Agentes que trabalham com imóveis os investidores provavelmente farão alguns cálculos de análise de valor de mercado para cada propriedade comprada. O multiplicador de aluguel bruto (GRM) é um deles e é facilmente calculado, embora não seja uma ferramenta muito precisa para chegar a um verdadeiro valor.
No entanto, é uma excelente ferramenta de avaliação rápida de valor. Ele pode dizer se uma análise mais detalhada vale a pena.
Provavelmente indica um problema com a propriedade ou preço excessivo bruto se o GRM é muito alto ou baixo em comparação com imóveis semelhantes vendidos recentemente.
Por que o GRM é importante
Investidores que estão procurando ativamente propriedades geralmente têm vários em seu radar. Eles têm que encontrar uma maneira de classificar rapidamente as oportunidades para que possam gastar seu tempo em análises mais profundas das melhores opções.
O multiplicador de aluguel bruto, esperançosamente, concentra suas pesquisas mais profundas no melhores opções em consideração. Mas você não deve confiar tanto nisso a ponto de não verificar outros imóveis com melhores GRMs.
A metodologia
Você pode obter o GRM para imóveis vendidos recentemente com esta equação:
Valor de mercado / Renda bruta anual = Multiplicador de aluguel bruto
Se uma propriedade vendida por $ 750.000 com $ 110.000 de renda anual, o GRM é 6,82.
Use GRM para estimar o valor da propriedade
Digamos que você fez um análise de propriedades vendidas recentemente comparáveis e descobriu que seus GRMs em média em torno de 6,75, como o exemplo acima. Agora você deseja aproximar o valor do site que você está considerando para compra. Você sabe que sua receita bruta de aluguel é de $ 68.000 por ano. A equação aqui funciona assim:
GRM (6,75) x Renda anual ($ 68.000) = Valor de mercado ($ 459.000)
Você pode não querer perder mais tempo considerando esta compra se o imóvel estiver listado por $ 695.000.
Colocando tudo em contexto
Renda de aluguel comercial real propriedade avaliada com base em uma série de proporções e critérios do credor. Os credores consideram a renda e a lucratividade da propriedade como um dos – senão o – mais importante critério de qualificação de empréstimo.
Eles raramente olham ou se preocupam muito com o crédito pessoal dos proprietários No entanto, eles podem se preocupar com os ativos do proprietário se não estiverem qualificados, porque podem usar esses ativos para ajudar a garantir o empréstimo.
Embora os empréstimos comerciais possam têm seus próprios critérios de qualificação, o objetivo geral é basicamente o mesmo. O credor quer o negócio e ele faz negócios emprestando dinheiro. De uma perspectiva mais ampla, as hipotecas de imóveis comerciais são iguais a qualquer hipoteca residencial ou de outra natureza.
Tipos de hipotecas
Os tipos de hipotecas usados por investidores imobiliários são geralmente os mesmos usados por qualquer comprador de imóveis, mas existem mais alguns opções de financiamento criativas disponíveis. Os investidores têm muitas alternativas em estratégias de financiamento, e muitas vezes a escolha pode ser feita ou interromper um investimento.
Empréstimos hipotecários somente com juros permitem que um investidor imobiliário adie o pagamento do principal. Isso pode ajudar a evitar o fluxo de caixa negativo inicial ou fornecer tempo para inverter a propriedade ou ajustar os aluguéis para cima para aumentar o fluxo de caixa para pagamentos regulares de principal e juros.
Hipotecas imobiliárias gerais podem ser uma ferramenta de financiamento viável em determinadas situações. Este tipo de empréstimo pode financiar várias propriedades quando as condições certas estão presentes. Claro, também existem desvantagens. Uma hipoteca geral pode dificultar o refinanciamento ou a venda de apenas uma das casas incluídas no empréstimo, porque é uma espécie de pacote.
Encontrar o melhor empréstimo para você envolve a comparação de empréstimos como convencionais, jumbo e FHA / VA, bem como a ponderação dos benefícios da hipoteca entre taxa fixa, taxa ajustável e outras alternativas de hipoteca.
