Jak w przypadku wielu innych rzeczy, odpowiedź brzmi: „to zależy”. Firmy zarządzające nieruchomościami są bardzo zróżnicowane, a większość odpowiedzi zależy od zakresu zlecenia. Tylko co chcesz, aby zarządca nieruchomości zrobił za Ciebie?

Wszelkie ustalenia, jakie właściciel nieruchomości zawiera z firmą zarządzającą nieruchomościami jest jednym z delegacji. Jeden właściciel może chcieć przekazać tylko niektóre zadania i funkcje zarządcy nieruchomości, pozostając bardzo „praktycznym” w innych obszarach. Inny właściciel może chcieć zastosować prawie całkowite podejście „bez udziału”.

Opłaty różnią się również w zależności od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i szacunkowych roboczogodzin związanych ze świadczeniem usług zarządzania nieruchomością.

Typowa umowa dotycząca opłat

Jako punkt odniesienia, spodziewaj się, że typowej firmie zarządzającej nieruchomościami mieszkalnymi będziesz płacić od 8 do 12% miesięcznej wartości najmu nieruchomości plus wydatki.
Niektóre firmy mogą pobierać, powiedzmy, ryczałt w wysokości 100 USD miesięcznie. Może to być dobre lub nie umowa dla Ciebie, ale większość zarządców nieruchomości pobiera niewielki procent miesięcznej raty czynszu.

Inne możliwości Niskie opłaty

• Wolna jednostka
  Niektóre firmy pobierają miesięczny czynsz z góry. Możesz napotkać tę opłatę, jeśli próbujesz zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomością, gdy nieruchomość jest pusta. Daje im to środki na zapłacenie pośrednikowi w obrocie nieruchomości prowizji za umieszczenie najemcy na nieruchomości lub pokrycie kosztów reklamy, wielokrotnego pokazywania nieruchomości potencjalnym najemcom, a także kosztów przygotowania dokumentacji najmu (która może zająć godziny).
• Lokal zajmowany przez najemcę
  Niektóre opłaty za zarządzanie są naliczane tylko wtedy, gdy na nieruchomości jest najemca. Jeśli nieruchomość jest pusta, mogą pobierać obniżoną opłatę lub nie pobierać żadnej opłaty.
• Umiejscowienie nowego najemcy
  Niektórzy menedżerowie mogą pobierać opłatę za umieszczenie nowego najemcę lub strukturę premii za pozyskanie najemcy dzierżawa. Lub opłata w wysokości 50 procent czynszu za pierwszy miesiąc dla każdego nowego lokatora nie jest niczym niezwykłym. Jednak generalnie nie powinieneś napotykać znacznych wielokrotnych opłat z góry. Albo mają opłatę za wynajem za pierwszy miesiąc, opłatę z góry, albo duży procent pobranego czynszu za pierwszy miesiąc. Chociaż zwykle nie powinieneś płacić wszystkim trzem, chyba że mają bardzo niskie bieżące wydatki miesięczne lub nie mają ich wcale.
• Konserwacja
  Niektóre firmy zatrudniają własne ekipy konserwacyjne na pełny etat. W takim przypadku będziesz musiał negocjować, jakie rutynowe usługi konserwacyjne są wliczone w Twój miesięczny procent i co mogą Ci przekazać w postaci dodatków. Możesz na przykład zobaczyć koszty robocizny w wysokości od 20 do 45 USD na osobę oraz materiały. Nie powinieneś jednak być zaskoczony. Twoja umowa powinna określać limit opłat, jakie może pobierać zarządca nieruchomości.
• Eksmisje
  Niestety od czasu do czasu niektórym najemcom po prostu się nie udaje. Niektórzy tracą pracę i stają się niezdolni do płacenia czynszu, podczas gdy inni okazują się nieodpowiedzialni i przeszkadzają w nieruchomości. Najprawdopodobniej zarządca nieruchomości pobierze opłatę za przeprowadzenie żmudnego procesu eksmisji najemcy, która zazwyczaj wynosi około 200–500 USD za eksmisję, plus wszelkie obowiązujące koszty sądowe.
• Opóźnienia w płatnościach
  Możliwe, że opłata za opóźnioną płatność; średnio jest to 25-50% pobranych opłat za zwłokę.

