Encontrei este artigo informativo de Seth Williams. Leia, você “ficará feliz por ter feito isso!

Se você está gastando muito dinheiro em um terreno baldio, há um problema que pode parecer insignificante à primeira vista, mas tem potencial para fazer ou quebrar um acordo de terra.

O “Teste Perc”. Um Teste Perc (também conhecido como “Teste de Perk” e mais formalmente conhecido como Teste de Percolação), é uma avaliação de solo que testa o taxa na qual a água escoa através do solo. Os testes de perc são exigidos em quase todos os municípios civilizados do mundo – porque os resultados desse teste fornecem informações cruciais necessárias para projetar e instalar um sistema séptico.

Um teste de perc é conduzido por meio de perfuração ou cavando um buraco no solo, despejando água no buraco e, em seguida, observando a taxa com que a água é absorvida pelo solo. Na maioria dos casos, as propriedades podem facilmente passar no teste de perc quando o solo tem concentrações mais altas de areia (porque a areia tende a absorver água em uma taxa muito mais rápida do que argila ou silte) e quando a propriedade está situada em uma área com lençol freático baixo .

Por que um teste Perc é necessário? Para todos os efeitos, um teste de perc (e posteriormente, um sistema séptico) só é necessário quando uma propriedade NÃO tem acesso a um sistema de esgoto municipal. Se um terreno baldio estiver situado ao alcance de uma rede de esgoto existente, isso geralmente eliminará a necessidade de um sistema séptico. Por esta razão, a disponibilidade de um sistema de esgoto existente pode ser uma grande “vantagem” (sem trocadilhos) ao avaliar a adequação de uma propriedade para a construção de uma habitação de qualquer tipo.

Quando não há um sistema de esgoto existente nas proximidades, é quando você precisa explorar a viabilidade de um sistema séptico. Para determinar se um sistema séptico é possível, a maioria dos departamentos de saúde do condado exigirá um teste de perc. A maioria dos sistemas sépticos do mundo são projetados de uma forma que requer um campo de drenagem séptica ou “campo de lixiviação” para drenar qualquer excesso de água. Quando os resíduos sólidos se depositam em uma fossa séptica, o excesso de água residual é então descarregado na séptica campo de drenagem através de uma rede de tubos perfurados.

Aqui está um exemplo de como é o sistema séptico típico e campo de drenagem…

Os contaminantes expelidos dessas águas residuais são então retidos e eliminados no solo, o que acontece principalmente através do processo de percolação – e também por evaporação, transpiração, consumo pelas raízes das plantas e, eventualmente, o restante da água re -entra as águas subterrâneas e / ou superficiais.

O tamanho típico de um campo de drenagem é determinado pelo volume esperado de águas residuais a serem descarregadas do sistema séptico (que geralmente é estimado com base no tamanho do edifício proposto).

A fim de compreender nd a importância de um teste perc, você também precisa entender os fundamentos de como funciona um sistema séptico. Este vídeo fornece uma explicação útil sobre como funcionam os sistemas sépticos e como um teste perc se encaixa no esquema geral (pule para 3:42 para ver a explicação de um teste perc).

Na maioria das jurisdições, um perc O teste é realizado quando um oficial do departamento de saúde do condado se reúne com o proprietário da propriedade e / ou uma escavadeira licenciada para cavar um buraco e testar a taxa de drenagem do solo no local (eles literalmente derramam água em um buraco e cronometram como tempo que leva para escoar).

O Departamento de Saúde determina e faz cumprir as regras que regem quando uma propriedade é adequada para um sistema séptico, por isso é fundamental que eles estejam presentes para realizar e / ou observar o teste em tempo real.

Dependendo dos requisitos do Ministério da Saúde, da localização da propriedade, dos planos de construção e da composição do solo – um teste de perc pode ser muito simples e barato, ou pode ser um pouco complicado e caro.

Algumas situações exigem equipamentos pesados, topógrafos, engenheiros e t ele gosta, enquanto outras situações podem ser tão simples como fazer pequenos buracos no solo (com a mão) e colher amostras do solo. Mais uma vez, a complexidade do processo tem muito a ver com os requisitos do Ministério da Saúde, a localização da propriedade, as plantas do local e a composição do solo.

Na minha experiência… descobri que embora a maioria dos departamentos de saúde do condado adira aos mesmos princípios gerais de funcionamento de um teste perc, muitos deles lidam com certos aspectos do processo de maneira bastante diferente. Apenas nos condados em que trabalhei, cada um teve padrões notavelmente diferentes em termos de:

• quanta supervisão foi necessária.
• Quanto custaria o teste perc .
• Quão rigorosos eram os requisitos.
• Quais tipos de alternativas eram permitidas se o teste perc falhasse.

