Właściciele nie są automatycznie odpowiedzialni za wszystkie obrażenia odniesione przez najemców przy ich wynajmie. Ogólnie rzecz biorąc, wynajmujący są odpowiedzialni za obrażenia najemców tylko wtedy, gdy działanie wynajmującego (lub jego brak) było nieostrożne i spowodowało lub przyczyniło się do szkody. (Czasami właściciele są również odpowiedzialni za obrażenia ciała gości lub innych osób odwiedzających obiekt.)

Gdy wynajmujący dopuści się zaniedbania

Zgodnie z prawnym pojęciem zaniedbania, gdy zachowanie właściciela jest bezpośrednią przyczyną obrażeń najemcy, sąd może pociągnąć wynajmującego do odpowiedzialności wobec najemcy – nawet jeśli właściciel nie miał zamiaru wyrządzić mu krzywdy. Działanie (lub zaniechanie) jest bezpośrednią przyczyną, w której zwykła osoba może rozsądnie przewidzieć, że spowoduje to obrażenia.

W pozwie o uszkodzenie ciała sąd oceni następujące czynniki w celu ustalenia jeśli właściciel dopuścił się zaniedbania.

Kontrola nad niebezpiecznymi warunkami. W większości przypadków wynajmujący będą odpowiedzialni za obrażenia najemców, jeżeli są prawnie zobowiązani do utrzymania i naprawy czynnika powodującego obrażenia. Na przykład, jeśli najemca odniesie obrażenia w wyniku upadku na zepsute schody we wspólnym obszarze, który ma być utrzymywany przez właściciela, najprawdopodobniej ponosi odpowiedzialność.

Znajomość ukrytego niebezpieczeństwa. Właściciele muszą powiadomić najemców o niebezpiecznych warunkach, które nie są oczywiste lub są ukryte, takich jak nierówna podłoga lub drzwi do piwnicy umieszczone pod dywanikiem.

Możliwość przewidzenia wypadku. Gdy rozsądna osoba mogła przewidzieć, że coś może spowodować obrażenia, np. Luźna poręcz na schodach pod kontrolą wynajmującego, wynajmujący musi podjąć środki zapobiegające obrażeniom (na przykład bezpośredni najemca korzystający z alternatywnej klatki schodowej w oczekiwaniu na naprawę). Jednak właściciele nie będą ponosić odpowiedzialności za dziwaczne wypadki. Na przykład jest mało prawdopodobne, aby zniszczenie, takie jak złuszczanie się tapety, spowodowało obrażenia, ale jeśli tak się stało, istnieje prawdopodobieństwo, że właściciel nie będzie odpowiedzialny.

Koszt i wykonalność zmniejszenia niebezpieczeństwa. Sądy prawdopodobnie pociągną wynajmujących do odpowiedzialności za obrażenia najemców, gdy proste, rozsądne cenowo środki ostrożności mogłyby wyeliminować niebezpieczny stan. Na przykład pomalowanie jasnego paska na nieoczekiwanym stopniu prowadzącym do patio jest prostym środkiem, który właściciel może podjąć, aby zapobiec potknięciu się najemcy. Sąd może stwierdzić, że właściciel dopuścił się zaniedbania, ponieważ ryzyko szkody znacznie przewyższało ciężar łagodzenia skutków.

Prawdopodobieństwo poważnych obrażeń. Gdy istnieje duże ryzyko poważnych obrażeń, prawdopodobnie sąd zażądałby od wynajmującego jak najszybszego naprawienia sytuacji, bez względu na stopień trudności naprawy. Na przykład podniesiony pokład ze zgniłymi belkami nośnymi musi zostać usunięty, wymieniony lub przynajmniej oznaczony jako „poza zasięgiem” – niezależnie od kosztów – ponieważ zgnilizna stwarza duże prawdopodobieństwo zawalenia się, które może prowadzić do katastrofalnych obrażeń.