Dotyczy to dość szerokich zleceń, w których zarządca nieruchomości wykonuje wszystkie ciężkie prace związane z pozyskiwaniem najemców i współpracą z nimi, ( w tym wszelkie działania windykacyjne i eksmisyjne, które mogą się pojawić, wraz z rutynową konserwacją domu.)

Niektórzy właściciele wolą robić to sami i po prostu zwracają się do firmy zarządzającej o sprawdzenie najemców, a także rekrutację. W przypadku tej umowy, gdy firma zarządzająca nieruchomością nie prowadzi bieżących działań konserwacyjnych, możesz po prostu zapłacić jednorazową prowizję w wysokości 50-100% jednomiesięcznego czynszu za każdego, kogo sprowadzą, a który podpisze roczną najem.

Odsetek może być mniejszy w przypadku wynajmu krótkoterminowego lub sezonowego, ale nie aż tak dużo. (Rekrutacja najemcy krótkoterminowego wymaga tyle samo pracy, co wynajmowania długoterminowego!)

Różne opłaty

W niektórych przypadkach niektóre koszty mogą zostać przeniesione na Ciebie – zwłaszcza gdy menedżer pobiera niski miesięczny procent. Przykłady mogą obejmować opłatę reklamową w związku z umieszczeniem najemcy, roczną opłatę za kontrolę i pewien rodzaj rezerwy, tak aby spółka zarządzająca miała pod ręką trochę gotówki na pokrycie nieprzewidzianych, ale pilnych wydatków.

Możesz przyjrzeć się, w jaki sposób dzielisz zebrane depozyty zwierząt i opłaty za złe czeki (ogólnie każdy, kto utknie z największymi kosztami bankowymi, powinien otrzymać większość tego!). Zwróć także uwagę, kto zatrzyma dochody z automatów vendingowych oraz pralki i suszarki na monety, jeśli takie istnieją.

Na co zwrócić uwagę

Język umowy jest ważny. Sprawdź w umowie, jak będziesz płacić menedżerowi.Czy umowa mówi, że będziesz płacić im „wartość czynszu” lub „należny czynsz?” A może zapłacisz im z „pobranego czynszu”? Jest duża różnica. Firma zarządzająca nieruchomościami, która otrzymuje tylko procent pobranego czynszu, ma dużą motywację do wykonywania swojej pracy.

Z drugiej strony menedżer, który otrzymuje wynagrodzenie na podstawie „należnego czynszu” oczekuje zapłaty nawet bez najemcy lub nawet bez pobierania od przestępcy najemcy. Z Twojego punktu widzenia chcesz zapłacić menadżerowi z pobranego czynszu. Oznacza to, że jeśli menedżer pobiera miesięczną opłatę w wysokości 10 procent, a czynsz wynosi 1000 USD, wysyła Ci 900 USD miesięcznie. Jeśli nie ma najemcy lub nie mogą odebrać, niczego Ci nie wysyłają, więc też niczego nie odbierają.

Ostatecznie zaangażowanie zarządcy nieruchomości oznacza nawiązanie współpracy. Na dłuższą metę opłaty nie są tak ważne, jak komunikacja między Tobą a menedżerem oraz jakość usług świadczonych przez Twojego menedżera. Dobra firma może na przykład zająć się utrzymaniem nieruchomości i ostatecznie uzyskać o wiele większą wartość czynszu i wzrost ceny, niż myślałeś, że to możliwe. Musisz jednak być skłonny zapewnić im zasoby, aby to zrobić.

W przypadku najlepszych zarządców nieruchomości trochę więcej jest rozsądną inwestycją, ponieważ pomaga zwiększyć wartość Twojej nieruchomości oraz pomagają utrzymać wysokiej jakości najemców; Badania wykazały, że zatrudnienie zarządcy nieruchomości może obniżyć wskaźnik pustostanów o połowę. I odwrotnie, taniej z firmą zarządzającą nieruchomościami może okazać się bardzo kosztowne. Oto kilka pytań z rozmowy kwalifikacyjnej z zarządcą nieruchomości, które pomogą Ci określić, którą firmę powinieneś zatrudnić.