Embora os mesmos conceitos fundamentais se apliquem a quase todos os lugares, os procedimentos específicos exigidos em um condado podem ser muito diferentes dos procedimentos de outro – por isso é importante ter certeza de que o teste está sendo feito em de acordo com as regras e autoridades em sua área.

Qual é a importância de um teste Perc?

Para responder a isso, você terá que se fazer algumas perguntas:

Qual é o meu plano para a propriedade?

As pessoas compram terras por todos os tipos de razões.

Algumas estão procurando um lugar para caçar, cultivar, acampar e outras atividades ao ar livre Atividades. Se é por isso que você está comprando um terreno, então um teste de perc (para o propósito de um sistema séptico) provavelmente não precisa estar no topo de sua lista de prioridades.

A maioria das pessoas, entretanto, compra vagas terra porque pretendem construir algo nela … e mesmo que você não pretenda construir nada, há uma boa chance de que, em algum momento no futuro, o próximo comprador da linha o faça.

O A importância de um teste perc depende muito de se / quando uma “moradia” será construída na propriedade. Se a resposta for “Sim”, então tudo se resume a isto:

• Sem um teste perc bem sucedido, não pode haver permissão séptica.
• Sem uma licença séptica, não pode haver sistema séptico.
• Sem sistema séptico, não pode haver habitação de qualquer tipo.
• Se o proprietário não puder construir uma casa de qualquer tipo, o valor da propriedade diminuirá substancialmente.

Agora, uma propriedade ainda pode ser utilizável / valiosa sem um sistema séptico ou morando nele? É claro! Mas, em muitos casos, você ainda deseja estar totalmente informado sobre a “percabilidade” da propriedade ANTES de investir as economias de sua vida nela. A última coisa que você quer fazer é tomar uma decisão de investimento com base em suposições falsas.

Quanto estou pagando pelo imóvel?

Dependendo do preço que você está pagando por um imóvel, pode valer ou não o tempo extra e o trabalho de realizar um teste de perc.

Como investidor de terrenos, comprei a maioria das minhas propriedades de graça de vendedores que estavam altamente motivados. O preço de compra típico é de $ 100 – $ 5.000 e quando você está comprando uma propriedade em esse preço, nem sempre é fácil justificar o tempo adicional, o dinheiro e o trabalho necessário para fazer um teste de perc.

Sempre que estou lidando com propriedades mais baratas que não precisam necessariamente ser construídas, eu geralmente optei por PULAR esta etapa em meu processo de devida diligência. Consegui me sentir confortável com isso porque há vários fatores externamente observáveis que me deram motivos suficientes para acreditar que a propriedade tinha alta probabilidade de passar no teste de perc (veremos mais sobre isso abaixo).

Na minha opinião, se estou comprando um lote mais caro de terra (por exemplo – em qualquer lugar ao norte de $ 10.000), isso começa a entrar no território de “vai doer estar errado” e eu normalmente levo um tempo para verificar antes de continuar.

Quão grande será o problema se esta propriedade não pode ser edificada?

Esta é bem direta.

Qualquer que seja o seu plano de usar esta propriedade, qualquer que seja o preço que você está pensando em pagar – pense por um minuto sobre o pior cenário possível.

E se você comprá-lo, solicitar um teste de perc e ele não passar … e depois? Essa propriedade se transforma em um desastre financeiro ou ainda está tudo bem?

Se não for um problema de matar o negócio – então provavelmente não há problema em renunciar ao teste de perc.

No entanto, se a “capacidade de construção” da propriedade é um fator que contribui significativamente para o seu valor (e muitas vezes , é) e se seria muito ruim adivinhar isso – então por que jogar? Se você planeja morar nesta propriedade e / ou revendê-la como um “lote edificável” em qualquer momento no futuro, peça o teste perc. A paz de espírito pode ir muito longe!

Vale a pena o tempo & Problemas?

Para fazer o trabalho corretamente, um teste de perc sempre vai custar alguma coisa. Dependendo de quem você contrata e como muito trabalho é necessário, o preço pode variar de US $ 150 a US $ 1.500 (e, na minha experiência, é geralmente na extremidade inferior dessa faixa).

Dito isso, se você está apenas procurando um indicação vaga da capacidade de infiltração de uma propriedade, você não precisa necessariamente gastar US $ 1.500. Caramba, se você tem uma pá, um balde de água e sabe o que procurar, pode até fazer isso sozinho!

Claro, a única maneira de ter 100% de certeza sobre a capacidade de infiltração de uma propriedade é solicitar um teste de perc com o município local. Dito isso, se você estiver disposto a tolerar algum risco na equação, existem outras pistas que você pode ver ok, isso lhe dará uma ideia meio decente sobre se você precisa ou não se preocupar com isso.

Por exemplo, aqui estão alguns fatores facilmente observáveis a serem considerados:

• Observe as outras parcelas contíguas à sua propriedade. Há alguma casa nessas propriedades contíguas?Se essas parcelas passarem no teste de perc, há uma boa chance (embora nenhuma garantia) de que as suas também passem.

