În calitate de furnizor național de rapoarte de due diligence de mediu și inginerie, inclusiv ESA-uri de fază 1, mi se pune adesea întrebarea de la clienții mei Chiar am nevoie de o fază 1? „. Răspunsul vă poate surprinde. Desigur, răspunsul simplu este DA, doar o fază 1 ESA conform ASTM E1527-05 și standardul pentru toate anchetele adecvate (AAI) al Agenției pentru Protecția Mediului (EPA) protejați Utilizatorul raportului împotriva răspunderii CERCLA. Cu toate acestea, există multe alte evaluări de mediu limitate care sunt utilizate în industrie ca instrument de decizie comercială pentru cumpărarea și / sau împrumuturile pentru proprietăți. Aceste evaluări, fiind limitate în natură, sunt în general mai rapide și mai rapide și mai ieftin decât un ESA de Faza 1. Acest lucru se datorează faptului că aceste evaluări sunt, în cea mai mare parte, „piese” ale Fazei 1. De exemplu, Screen Transaction Screen (ETS), care este atât de obișnuit încât are propriul său standard ASTM (E1526- 08), este o „mini” fază 1 ESA a sor ts. Include multe din aceleași elemente, cum ar fi revizuirea bazei de date, recunoașterea site-ului și o revizuire istorică limitată. Alte evaluări combină unul sau doi dintre elementele de aplicare a mediului de fază 1 pentru a realiza raportul limitat. Prețurile variază de la 250 USD la 1400 USD, în funcție de ceea ce este inclus, porțiunea de vizitare a site-ului fiind cel mai mare factor de cost.
Atunci când decideți dacă „aveți nevoie” de o fază 1 sau nu, luați în considerare câteva întrebări cheie:
- Este importantă protecția răspunderii CERCLA pentru dvs.? Dacă da, atunci doar o fază 1 va face
- Tipul proprietății
- Dacă este o proprietate industrială sau o altă proprietate de tip cu risc ridicat, este recomandabilă o ESA de fază 1. / li>
- Dacă terenul liber nu a fost dezvoltat niciodată, ar putea fi luată în considerare limitarea due diligenceului de mediu
- Amplasarea proprietății (amintiți-vă că nu vă uitați doar la proprietatea dvs. în timpul evaluării de mediu, dar și a proprietăților din jur și a modului în care acestea ar putea avea un efect asupra proprietății dvs.)
- Dacă proprietatea se află într-o zonă urbană, foarte dezvoltată, pentru o lungă perioadă de timp, este recomandabilă o ESA de faza 1
- Dacă proprietatea se află într-o zonă în mare parte nedezvoltată, ar putea fi luată în considerare o due diligence limitată de mediu
- Ce are nevoie creditorul tău? Aceasta ar putea fi cea mai importantă întrebare dintre toate. Mulți creditori au propriile domenii de lucru pe care le necesită în funcție de tipul de împrumut (de exemplu, un împrumut Fannie Mae, Freddie Mac sau HUD au toate propriile cerințe de diligență), tipul de proprietate sau alți factori de risc.
Desigur, dacă oricare dintre aceste evaluări de mediu limitate constată ceva de îngrijorare care ar trebui investigat în continuare, ar fi recomandată o evaluare completă a sitului de mediu de fază 1 sau un alt pas care poate adăuga costul și timpul pentru proiect.
Executările silită sunt o altă chestiune, cu toate acestea, aproape 100% din timp, atunci când un creditor are în vedere preluarea unei proprietăți, acoperirea răspunderii CERCLA este de maximă îngrijorare și se realizează un PH 1 conform AAI. De fapt, de multe ori, elemente de domeniu de aplicare non-ASTM suplimentare sunt, de asemenea, adăugate la domeniul de lucru ca „faza 1 plus” ca să zicem așa (a se vedea blogul anterior Globe Street despre Foreclosure Due Diligence).
