Alguns compradores simplesmente não conseguem evitar o PMI, ou seguro hipotecário privado. Essa cobertura pode adicionar centenas de dólares ao pagamento mensal da hipoteca – e beneficia o seu credor, não você, em caso de inadimplência.

Porém, há um lado bom: conforme você constrói o valor da sua casa , existem vários caminhos para se livrar do PMI.

A Lei federal de proteção ao proprietário da casa dá a você o direito de remover o PMI do seu empréstimo imobiliário de duas maneiras. Você pode obter a rescisão “automática” ou “final” do PMI em marcos de home equity específicos ou pode solicitar a remoção do PMI quando atingir 80% do home equity.

Além disso, você pode eliminar o PMI em alguns outros circunstâncias, como quando o valor de sua casa sobe para um nível suficiente, ou você refinancia a hipoteca com pelo menos 20% de patrimônio líquido. Os credores podem ter regras adicionais para a remoção antecipada do PMI.

O que é PMI, ou seguro hipotecário privado?

PMI é um tipo de seguro hipotecário que protege o credor no caso de inadimplência sua hipoteca.

Compradores de casa que usam uma hipoteca convencional com um pagamento inicial de menos de 20% geralmente são obrigados a obter seguro hipotecário privado. Este é um custo anual adicional – cerca de 0,3% a 1,5% de sua hipoteca, embora possa variar. De acordo com Freddie Mac, a cada mês, os mutuários geralmente podem pagar entre $ 30 e $ 70 em PMI para cada $ 100.000 do principal do empréstimo. Quanto você paga depende de sua pontuação de crédito e do valor do seu sinal. Seu PMI é recalculado a cada ano com base no tamanho atual do seu empréstimo, de modo que o prêmio diminuirá conforme você pague o empréstimo.

“O seguro hipotecário privado protege o credor do risco elevado apresentado por um tomador que fez um pequeno pagamento “, diz Greg McBride, CFA, analista financeiro chefe do Bankrate.” Assim que o mutuário tiver uma reserva de capital suficiente, o PMI será removido. ”

O PMI não se aplica a todas as hipotecas. com adiantamentos abaixo de 20%. Por exemplo, os empréstimos FHA apoiados pelo governo e os empréstimos VA com requisitos de entrada baixos ou zero têm regras diferentes. Credores privados às vezes também oferecem empréstimos convencionais com pequenos pagamentos iniciais que não exigem PMI; no entanto, normalmente existem outros custos, como taxas de juros mais altas.

4 maneiras de se livrar do PMI

Aqui estão quatro opções para os proprietários que desejam economizar dinheiro a cada mês perdendo aqueles pagamentos de PMI caros.

Opção 1: Pague sua hipoteca para rescisão automática ou final do PMI

De acordo com o HPA, o credor hipotecário ou gestor é obrigado a retirar seu PMI quando uma de duas coisas acontece:

O provedor deve rescindir automaticamente o PMI quando o saldo da sua hipoteca atingir 78% do preço de compra original, desde que você esteja em situação regular e não tenha perdido nenhum pagamento de hipoteca programado.

O credor ou servicer também deve interromper o PMI na metade do seu cronograma de amortização. Por exemplo, se você tem um empréstimo de 30 anos, o ponto médio seria após 15 anos. O credor deve cancelar o PMI então – dependendo se você está em dia com seus pagamentos – mesmo que o saldo da hipoteca ainda não tenha atingido 78 por cento do valor original da casa. Isso é conhecido como rescisão final.

Quem isso afeta: Remover o PMI dessa forma funciona para pessoas com hipotecas convencionais que pagaram de acordo com seus cronogramas de pagamento originais e atingiram os marcos de 78% de patrimônio líquido ou a metade do caminho ponto no tempo. Para ser elegível, você deve estar em dia com seus pagamentos.

Opção 2: Solicitar o cancelamento do PMI quando o saldo da hipoteca atingir 80 por cento

Em vez de esperar pelo cancelamento automático, você tem o direito de solicitar que o servicer cancele o PMI assim que o saldo do seu empréstimo atingir 80% do valor original da casa. Se estiver fazendo pagamentos conforme programado, você pode encontrar a data em que chegará a 80 por cento no formulário de divulgação do PMI ou solicitá-lo ao seu agente de empréstimo.

Se você tiver dinheiro de sobra, você pode chegar lá mais rápido fazendo pagamentos extras.

Você pode pagar antecipadamente o principal do seu empréstimo, reduzindo o saldo, o que ajuda a aumentar o patrimônio líquido com mais rapidez e economizar no pagamento de juros. Mesmo US $ 50 por mês pode significar uma queda dramática no saldo do seu empréstimo e nos juros totais pagos durante o prazo do empréstimo.

Algumas pessoas optam por aplicar uma única quantia em seu principal ou até mesmo fazer um pagamento extra da hipoteca por ano. Isso o levará ao nível de patrimônio de 20% mais rápido. Para estimar o valor que seu saldo de hipoteca precisa atingir para ser elegível ao cancelamento do PMI, multiplique o preço de compra da casa original por 0,80.

Quem isso afeta: os proprietários podem usar esse método assim que atingirem 20% de patrimônio líquido. Você também deve fazer o seguinte para cancelar o PMI:

• Faça a solicitação de cancelamento do PMI ao seu credor por escrito.
• Esteja atualizado em seus pagamentos de hipoteca, com um bom histórico de pagamentos .
• Atender a outros requisitos do credor, como demonstrar que não há outros ônus sobre a casa.
• Se necessário, você pode precisar fazer uma avaliação da casa. Se o valor da sua casa diminuiu, talvez você não consiga cancelar o PMI.

