Sie die Abschlusskosten der Transaktion gegen Ihre potenziellen Einsparungen aus den neuen Darlehensbedingungen abwägen und Eliminierung von PMI.

Wen dies betrifft: Diese Strategie funktioniert gut in Gegenden, in denen die Hauswerte im Aufschwung sind. Wenn Ihr Hauswert gesunken ist, kann die Refinanzierung den gegenteiligen Effekt haben – Sie müssen möglicherweise PMI hinzufügen, wenn Ihr Eigenheimkapital gesunken ist.

Die Refinanzierung zur Beseitigung des PMI funktioniert für neue Hausbesitzer normalerweise nicht gut . Viele Kredite haben eine „Gewürzanforderung“, bei der Sie mindestens zwei Jahre warten müssen, bevor Sie sich refinanzieren können, um PMI loszuwerden. Wenn Ihr Kredit also weniger als zwei Jahre alt ist, können Sie eine PMI-Kündigung beantragen, aber Sie Es wird nicht garantiert, dass die Genehmigung erteilt wird.

Option 4: Bewerten Sie Ihr Haus neu, wenn es an Wert gewonnen hat.

In einem aufstrebenden Immobilienmarkt könnte Ihr Eigenheimkapital 20 Prozent vor dem liegen Ursprünglicher Zeitplan. Es kann sich lohnen, für eine neue Bewertung zu zahlen. Wenn Sie das Haus mindestens fünf Jahre lang besessen haben und Ihr Kreditsaldo nicht mehr als 80 Prozent der neuen Bewertung beträgt, können Sie die Stornierung des PMI beantragen. Wenn Sie das Haus mindestens zwei Jahre lang besessen haben, darf Ihr verbleibender Hypothekensaldo nicht mehr als 75 Prozent betragen.

Gutachten können je nach Region zwischen 450 und 600 US-Dollar kosten. Einige Kreditgeber sind möglicherweise bereit stattdessen eine Maklerpreismeinung zu akzeptieren, die eine wesentlich billigere Option sein kann als eine professionelle Bewertung.

Wen dies betrifft: Borr Blumen, die auf glühenden Immobilienmärkten leben, haben möglicherweise in den letzten Jahren einen Anstieg ihrer Hauswerte verzeichnet. Tatsächlich hat sich der Wert möglicherweise so stark erhöht, dass Sie den PMI-Bereich verlassen. Wenn dies der Fall ist, ist es Zeit, mit Ihrem Kreditgeber über eine neue Bewertung zu sprechen und möglicherweise Ihre PMI-Anforderung zu stornieren.

Wenn Sie Annehmlichkeiten hinzugefügt oder Ihr Haus renoviert haben, hat dies möglicherweise den Wert erhöht – was auch mehr Eigenkapital bedeuten könnte. Unabhängig davon, ob es sich um einen zusätzlichen Raum oder einen Pool handelt, können gängige Upgrades wie diese den Marktwert Ihres Hauses erhöhen. Wenn Sie dabei die 20-Prozent-Aktien-Ziellinie überschreiten, können Sie PMI an den Randstein treten.

Ihre PMI-Rechte nach Bundesgesetz

Hausbesitzer, die für PMI zahlen, sollten sich dessen bewusst sein ihrer Rechte nach dem Hausbesitzerschutzgesetz. Dieses Bundesgesetz, auch als PMI-Stornierungsgesetz bekannt, schützt Sie vor übermäßigen PMI-Gebühren. Sie haben das Recht, PMI loszuwerden, sobald Sie die erforderliche Menge an Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben. Kreditgeber haben unterschiedliche Regeln für die Stornierung von PMI, müssen dies jedoch zulassen.

Bevor Sie eine Hypothek bei PMI unterzeichnen, bitten Sie um eine klare Erläuterung der PMI-Regeln und des Zeitplans. Auf diese Weise können Sie Ihren Fortschritt bei der Beendigung der PMI-Zahlung genau verfolgen. Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Kreditgeber die Regeln zur Beseitigung des PMI nicht befolgt, können Sie Ihre Beschwerde dem Büro für finanziellen Verbraucherschutz melden.

Nächste Schritte: Entleeren Sie Ihre Bankkonten nicht, um dem PMI zu entgehen

Während die monatliche Zahlung von PMI – oder als Pauschalbetrag pro Jahr – keine finanzielle Freude ist, sollten Hausbesitzer darauf achten, ihre Finanzen nicht zu verschlechtern, indem sie sich bemühen, PMI loszuwerden.

Die meisten Finanzexperten Ich bin mir einig, dass eine gewisse Liquidität in Notfällen ein kluger finanzieller Schachzug ist. Bevor Sie also auf Ihre Spar- oder Pensionsfonds tippen, um diese 20-Prozent-Eigenkapitalmarke zu erreichen, sollten Sie mit einem Finanzberater sprechen, um sicherzustellen, dass Sie auf dem richtigen Weg sind.

„Es scheint eine Philosophie zu geben Die Abneigung vieler Käufer gegen PMI ist fehl am Platz “, sagt McBride.„ Solange Sie keinen FHA-Kredit aufnehmen, sind Sie nicht mit dem PMI verheiratet.Sie können es fallen lassen, sobald Sie ein 20-prozentiges Aktienpolster erreicht haben, das je nach Aufwertung des Eigenheimpreises nur noch wenige Jahre entfernt sein kann. Sie müssen jedoch nicht den letzten Teil des Geldes verwenden, um eine Anzahlung zu leisten, die PMI vermeidet, und sich danach nur wenig finanzielle Flexibilität verschaffen. “

Mit zusätzlicher Berichterstattung von Jeanne Lee

Weitere Informationen:

• Wie viel kostet eine Hausbewertung?
• PMI-Einkommensteuerabzugserklärung
• Sollten Sie Refinanzieren Sie Ihre Hypothek, auch wenn dies die Zahlung von PMI bedeutet?