Brak podjęcia rozsądnych kroków w celu zapobieżenia wypadkom. Prawo nie wymaga od wynajmujących podejmowania drastycznych środków w celu ochrony najemców przed wszystkimi warunkami, które mogą stwarzać ryzyko. Właściciele powinni raczej zachować należytą ostrożność, aby zapobiec obrażeniom najemców (z wyjątkiem z najemcami, którzy są nieletni – patrz pasek boczny). Rozsądna ostrożność to ilość opieki, jakiej przeciętny, kompetentny właściciel wymagałby w obliczu podobnych okoliczności. Na przykład właściciel, który ignoruje uszkodzony krok przez miesiące, prawdopodobnie nie podejmie rozsądnych środków, aby zapobiec obrażenia najemców. Jednak właściciel, który rutynowo sprawdza klatki schodowe i nie widział ani nie został powiadomiony o zepsutym stopniu, może z powodzeniem argumentować, że jego inspekcja spełniła jego obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa klatek schodowych e.

Rzeczywista przyczyna kontuzji. Najemcy muszą wykazać, że ich obrażenia wynikały z nieostrożności właściciela, a nie z innego powodu. Czasami związek między działaniami wynajmującego a kontuzją jest oczywisty, na przykład gdy doskonale zdrowa lokator poślizguje się i łamie nogę na świeżo woskowanej podłodze. Innym razem połączenie nie jest tak wyraźne, na przykład gdy piłkarz wracający do wypożyczalni po ciężkim meczu potyka się lekko na zepsutych schodach i twierdzi, że właścicielowi nie udało się naprawić stopnia, co spowodowało skręcenie kostki. Właściciel może argumentować, że brutalny mecz piłki nożnej był bezpośrednią przyczyną zwichnięcia najemcy, mimo że najemca twierdzi, że był to krok.

Wada porównawcza i udziałowa

Nawet jeśli właściciel zachowanie spełnia wszystkie elementy zaniedbania, niekiedy własne zachowanie lokatora również odgrywa rolę w spowodowaniu obrażeń. Na przykład, jeśli potykający się najemca upadł, gdy jego rozwiązana sznurówka buta została zaczepiona o wystającą część stopnia, sąd może stwierdzić, że zaniedbał on nie zawiązywał butów i jest częściowo odpowiedzialny za własne obrażenia.

W sytuacjach, w których najemcy są częściowo odpowiedzialni za swoje obrażenia, sądy stosują jedno podejście porównawcze lub współodpowiedzialne w celu przypisania odpowiedzialności:

• Wina porównawcza. Sąd przydziela każdej ze stron określony procent odpowiedzialności. Na przykład sąd może przypisać 55% winy potykając się najemcy i 45% wynajmującemu, jeśli stwierdzi, że rozwiązane sznurowadła najemcy przyczyniły się do jego obrażeń bardziej niż niewłaściwe naprawy wynajmującego. Ta alokacja może drastycznie wpłynąć na potencjalną nagrodę pieniężną najemcy: gdy odpowiedzialność najemcy jest większa niż odpowiedzialność wynajmującego, niektóre sądy nie nakażą najemcy żadnej nagrody pieniężnej. Jednak większość sądów nakazuje przyznanie proporcjonalnego odszkodowania.
• Wina współwinna. Kiedy sąd stwierdzi, że działania najemcy przyczyniły się w jakikolwiek sposób – nawet w jednym procencie – do obrażeń, ceduje całą odpowiedzialność na najemcę i nie nakazuje właścicielowi płacenia żadnych pieniędzy. Bardzo niewiele sądów stosuje tę surową zasadę.

Gdy zachowanie wynajmującego jest zaniedbanie per se

Zgodnie z prawną teorią zaniedbania per se, sądy automatycznie uznają, że właściciele, którzy naruszają niektóre prawa działały niedbale. Innymi słowy, ponieważ właściciel złamał prawo, poszkodowani najemcy nie muszą udowadniać, że właściciel działał nieracjonalnie. Zamiast tego najemcy, którzy pozywają właścicieli lokali na podstawie teorii zaniedbania per se, muszą udowodnić, że:

• właściciel naruszył prawo (prawo, o którym mowa, zwykle musi odnosić się do bezpieczeństwa, na przykład prawa karnego lub miejskie zarządzenie zdrowotne)
• celem prawa jest ochrona najemców lub osób postronnych przed określonym niebezpieczeństwem
• ich obrażenia są tego rodzaju, przed którymi prawo miało ich chronić oraz
• naruszenie przez wynajmującego spowodowało (bezpośrednio lub pośrednio, w zależności od okoliczności) jego obrażenia.

