Agenții care lucrează cu proprietăți imobiliare investitorii vor face probabil câteva calcule de analiză a valorii de piață pentru fiecare proprietate achiziționată. Multiplicatorul de chirie brut (GRM) este unul dintre ei și este ușor de calculat, deși nu este un instrument foarte precis pentru a ajunge la un adevărat value.
Cu toate acestea, este un prim instrument excelent de evaluare rapidă a valorii. Vă poate spune dacă merită o analiză suplimentară și mai detaliată.
Probabil indică o problemă cu proprietatea sau o supra-prețare brută dacă GRM este prea mare sau scăzut în comparație cu proprietățile imobiliare comparabile recent vândute.
De ce contează GRM
Investitorii care caută în mod activ proprietățile au adesea mai multe pe radar. Trebuie să găsească o modalitate de a clasifica rapid oportunitățile, astfel încât să-și poată petrece timpul analizând mai în detaliu cele mai bune opțiuni.
Multiplicatorul chiriei brute, sperăm, își concentrează cercetările mai aprofundate în cele mai bune opțiuni luate în considerare. Dar nu trebuie să vă bazați atât de mult pe el încât să nu verificați alte bunuri imobiliare cu GRM mai bune.
Metodologia
Puteți obține GRM pentru proprietățile imobiliare vândute recent cu această ecuație:
Valoarea de piață / Venitul brut anual = Multiplicatorul brut al chiriei
Dacă o proprietate vândută cu 750.000 USD cu venituri anuale 110.000 USD, valoarea GRM este 6.82.
Utilizați GRM pentru a estima valoarea proprietății
Să spunem că ați făcut o analiza proprietăților recente vândute comparabile și a constatat că GRM-urile lor au fost în medie de aproximativ 6,75, la fel ca exemplul de mai sus. Acum doriți să aproximați valoarea site-ului pe care îl luați în considerare pentru cumpărare. Știți că venitul său brut din închiriere este de 68.000 de dolari anual. Ecuația de aici funcționează astfel:
GRM (6,75) x Venit anual (68.000 USD) = valoare de piață (459.000 USD)
S-ar putea să nu doriți să pierdeți mai mult timp luând în considerare această achiziție dacă proprietatea este listată la 695.000 USD.
Punând totul în context
Venitul din închirieri comerciale real proprietate evaluată pe baza unui număr de rapoarte și criterii de creditor. Împrumutătorii consideră venitul și profitabilitatea proprietății ca fiind unul dintre – dacă nu chiar – cele mai importante criterii de calificare a împrumuturilor.
Rareori se uită sau se preocupă prea mult de creditul personal al proprietarilor istorice. Cu toate acestea, s-ar putea să le pese de activele proprietarului dacă nu sunt calificate, deoarece pot folosi acele active pentru a garanta împrumutul.
În timp ce împrumuturile comerciale ar putea au propriile sale criterii de calificare, obiectivul general este în mare parte același. Creditorul își dorește afacerea și își desfășoară activitatea împrumutând bani. Dintr-o perspectivă generală, creditele ipotecare pentru imobilele comerciale sunt aceleași cu orice ipoteci rezidențiale sau de altă natură.
Tipuri de ipoteci
Tipurile de ipoteci utilizate de investitorii imobiliari sunt de obicei aceleași cu cele utilizate de orice cumpărător de bunuri imobiliare, dar există și altele opțiuni creative de finanțare disponibile. Investitorii au o mulțime de alternative în strategiile de finanțare, iar alegerea se poate face adesea sau întrerupeți o investiție.
Creditele ipotecare cu dobândă permit unui investitor imobiliar să amâne plățile de principal. Acest lucru poate ajuta la evitarea fluxului de numerar negativ timpuriu sau poate oferi timp pentru răsturnarea proprietății sau ajustarea chiriilor în sus pentru a crește fluxul de numerar pentru plata regulată a principalelor și a dobânzilor.
Puterile ipotecare imobiliare pot fi un instrument de finanțare viabil în anumite situații. Acest tip de împrumut poate finanța mai multe proprietăți atunci când sunt prezente condițiile potrivite. Desigur, există și dezavantaje. O ipotecă generală poate face dificilă refinanțarea sau vânzarea doar a unuia dintre locuințele incluse în împrumut, deoarece este o ofertă globală.
Găsirea celui mai bun împrumut pentru dvs. implică compararea împrumuturilor, cum ar fi cele convenționale, jumbo și FHA / VA, precum și cântărirea beneficiilor ipotecare între rata fixă, rata ajustabilă și alte alternative ipotecare.
