Uma pesquisa da Black Knight mostra que os proprietários de casas nos EUA tinham $ 6,6 trilhões em potencial de empréstimo de capital no segundo trimestre de 2020 – uma alta de todos os tempos. Claramente, há oportunidades para muitos proprietários de imóveis obterem um empréstimo para aquisição de uma casa, uma linha de crédito para uma casa (HELOC) ou um refinanciamento de saque. Mas você deveria? Em caso afirmativo, quanto você deve sacar de sua casa?

Aqui estão algumas coisas que você deve saber sobre como solicitar um empréstimo de hipoteca, HELOC ou refinanciamento de saque. Aprender como obter o patrimônio líquido de sua casa pode ajudá-lo a decidir qual dessas opções (se houver) é a certa para você.

Como calcular o patrimônio líquido que você tem em sua casa

O valor da sua casa é a diferença entre o valor de avaliação de sua casa e quanto você ainda deve em sua hipoteca. Em termos gerais, representa a quantidade de sua casa que você realmente possui. Por exemplo, se sua casa for avaliada em $ 200.000 e você deve $ 120.000, então você tem $ 80.000 de patrimônio líquido em sua casa. O resto (o saldo da hipoteca) é a parte da casa que ainda pertence ao banco.

Lembre-se de que os credores ainda imporão um valor máximo que você pode emprestar, geralmente 80 ou 85 por cento do seu patrimônio disponível – então um novo empréstimo ou refinanciamento faz mais sentido se o valor da sua casa aumentou ou você pagou uma parte significativa da sua hipoteca.

Você terá mais opções de financiamento se tiver uma alta quantidade de home equity. Os mutuários geralmente devem ter pelo menos 20 por cento do patrimônio líquido em sua casa para serem elegíveis para um refinanciamento ou empréstimo de saque, o que significa uma relação empréstimo-valor (LTV) máxima de 80 por cento do valor atual da casa.

Cálculo do coeficiente empréstimo-valor (LTV)

Para calcular o coeficiente empréstimo-valor (LTV), pegue o valor do seu empréstimo existente ou novo e divida-o pelo valor de avaliação de sua casa. Usando o exemplo acima, você dividiria o saldo da hipoteca ($ 120.000) pelo valor de avaliação da sua casa ($ 200.000) para encontrar o seu LTV: 60 por cento.

Um LTV de 60 por cento significa que você tem 40 por cento de patrimônio líquido em sua casa, o que geralmente significa que você se qualificará para um refinanciamento ou um empréstimo.

Como retirar o patrimônio de sua casa

Existem várias maneiras de retirar o patrimônio de sua casa. Eles incluem empréstimos de home equity, linhas de crédito de home equity (HELOCs) e refinanciamentos de saque, cada um dos quais tem vantagens e desvantagens.

• Empréstimo de home equity: esta é uma segunda hipoteca fixa montante, a uma taxa de juros fixa, a ser reembolsado em um determinado período. Ele funciona de maneira semelhante a uma hipoteca e normalmente tem uma taxa um pouco mais alta do que uma primeira hipoteca. Isso ocorre porque, se a hipoteca da casa for executada, o credor do valor da casa fica atrás do primeiro credor na fila para o reembolso por meio da venda da casa.
• Linha de crédito do valor da casa: A HELOC é uma segunda hipoteca com um saldo rotativo, como um cartão de crédito, com uma taxa de juros que varia com a taxa básica de juros. No entanto, em alguns casos, os credores permitirão que você contrate um HELOC de taxa fixa. HELOCs geralmente vêm com dois estágios de empréstimo durante um longo período, como 30 anos. Durante os primeiros 10 anos ou mais, há um período de sorteio em que a linha de crédito está aberta e você é responsável apenas por fazer pagamentos apenas de juros. O empréstimo então se converte em um período de reembolso de cerca de 20 anos que inclui o principal.
• Refinanciamento de saque: este empréstimo é um refinanciamento de hipoteca para mais do que o valor devido, onde o mutuário assume a diferença em dinheiro . Eles são comumente usados como uma ferramenta em remodelações. Os compradores podem tomar um empréstimo de curto prazo para construção e, em seguida, usar o reembolso de saque no valor novo e mais alto de sua casa para pagar os custos de construção.

Benefícios de tirar o patrimônio de sua casa

Um dos principais benefícios de aproveitar o valor da casa quando você precisa de uma quantia significativa de dinheiro é que muitas vezes você pode acessar o dinheiro a taxas de juros muito mais baixas do que com empréstimos pessoais ou cartões de crédito. Quando você precisa cobrir grandes despesas, como reformas de casas, mensalidades da faculdade ou consolidação de dívidas, usar a equidade de uma casa pode ser uma forma muito mais barata de obter os fundos.