Ponieważ wiele stanów i miast uchwala przepisy dotyczące bezpośrednio zdrowia i bezpieczeństwo najemców w wynajmowanych nieruchomościach, sądy nierzadko uznają zachowanie wynajmującego za niedbałe jako takie. Na przykład, wiele stanów wymaga od właścicieli instalacji i konserwacji czujników dymu w wynajmach. Gdy najemca odniesie obrażenia w wyniku pożaru w wynajmowanym lokalu podlegającym przepisom dotyczącym czujników dymu, sąd prawdopodobnie uzna, że właściciel lokalu nie zastosuje się do tego samego prawa jako zaniedbanie, jeżeli czujnik mógł zapobiec obrażeniom najemców.

Kiedy Właściciel nie zapewnia wynajmu nadającego się do zamieszkania.

W prawie każdym stanie właściciele mają obowiązek zapewnienia czynszu nadającego się do zamieszkania – nawet jeśli nie obiecują tego w umowie najmu lub najmu. (Jedynym wyjątkiem jest Arkansas, chociaż lokalne rozporządzenia mogą nakładać na właścicieli obowiązek zapewnienia odpowiedniego czynszu). Ten obowiązek (dorozumiana gwarancja miejsca zamieszkania) oznacza, że najemcy mają prawo do warunków życia, które spełniają podstawowe normy w zakresie zdrowia i bezpieczeństwa.

Chociaż stanowe przepisy dotyczące miejsc zamieszkania są różne, właściciele, którzy nie przestrzegają obowiązujących w ich stanie minimalnych standardów w zakresie zdrowia i bezpieczeństwa, są prawdopodobnie odpowiedzialni za obrażenia odniesione przez ich najemców. Poszkodowani najemcy, którzy chcieliby pociągnąć właściciela do odpowiedzialności, musieliby wykazać, że ich właściciel naruszył dorozumianą gwarancję zamieszkania – być może poprzez wykazanie, że miasto powoływało się na właściciela za naruszenie kodeksu lub inni najemcy złożyli skargę do lokalnej komisji ds. gorsze warunki życia spowodowały ich obrażenia.

Właściciel może być odpowiedzialny za czyny karne

Właściciele generalnie nie odpowiadają za obrażenia najemców spowodowane przez osoby trzecie. Jednakże, gdy wynajmujący otrzyma zawiadomienie o działalności przestępczej i nie podejmie rozsądnych środków, aby zapobiec krzywdom najemców, sąd może uznać wynajmującego za odpowiedzialnego, gdy najemca odniesie obrażenia. Na przykład, jeśli wynajmujący odrzuci prośbę najemcy o założenie mocniejszych zamków w drzwiach po serii włamań, a najemca zostanie później ranny podczas włamania, któremu mogły zapobiec nowe zamki, sąd może znaleźć właściciela przynajmniej częściowo odpowiada za obrażenia najemcy. Właściciele mogą być również odpowiedzialni za niepodjęcie środków zapobiegających działalności przestępczej, która może prowadzić do obrażeń – na przykład oświetlenie niezabezpieczonego parkingu w miejscu, gdzie nocne napady są powszechne.

Jeśli odniosłeś obrażenia podczas wynajmu i uważasz, że właściciel spowodował urazy, rozważ skonsultowanie się z lokalnym prawnikiem do spraw obrażeń ciała, aby omówić, co się stało. Adwokat może ocenić sytuację i doradzić, czy złożenie pozwu przeciwko wynajmującemu jest najlepszym sposobem działania.