Opção 3: Refinanciar para se livrar do PMI

Quando as taxas de hipoteca estão baixas, como estão agora, você pode considerar o refinanciamento de sua hipoteca para economizar nos custos de juros ou reduzir seus pagamentos mensais. Ao mesmo tempo, o refinanciamento pode permitir que você elimine o PMI se o novo saldo da hipoteca estiver abaixo de 80% do valor da casa. É uma dose dupla de economia.

A tática de refinanciamento funciona se sua casa ganhou valor substancial desde a última vez que você obteve uma hipoteca. Por exemplo, se você comprou sua casa há quatro anos com um pagamento inicial de 10 por cento e o valor da casa aumentou 15 por cento desde então, agora você deve menos de 80 por cento do valor da casa. Nessas circunstâncias, você pode refinanciar em um novo empréstimo sem ter que pagar pelo PMI.

Com qualquer refinanciamento, você vai querer pesar os custos de fechamento da transação e sua economia potencial com os novos termos do empréstimo e eliminando o PMI.

Quem isso afeta: essa estratégia funciona bem em bairros onde os valores das casas estão em alta. Se o valor da sua casa diminuiu, o refinanciamento pode ter o efeito oposto – pode ser necessário adicionar o PMI se o valor da sua casa cair.

O refinanciamento para se livrar do PMI normalmente não funciona bem para novos proprietários . Muitos empréstimos têm um “requisito de tempero” que exige que você espere pelo menos dois anos antes de poder refinanciar para se livrar do PMI. Portanto, se o seu empréstimo tiver menos de dois anos, você pode pedir um refi de cancelamento do PMI, mas você não há garantia de aprovação.

Opção 4: reavaliar sua casa se ela ganhou valor

Em um mercado imobiliário em ascensão, o valor de sua casa poderia chegar a 20% à frente do Pode valer a pena pagar por uma nova avaliação. Se você já é proprietário da casa há pelo menos cinco anos e o saldo do empréstimo não ultrapassa 80% da nova avaliação, pode solicitar o cancelamento do PMI. Se você já é proprietário da casa há pelo menos dois anos, o saldo restante da hipoteca não deve ser superior a 75%.

As avaliações podem custar entre US $ 450 e US $ 600, dependendo da sua área. Alguns credores podem estar dispostos aceitar uma opinião sobre o preço do corretor, que pode ser uma opção substancialmente mais barata do que uma avaliação profissional.

A quem isso afeta: Borr As empresas que vivem em mercados imobiliários em alta podem ter visto o valor de suas casas disparar nos últimos dois anos. Na verdade, o valor pode ter aumentado o suficiente para tirá-lo da faixa do PMI. Se for esse o caso, é hora de falar com seu credor sobre como obter uma nova avaliação e, potencialmente, cancelar sua exigência de PMI.

Se você adicionou comodidades ou renovou sua casa, isso pode ter aumentado o valor – o que também pode significar mais equidade. Seja um cômodo extra ou uma piscina, atualizações comuns como essas podem aumentar o valor de mercado da sua casa. Se você cruzar a linha de chegada de patrimônio líquido de 20% no processo, poderá chutar o PMI para o meio-fio.

Seus direitos do PMI sob a lei federal

Os proprietários que pagam pelo PMI devem estar cientes de seus direitos sob a Lei de Proteção ao Proprietário. Essa lei federal, também conhecida como Ato de Cancelamento do PMI, protege você contra cobranças excessivas do PMI. Você tem o direito de se livrar do PMI, uma vez que tenha acumulado o valor necessário de capital em sua casa. Os credores têm regras diferentes para cancelar o PMI, mas eles precisam permitir que você o faça.

Antes de assinar uma hipoteca com o PMI, peça uma explicação clara sobre as regras e cronograma do PMI. Isso permitirá que você acompanhe com precisão seu progresso para encerrar o pagamento do PMI. Se você acha que seu credor não está seguindo as regras para eliminar o PMI, você pode relatar sua reclamação ao Consumer Financial Protection Bureau.

Próximas etapas: Não esvazie suas contas bancárias para escapar do PMI

Embora pagar ao PMI todos os meses – ou como uma quantia única a cada ano – não seja um prazer financeiro, os proprietários de casas devem ter cuidado para não piorar suas finanças tentando se livrar do PMI.

A maioria dos especialistas financeiros concordam que ter alguma liquidez, em caso de emergências, é uma jogada financeira inteligente. Portanto, antes de usar suas economias ou fundos de aposentadoria para atingir a marca de 20 por cento do patrimônio líquido, certifique-se de falar com um consultor financeiro para ter certeza de que está no caminho certo.

“Parece haver uma lógica filosófica aversão ao PMI por parte de muitos compradores que está fora do lugar ”, diz McBride.“ Contanto que você não esteja fazendo um empréstimo do FHA, você não é casado com o PMI.Você pode abandoná-lo assim que alcançar uma reserva de capital de 20%, o que pode demorar apenas alguns anos, dependendo da valorização do preço da casa. Mas não sinta a necessidade de usar até o último centavo de dinheiro para fazer um pagamento inicial que evite o PMI, apenas para ficar com pouca flexibilidade financeira depois. ”

Com relatórios adicionais de Jeanne Lee

Saiba mais:

• Quanto custa uma avaliação de uma casa?
• Declarações de dedução do imposto de renda federal do PMI
• Você deveria refinanciar sua hipoteca mesmo que isso signifique pagar o PMI?