Agenci zajmujący się nieruchomościami inwestorzy prawdopodobnie wykonają sporo obliczeń analizy wartości rynkowej dla każdej zakupionej nieruchomości. Mnożnik czynszu brutto (GRM) jest jednym z nich i można go łatwo obliczyć, chociaż nie jest to bardzo precyzyjne narzędzie do ustalenia wartość.
Jest to jednak doskonałe narzędzie do szybkiej oceny wartości. Może ci powiedzieć, czy warto przeprowadzić dalszą i bardziej szczegółową analizę.
Prawdopodobnie wskazuje na problem z nieruchomością lub rażącą zawyżoną cenę, jeśli GRM jest zbyt wysoki lub niski w porównaniu z ostatnio sprzedanymi porównywalnymi nieruchomościami.
Dlaczego GRM ma znaczenie
Inwestorzy, którzy aktywnie poszukują właściwości często mają kilka na ich radarze. Muszą znaleźć sposób na szybkie uszeregowanie możliwości, aby móc poświęcić czas na dogłębną analizę najlepszych opcji.
Mnożnik czynszu brutto, miejmy nadzieję, skupia ich głębsze badania na najlepsze rozważane opcje. Ale nie powinieneś na nim polegać tak bardzo, że nie sprawdzisz innych nieruchomości z lepszymi GRMami.
Metodologia
Możesz uzyskać GRM dla ostatnio sprzedanych nieruchomości z następującym równaniem:
Wartość rynkowa / roczny dochód brutto = mnożnik czynszu brutto
Jeśli nieruchomość sprzedana za 750 000 $ i 110 000 $ rocznego dochodu, GRM wynosi 6,82.
Użyj GRM do oszacowania wartości nieruchomości
Powiedzmy, że wykonałeś analiza ostatnio porównywalnych sprzedanych nieruchomości i wykazała, że ich GRM wynosi średnio około 6,75, tak jak w przykładzie powyżej. Teraz chcesz oszacować przybliżoną wartość witryny, którą rozważasz do zakupu. Wiesz, że jego dochód z wynajmu brutto wynosi 68 000 USD rocznie. Równanie działa w ten sposób:
GRM (6,75) x dochód roczny (68 000 USD) = wartość rynkowa (459 000 USD)
Możesz nie chcieć tracić więcej czasu na rozważanie tego zakupu, jeśli cena nieruchomości wynosi 695 000 USD.
Umieszczenie wszystkiego w kontekście
Realny dochód z wynajmu komercyjnego nieruchomość oceniana na podstawie szeregu wskaźników i kryteriów pożyczkodawcy. Pożyczkodawcy uważają dochód i rentowność nieruchomości za jedno z – jeśli nie – najważniejsze kryteria kwalifikacji pożyczki.
Rzadko zwracają uwagę na osobiste kredyty właścicieli lub dbają o nie. historii. Mogą się jednak przejmować aktywami właściciela, jeśli nie mają odpowiednich kwalifikacji, ponieważ mogą wykorzystać te aktywa do zabezpieczenia pożyczki.
Podczas gdy komercyjne pożyczki mogą mają własne kryteria kwalifikacji, ogólny cel jest w dużej mierze taki sam. Pożyczkodawca chce biznes, a robi to, pożyczając pieniądze. Z szerszej perspektywy, kredyty hipoteczne na nieruchomości komercyjne są takie same jak wszelkie kredyty mieszkaniowe lub inne.
Rodzaje kredytów hipotecznych
Rodzaje kredytów hipotecznych używane przez inwestorów w nieruchomości są zwykle takie same, jak te używane przez każdego nabywcę nieruchomości, ale jest ich więcej dostępne kreatywne opcje finansowania Inwestorzy mają do wyboru wiele alternatyw w zakresie strategii finansowania i często mogą dokonać wyboru lub zrujnować inwestycję.
Oprocentowane pożyczki hipoteczne pozwalają inwestorowi na odroczenie spłaty kwoty głównej. Może to pomóc uniknąć przedwczesnych ujemnych przepływów pieniężnych lub zapewnić czas na odwrócenie nieruchomości lub podwyższenie czynszów w celu zwiększenia przepływów pieniężnych dla regularnych spłat kapitału i odsetek.
Ogólne kredyty hipoteczne na nieruchomości mogą być realne narzędzie finansowania w określonych sytuacjach. Ten rodzaj pożyczki może sfinansować wiele nieruchomości, jeśli zaistnieją odpowiednie warunki. Oczywiście są też wady. Ogólny kredyt hipoteczny może utrudnić refinansowanie lub sprzedaż tylko jednego z domów objętych pożyczką, ponieważ jest to coś w rodzaju umowy pakietowej.
Znalezienie najlepszej pożyczki dla Ciebie obejmuje porównywanie kredytów, takich jak konwencjonalne, jumbo i FHA / VA, a także rozważanie korzyści z kredytu hipotecznego między oprocentowaniem stałym, zmiennym i innymi alternatywami hipotecznymi.