“Muitas vezes, é a forma mais barata de financiamento disponível para proprietários de casas, ”Diz Vikram Gupta, chefe de home equity do PNC Bank.“ Como o empréstimo é garantido pela casa, os credores podem oferecê-lo a uma taxa mais baixa em comparação com outros produtos de crédito ao consumidor. ”

Outro benefício de acesso dinheiro dessa forma é que os juros que você paga sobre um empréstimo de equidade home ou linha de crédito podem ser dedutíveis do imposto.A dedução pode estar disponível se você usar o dinheiro para comprar, construir ou melhorar substancialmente sua casa, de acordo com o IRS.

Riscos a serem considerados

Embora tirar o patrimônio de sua casa sim têm vantagens, também não é isento de riscos. A principal desvantagem é que sua casa é usada como garantia para a hipoteca ou produto de capital.

“O que isso significa é que, se você não conseguir fazer os pagamentos mensais por um período prolongado de tempo, há um risco de que o credor possa executar (reaver) sua casa ”, diz Gupta.

Outra preocupação frequentemente associada à retirada de capital de sua casa é o potencial de declínio do valor da casa em meio a uma desaceleração no mercado imobiliário .

“Se o valor da casa em um determinado mercado estiver diminuindo, os tomadores de empréstimo correm o risco de dever mais do que a casa vale”, diz Jason Salcido, diretor de vendas de hipotecas digitais da PenFed Credit Union.

Qual opção é a certa para mim?

A melhor opção de home equity depende de para que você usará os fundos e se você souber a quantia exata que precisa emprestar. Vamos considerar os seguintes cenários:

• Consolidação de dívidas. Para refinanciar dívidas com juros altos, é melhor contratar um empréstimo para compra de uma casa. Dessa forma, você pode contrair um empréstimo no valor exato de que precisa para refinanciar. Além disso, você teria pagamentos mensais fixos a uma taxa de juros fixa, que poderia ser mais fácil de orçar. Se você contratar um HELOC, seus pagamentos mensais podem aumentar, tornando mais difícil para você pagar o empréstimo se você tiver um orçamento fixo.
• Pagar pela educação de seu filho. Se você decidiu pagar pela educação do seu filho usando a equidade da casa, um HELOC pode ser uma opção melhor. Visto que seria difícil para você saber o valor total que seu filho precisa pagar, pedir emprestado conforme a necessidade faria mais sentido.
• Melhorias na casa. Para projetos de reforma, depende se você sabe quanto precisa emprestar. Se você souber o valor, faz mais sentido considerar o uso de um empréstimo para compra de uma casa ou de um refinanciamento de saque. No entanto, se você estiver trabalhando em um projeto que tem custos contínuos, um HELOC seria o melhor. Dessa forma, você poderia pegar mais dinheiro emprestado se o projeto ultrapassasse o orçamento.

5 maneiras de aumentar o valor da sua casa

Se você quiser tomar emprestado do valor da sua casa, mas ainda não atingiu o limite de LTV do credor, existem algumas maneiras de aumentar o valor do patrimônio que você possui.

1. Pague sua hipoteca

A maneira mais eficaz de aumentar o valor da sua casa é pagar a hipoteca mais rápido do que o previsto. Se você não pode pagar o restante da hipoteca integralmente, tente fazer pagamentos mensais maiores, ou mesmo apenas alguns pagamentos extras por ano. Isso não apenas ajudará você a construir o valor da casa mais rápido, mas também economizará milhares de dólares em juros. Antes de fazer isso, verifique com seu credor hipotecário se não há multa por pagar sua hipoteca antecipadamente.

Como isso afeta o patrimônio líquido em sua casa: Fazer pagamentos extras ao principal da hipoteca é o maneira mais simples de aumentar o valor da sua casa. Cada dólar que você paga antecipadamente para a hipoteca é um dólar do valor da sua casa aumentado.

Aumente o valor da sua casa

Outra ótima maneira de aumentar o valor da sua casa é aumentar o valor de a propriedade. Por exemplo, você pode investir em reforma de interiores, paisagismo, painéis solares ou tecnologia para tornar sua casa mais eficiente em termos de energia. Antes de decidir gastar em um projeto de remodelação, certifique-se de que as melhorias proporcionarão um alto retorno sobre o investimento (ROI). Consertar a cozinha, construir um pátio e substituir o telhado são ótimas maneiras de aumentar o valor da sua propriedade.

