Como com tantas coisas, a resposta é “depende”. As firmas de administração de imóveis variam muito, e grande parte da resposta depende do escopo do contrato. O que você quer que um administrador faça por você?

Qualquer acordo que um proprietário de propriedade faça com uma empresa de administração de imóveis é um de delegação. Um proprietário pode querer delegar apenas certas tarefas e funções a um gerente de propriedade, enquanto permanece muito “ativo” em outras áreas. Outro proprietário pode preferir uma abordagem quase completa “sem intervenção”.

As taxas também variam de acordo com a localização, o tipo de propriedade e as horas-homem estimadas envolvidas na prestação de serviços de gestão de propriedades.

Acordo de taxas típico

Como linha de base, espere pagar a uma empresa de administração de propriedades residenciais típica entre 8 – 12% do valor do aluguel mensal da propriedade, mais despesas.
Algumas empresas podem cobrar, digamos, US $ 100 por mês de taxa fixa. Isso pode ou não ser uma boa negócio para você, mas a maioria dos gerentes de propriedade cobra uma pequena porcentagem do pagamento do aluguel mensal.

Outros Poss Taxas viáveis

• Unidade Vaga
  Algumas empresas cobram um mês de aluguel adiantado. Você pode incorrer nessa taxa se estiver tentando contratar a empresa de administração de imóveis enquanto a propriedade estiver vaga. Isso lhes dá o dinheiro para pagar a um corretor imobiliário uma comissão pela colocação de um locatário na propriedade, ou para pagar os custos de publicidade, mostrando repetidamente a propriedade para locatários em potencial, bem como o custo de preparar a papelada do aluguel (o que pode levar horas).
• Unidade ocupada pelo inquilino
  Alguns gerentes só cobram quando há um inquilino na propriedade. Se a propriedade estiver desocupada, eles podem cobrar uma taxa reduzida ou nenhuma taxa.
• Colocação de novo inquilino
  Alguns gerentes podem cobrar uma taxa de colocação de novo inquilino ou estrutura de bônus para obter um inquilino um contrato de arrendamento. Ou uma taxa de 50 por cento do aluguel do primeiro mês para qualquer novo inquilino colocado não é incomum. No entanto, geralmente você não deve se deparar com várias taxas iniciais significativas. Ou eles têm uma taxa de aluguel do primeiro mês, uma taxa inicial ou uma grande porcentagem do aluguel do primeiro mês coletado. Porém, normalmente você não deveria ter que pagar todos os três, a menos que eles tenham despesas mensais muito baixas ou nenhuma despesa mensal contínua.
• Manutenção
  Algumas empresas mantêm suas próprias equipes de manutenção em tempo integral. Se for esse o caso, você terá que negociar quais serviços de manutenção de rotina estão incluídos em sua porcentagem mensal e o que eles podem repassar a você como extras. Você pode ver encargos trabalhistas de $ 20 a $ 45 por pessoa, por exemplo, mais materiais. Você não deve ser pego de surpresa, no entanto. Seu contrato deve definir um limite de quanto o gerente da propriedade pode cobrar.
• Despejos
  Infelizmente, de vez em quando, alguns inquilinos simplesmente não funcionam. Alguns perdem o emprego e ficam impossibilitados de pagar o aluguel, enquanto outros se revelam irresponsáveis e perturbam a propriedade. Muito provavelmente, um gerente de propriedade cobrará uma taxa para passar pelo tedioso processo de despejo de um inquilino, que normalmente é de cerca de US $ 200- $ 500 por despejo, mais quaisquer custos judiciais aplicáveis.
• Pagamentos atrasados
  Eles podem ter uma taxa por atraso no pagamento; em média, isso é 25 – 50% das taxas de atraso cobradas.

Estes são para compromissos bastante amplos, em que o gerente da propriedade faz todo o trabalho pesado para obter e trabalhar com os inquilinos, ( incluindo qualquer atividade de coleta e despejo que possa surgir, junto com a manutenção de rotina da casa.)

Alguns proprietários preferem fazer muito disso sozinhos e apenas recorrer a uma empresa de gerenciamento para triagem de inquilino, bem como para recrutamento. Para este acordo, onde não há atividade de manutenção contínua por parte da empresa de administração de imóveis, você pode pagar uma comissão única de 50-100 por cento do aluguel de um mês para qualquer pessoa que trouxerem e assine um contrato de 1 ano aluguel.

A porcentagem pode ser menor com aluguéis de curto prazo ou sazonais, mas não muito menor. (É tão trabalhoso recrutar um locatário de curto prazo quanto de longo prazo!)

Taxas diversas

Em alguns casos, alguns custos podem ser repassados para você – especialmente quando o gerente está cobrando uma baixa porcentagem mensal. Os exemplos podem incluir uma taxa de publicidade em conexão com a colocação de um inquilino, uma taxa de inspeção anual e algum tipo de reserva, de modo que a sociedade gestora tenha algum dinheiro em mãos para cuidar de despesas imprevistas, mas urgentes.

Você pode querer analisar como você divide os depósitos de animais coletados e as taxas de cheques sem fundos (geralmente quem fica preso com a maioria dos custos bancários deve ficar com a maior parte deste!) Além disso, observe quem consegue ficar com a renda das máquinas de venda automática e lavadoras e secadoras que funcionam com moedas, se houver.

O que observar

A linguagem do contrato é importante. Veja no contrato como você pagará ao gerente.O contrato diz que você os pagará fora do “valor do aluguel” ou “aluguel devido?” Ou você vai pagá-los com o “aluguel cobrado?” Há uma grande diferença. Uma empresa de administração de imóveis que só recebe uma porcentagem do aluguel arrecadado tem um grande incentivo para fazer seu trabalho.

Por outro lado, um gerente que é pago com base no “aluguel devido” espera ser pago mesmo sem um locatário, ou mesmo sem receber de um locatário inadimplente. Do seu ponto de vista, você deseja pagar ao seu gerente com o aluguel cobrado. Ou seja, se o gerente está cobrando uma taxa de 10 por cento ao mês e o aluguel é de $ 1.000, eles lhe enviam $ 900 todo mês. Se não houver inquilino ou eles não puderem coletar, eles não enviarão nada a você, portanto, também não coletarão nada.

Em última análise, envolver um gerente de propriedade é entrar em uma parceria. No longo prazo, as taxas não são tão importantes quanto a comunicação entre você e o gerente e a qualidade do serviço que seu gerente oferece. Uma boa empresa pode se encarregar da manutenção do imóvel, por exemplo, e acabar conseguindo muito mais valor do aluguel e apreciação do preço do que você imaginava. No entanto, você precisa estar disposto a fornecer a eles os recursos para fazer isso.

Com os melhores administradores de propriedades, pagar um pouco mais é um investimento inteligente, porque ajuda a aumentar o valor de sua propriedade, e ajudam a reter inquilinos de qualidade; estudos mostraram que a contratação de um gerente de propriedade pode reduzir a taxa de vacância pela metade. Por outro lado, ir barato com uma empresa de administração de imóveis pode acabar sendo muito caro. Aqui estão algumas perguntas da entrevista com o gerente de propriedade que o ajudarão a determinar qual empresa você deve contratar.