• Há algum corpo d’água por perto? Nesse caso, esta propriedade pode ter um lençol freático alto, pode ter zonas húmidas ou pode estar dentro ou perto de uma zona de inundação. Esses fatores nem sempre estão relacionados à capacidade de uma propriedade de percorrer, mas pode ser motivo para ter mais cautela (e dar-lhe algumas outras coisas para investigar) ao decidir se deve ou não gastar o dinheiro em um teste de perc.

• Como é a topografia de sua propriedade? É no alto de uma colina ou em um vale? Tem algum tipo de inclinação, com uma extremidade mais alta que a outra? Em alguns casos (quando há um lençol freático alto ou diferentes tipos de solo em uma propriedade), um terreno baldio pode não passar no teste de perc no nível inferior na elevação inferior, mas passará na extremidade superior. Por esse motivo, sempre que vejo uma propriedade que apresenta uma variação clara na elevação, vejo isso como positivo, pois aumenta o potencial de que, mesmo que o terreno não percorra na extremidade inferior, ele tem outra chance de passar a extremidade superior.

Falha no teste de perc? Alternativas a considerar

Se sua propriedade falhar no teste de perc, não entre em pânico. Uma falha no teste de perc não é o fim da história para qualquer propriedade.

Comece a fazer algumas perguntas para determinar quais alternativas podem estar disponíveis….

• Verifique com o local Departamento de Saúde sobre seus registros de quaisquer testes perc anteriores. Tente determinar se eles procuraram em toda a propriedade por um campo de drenagem séptico adequado (em muitos casos, uma seção da propriedade pode falhar no teste, enquanto outra seção da propriedade pode passar com louvor).

• Pergunte se é possível apelar dos resultados do teste perc anterior e em que circunstâncias eles reconsiderariam sua determinação original.

• Descubra a que horas do ano o teste perc foi realizado. Em muitas áreas, o lençol freático é mais alto durante certas estações e mais baixo em outras (por exemplo – inverno vs. verão) – o que pode ter uma influência na taxa de drenagem do solo.

• Se essas primeiras etapas falharem, pode valer a pena considerar um sistema séptico modificado na propriedade. Alguns sistemas sépticos alternativos podem ter preços razoáveis (dependendo da situação da propriedade e dos requisitos locais) e até mesmo ecologicamente corretos. Esses sistemas podem ser um pouco mais caros do que uma opção convencional, mas podem fornecer mais opções para trabalhar.

• Lembre-se de que os tipos de solo podem variar em qualquer parcela de terra ( e a topografia do lote também pode fazer uma grande diferença). Certifique-se de dizer à sua escavadeira para experimentar alguns lugares – você pode ficar feliz por ter feito isso!

• Lembre-se também de que, em algumas áreas, se você esperar muito tempo, o município água e esgoto podem ficar disponíveis. Se seu plano é comprar um terreno e mantê-lo por um tempo, ainda pode valer a pena.

Também é importante notar que quando uma propriedade falha no teste de perc, ela não necessariamente significa que você não pode construir nada sobre ele. Em muitos casos, você pode contornar esse problema se estiver disposto a gastar mais dinheiro em um sistema de engenharia e / ou adicionar um leito de areia elevado para superar o problema de drenagem (dependendo do que o Departamento de Saúde estiver disposto a permitir).

E não se esqueça – existem todos os tipos de usos alternativos para propriedades que nem mesmo requerem um sistema séptico. Por exemplo:

• unidades de armazenamento
• celeiros de poste
• estábulo para cavalos
• campos de pastagem
• cultivos & Agricultura
• Pomar
• Camping
• Caça
• Madeira
• Mineração
• Perfuração

Com um pouco de criatividade (e aderência aos requisitos de zoneamento e direitos minerais), quase qualquer propriedade pode ser bem aproveitada.

Como solicitar um teste de Perc

Se você chegou ao ponto em que está pronto para contratar um profissional para avaliar sua propriedade, tudo o que você precisa fazer é ligar para seu condado Departamento de Saúde (pesquise no Google o nome do condado e depois em “Departamento de Saúde” para encontrar o número de telefone) e pergunte quais são os requisitos para conduzir um teste de perc.

Em alguns condados, o Departamento de Saúde terá para realizar todo o trabalho. Em outros, eles exigirão uma escavadeira licenciada para fazer toda a escavação com antecedência.

Seja qual for a situação – lembre-se de que as regras e regulamentos podem ser muito diferente dependendo de onde sua propriedade está localizada, então, antes de dar qualquer grande passo em frente, certifique-se de aprender como isso deve ser feito diretamente da fonte. Com as informações certas, você deve começar a trabalhar imediatamente.

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