Como isso afeta o patrimônio líquido da sua casa: Ao aumentar o valor da sua casa, você pode aumentar o seu home equity, mesmo sem alterar o valor devido. Ao adotar essa abordagem, no entanto, lembre-se de que as condições gerais do mercado também podem afetar o valor da sua casa. E nem todas as reformas aumentarão o valor da sua casa, então escolha melhorias com sabedoria.

Refinanciar um empréstimo mais curto

Se você puder pagar mais pelos pagamentos mensais da hipoteca, considere refinanciar para um empréstimo de curto prazo. Por exemplo, se você atualmente tem uma hipoteca de 30 anos, pense em mudar para uma hipoteca de 12 anos para que possa pagar sua hipoteca mais cedo e aumentar o valor da casa ao mesmo tempo. No entanto, lembre-se de que refinanciar sua hipoteca para um prazo mais curto aumentará seus pagamentos mensais, portanto, certifique-se de poder cobrir o custo adicional todo mês antes do refinanciamento.

Como isso afeta o patrimônio líquido da sua casa: Quando você refinancia para um empréstimo hipotecário de prazo mais curto, uma parte menor do seu pagamento é destinada ao pagamento dos juros. Isso significa que uma parte maior de cada pagamento mensal é destinada ao pagamento do principal da hipoteca, o que aumenta seu patrimônio.

Melhore sua pontuação de crédito

Embora construir sua pontuação de crédito não necessariamente aumente o patrimônio líquido da sua casa, isso lhe dará a oportunidade de sacar mais dinheiro. Independentemente de quanto da casa você possui, se você tiver uma pontuação de crédito ruim, você estará severamente limitado no valor que pode emprestar. Os credores consideram os proprietários de casas com pontuação de crédito ruim como de alto risco e com menor probabilidade de quitarem o empréstimo. Pagar suas contas em dia e manter baixos os saldos do cartão de crédito pode ajudá-lo a melhorar sua pontuação de crédito.

Como isso afeta o patrimônio da sua casa: melhorar sua pontuação de crédito não afetará diretamente seu patrimônio, mas afetou um impacto sobre os tipos de empréstimos para os quais você se qualificará. Se você for capaz de aumentar sua pontuação de crédito, poderá se qualificar para retirar 80% de seu patrimônio, em vez de apenas 70%.

Aproveite as flutuações do mercado

É verdade que essa é uma abordagem menos proativa, mas os mercados imobiliários mudam com o tempo e o valor da sua casa flutua de acordo. Conforme a demanda cresce e os preços das casas aumentam, o valor da sua casa aumenta. Como resultado, o valor da sua casa aumenta.

Embora essa abordagem esteja fora de seu controle, você pode ser proativo monitorando e verificando regularmente o valor da sua casa em sites como Zillow e Redfin.

Como isso afeta o patrimônio líquido da sua casa: O valor da sua casa e, portanto, o patrimônio líquido que você possui, é afetado pelas forças do mercado, como o aumento da demanda. Verificar regularmente o valor da sua casa irá ajudá-lo a se manter informado para que possa estar pronto para agir quando for a hora certa.

Outras considerações ao obter um empréstimo para aquisição de uma casa

Se você achar que você está pronto para usar o valor da sua casa, tenha em mente as seguintes considerações.

• As taxas de valor da casa são relativamente baixas. Os empréstimos com valorização imobiliária e as linhas de crédito com valorização imobiliária (HELOCs) têm taxas muito mais baixas do que os cartões de crédito e outros tipos de empréstimos e podem ser mais fáceis de se qualificar. Isso ocorre porque os empréstimos imobiliários são empréstimos garantidos, o que significa que eles usam sua casa como garantia no caso de você atrasar os pagamentos.
• Os valores das casas podem cair. Um motivo para ter cuidado com os empréstimos imobiliários é que os valores das casas flutuam. Se você tomar um grande empréstimo e o valor da sua casa cair, você pode acabar devendo mais do que o valor da sua casa. Esta é uma condição conhecida como estar “de cabeça para baixo” ou “debaixo d’água”. A crise imobiliária de 2008 deixou milhões de mutuários presos em casas que não puderam vender porque o valor de suas casas afundou e o valor da hipoteca era maior do que o valor da casa.
• Sua casa está em jogo. Se você comprou sua casa ou refinanciou quando as taxas estavam baixas, você deve se perguntar o quão sábio é tomar emprestado contra sua casa, especialmente se a taxa que você está pedindo agora é consideravelmente mais alta do que a de sua primeira hipoteca. Se você atrasar os pagamentos, corre o risco de execução hipotecária. Um refi de saque pode ser uma opção melhor se você conseguir uma boa taxa, mas você estaria começando tudo de novo com o pagamento de juros.

Próximas etapas

Se você está pensando em pedir um empréstimo de sua casa, a primeira etapa é estimar quanto vale a sua casa. Em seguida, pegue o saldo da hipoteca existente e divida pelo valor da sua casa para descobrir se você é elegível.

Desenvolva um plano que explique por que você deseja retirar o patrimônio de sua casa e como e quando você pague de volta. É melhor se você apenas retirar o patrimônio de sua casa para um propósito específico que tenha um retorno financeiro positivo. Isso pode ser qualquer coisa, desde consolidar outras dívidas com uma taxa de juros mais baixa até melhorar o valor da sua casa por meio de um grande projeto de reforma.

Por fim, determine se é um empréstimo de valorização da casa, linha de crédito de valor da casa ou saque refinanciar é melhor para você e depois pesquise com alguns credores para iniciar o processo.

Perguntas frequentes

É uma boa ideia retirar o patrimônio de sua casa?

Muitas pessoas têm um percentual considerável de seu patrimônio líquido vinculado ao patrimônio líquido. Se você deve ou não retirar o capital da sua casa, muitas vezes depende do que você está fazendo com ele.

Algumas pessoas usam os empréstimos de capital próprio como uma forma de consolidar dívidas não garantidas com juros altos e reduzir os pagamentos gerais . Outros usam o patrimônio para uma reforma ou projeto de reforma. Esses tipos de metas geralmente vêm com orçamentos definidos que tornam mais fácil antecipar o valor que você deseja pedir emprestado. Isso permite que você determine se pode ou não arcar com a obrigação mensal adicional de pagar o empréstimo.

“Se os clientes precisam de dinheiro ou liquidez, tirar o patrimônio de sua casa costuma ser a forma mais barata de financiamento disponível ”, diz Gupta.”Se os clientes tiverem outras fontes de caixa ou liquidez disponíveis, como dinheiro, investimentos ou outros ativos financeiros, eles devem pesar os retornos que geram sobre esses fundos em relação ao custo de um empréstimo imobiliário e fazer uma compensação apropriada entre risco e retorno.”

O que é melhor: refinanciar saque ou empréstimo para compra de uma casa?

A decisão entre um refinanciamento para saque e empréstimo para compra de uma casa depende das necessidades do indivíduo, diz Gupta. “Ambos os produtos são razoavelmente comparável em termos de requisitos de documentos e tempos de processamento. A diferença é que os empréstimos imobiliários normalmente não têm custos de fechamento associados a eles, enquanto os refinanciamentos de saque têm custos de fechamento. ”

Além disso, é importante entender que muitos credores não rolam impostos e seguro para empréstimos hipotecários em garantia. Como resultado, os clientes podem ser responsáveis por pagar esses valores separadamente em uma base anual.

“Os clientes devem garantir que farão uma comparação perfeita entre os dois produtos e incluir todos os termos”, diz Gupta .

Quanto eu posso tirar de minha casa?

Embora o valor de capital que você pode tirar de sua casa varie de credor para credor, a maioria permite que você peça 80 a 85 por cento do valor de avaliação de sua casa. Para pedir esse valor emprestado, você deve ter um índice LTV entre 80 e 85 por cento, o que equivale a 15 a 20 por cento do patrimônio líquido da sua casa. Por exemplo, se o valor atual da sua casa é $ 200.000, você precisaria de pelo menos $ 30.000 a $ 40.000 em patrimônio líquido, dependendo dos requisitos do credor.

Posso usar um empréstimo imobiliário para qualquer coisa?

Um empréstimo imobiliário pode ser usado para comprar qualquer coisa – os credores geralmente não têm regras para seu uso. Os empréstimos com ações podem ser usados para pagar despesas médicas ou o casamento dos seus sonhos.

Embora você possa usá-lo para financiar essas coisas, é melhor usá-lo para refinanciar dívidas com juros altos ou projetos de reforma de casas. Usá-lo para o primeiro pode ajudá-lo a se livrar da dívida mais rapidamente, desde que obtenha uma taxa de juros mais baixa. Usá-lo para o último pode aumentar o valor da sua casa.

Se você usá-lo para outros fins, como investir ou financiar um negócio, não há garantia de que você verá um bom retorno do investimento, e você pode perder dinheiro.

Saiba mais:

• Linha de crédito de home equity (HELOC) x empréstimo de home equity
• Como calcular o patrimônio líquido em sua casa
• 5 principais razões para aproveitar o valor de sua casa