Nie ma co do tego wątpliwości, jest to wyzwanie dla sprzedaj swój dom samodzielnie. Ale tysiące ludzi robi to każdego miesiąca. A kiedy już poznasz proces, jest to naprawdę wykonalne. Zasadniczo potrzebujesz strategii i właśnie to tutaj zapewniamy.
Ale zacznijmy od najbardziej podstawowego problemu…
Co nas czeka:
Dlaczego możesz chcieć sprzedać swój dom samodzielnie
Najbardziej oczywistym powodem samodzielnej sprzedaży domu – jest uniknięcie konieczności płacenia prowizji od nieruchomości .
Na większości rynków typowa prowizja od nieruchomości to 6% ceny sprzedaży. Oznacza to, że jeśli sprzedajesz dom za 400 000 $, będziesz musiał zapłacić prowizję w wysokości 24 000 $ (400 000 $ razy 6%).
To może nie wydawać się dużo pieniędzy przy sprzedaży 400 000 $. Ale tutaj ważne jest, aby pamiętać, że chociaż prowizja jest obliczana na podstawie ceny sprzedaży nieruchomości, w rzeczywistości jest ona wypłacana z kapitału własnego domu.
Załóżmy na przykład, że chociaż Twój dom może być wart 400 000 $, masz na nim hipotekę w wysokości 250 000 $. Oznacza to, że masz kapitał netto w wysokości 150 000 USD. Ale jeśli płacisz prowizję od nieruchomości, musisz ją zmniejszyć o 24 000 USD. To da ci 126 000 dolarów netto przy stole finałowym.
Jest prawdopodobne, że koszty zamknięcia pokryje również inny sprzedawca. Łącznie mogą one jeszcze bardziej obniżyć Twój kapitał netto, do 120 000 USD lub mniej.
Dlatego sprzedawcy domów często próbują sprzedać swoje domy bez pośrednika w obrocie nieruchomościami. To po prostu kwestia kosztów.
Mając to na uwadze, przyjrzyjmy się pięciu krokom związanym z samodzielną sprzedażą domu.
Krok 1: Określ godziwą wartość rynkową swojego domu
Musisz wykonać ten krok dobrze. Cena domu jest zbyt niska, a odejdziesz z mniejszą ilością gotówki na sprzedaży, niż powinieneś. Ale cena jest zbyt wysoka, a dom może siedzieć miesiącami bez sprzedaży. W tym momencie jedyną strategią będzie obniżenie ceny do poziomu, na którym powinna być.
Istnieją trzy główne sposoby określenia wartości nieruchomości:
Korzystaj z internetowych witryn do wyceny nieruchomości
Istnieje wiele witryn internetowych, za pomocą których możesz sprzedawać swój dom. Sprawdź w witrynach takich jak Zillow.com (szukaj za pomocą Zestimate) i Trulia. Te źródła szybko i bezpłatnie podadzą wartość Twojej nieruchomości. Jednak w najlepszym przypadku są to szacunki i mogą spaść o wiele tysięcy dolarów.
Uzyskaj analizę konkurencji od agenta nieruchomości.
W tym miejscu agent nieruchomości przeprowadza szczegółową analizę Twojego domu na podstawie sprzedaży porównywalnych nieruchomości w okolicy. Ta usługa jest również ogólnie bezpłatna, a oszacowanie będzie dość wiarygodne.
Jednak ponieważ agent przeprowadza analizę w celu umieszczenia Twojej nieruchomości w wykazie, po drodze otrzymasz propozycję sprzedaży. Agent może również wysoko oszacować nieruchomość, aby zachęcić Cię do umieszczenia z nim na liście.
Zatrudnij licencjonowanego rzeczoznawcę
To da Ci najdokładniejsze oszacowanie wartość twojej nieruchomości. Wycenę można również wykorzystać jako podstawę wyceny podczas negocjacji ceny sprzedaży z kupującymi.
Jedynym minusem wyceny jest koszt. Większość rzeczoznawców pobiera od 300 do 500 dolarów za sporządzenie raportu. A ponieważ sam zamawiasz wycenę, nie będzie ona akceptowana jako ocena wniosku o kredyt hipoteczny przez kupujących.
Krok 2: Przygotowanie domu do sprzedaży
Ten krok zaczyna się z powolnym chodzeniem po domu i oglądaniem go oczami kupującego. Zadaj sobie pytanie, co by mi się nie spodobało, gdybym kupował ten dom?
Zaczynasz od negatywów, ale o to chodzi. Kiedy kupujący patrzy na Twój dom, doskonale zdaje sobie sprawę, że każda wada nieruchomości stanie się jego problemem po zamknięciu. Patrzą również na ogólny wygląd. Czy ma dobry urok? Czy jest dobry przepływ? Czy czujesz się dobrze?
To trudne, ponieważ jesteś właścicielem domu. Ale musisz być obiektywny. Jeśli nie możesz, najlepiej zasięgnij opinii osoby z zewnątrz. Jeśli to zrobisz, nie możesz się obrażać tym, co ta osoba ujawni. Ich obserwacje będą absolutnie krytyczne dla udanej sprzedaży Twojego domu.
Oto kilka ulepszeń, które możesz chcieć wprowadzić, chyba że utrzymujesz swój dom w stanie salonu wystawowego w normalnych okolicznościach: ul>
Jeśli nie masz czasu na wykonanie wszystkich tych czynności albo nie wiesz jak, zajrzyj do agencji home staging. Mogą sobie z tym wszystkim poradzić – za opłatą.
Krok 3: Wystaw dom na sprzedaż
Nie ma jednego sposobu na samodzielną sprzedaż domu, ale oto kilka podstawowych strategii .
Zacznij od dobrego znaku na podwórku
Widziałeś je przed praktycznie każdym domem, jaki kiedykolwiek widziałeś, oferowanym na sprzedaż. Musisz zrobić to samo. Zwykle można je kupić w sklepach z artykułami biurowymi. Najlepiej wydać trochę więcej pieniędzy i zdobyć lepszą.
Twórz ulotki sprzedażowe lub broszury
Będziesz musiał mieć dostęp do materiałów eksploatacyjnych, które możesz przekazać ludziom, którzy patrzą na Twój dom, a także każdemu, kogo spotkasz, kto wyrazi zainteresowanie. Możesz je utworzyć za pomocą dokumentu Worda, ale niektóre atrakcyjne grafiki też nie zaszkodzą. Należy być również przygotowanym na dodanie kilku zdjęć zarówno z wnętrza, jak iz zewnątrz nieruchomości.
Ulotka powinna również wskazywać adres nieruchomości i osobę, z którą należy się skontaktować, wraz z numerem telefonu i adresem e-mail. Powinien również zawierać szczegółowe informacje o nieruchomości, w tym cenę sprzedaży, liczbę pokoi i wszelkie jakościowe oferty sprzedaży, takie jak opis lokalnego sąsiedztwa i okręgu szkolnego.
Reklamuj dom online
Istnieje wiele popularnych witryn internetowych, na których możesz to zrobić. Po raz kolejny Zillow.com jest jedną z takich witryn i mają nawet dedykowaną stronę do sprzedaży przez właściciela. Inną popularną witryną jest HomeFinder.com. Powinieneś także spróbować wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż na Facebooku i na Craigslist.
Zorganizuj otwarty dom
Tutaj dosłownie otwierasz swój dom dla publiczności. Najlepiej jest to robić w sobotę lub niedzielę, a najlepiej sprawdza się w dni o dobrej pogodzie.
Powinieneś zacząć reklamować swoje dni otwarte co najmniej tydzień przed wydarzeniem, a następnie ustawić znaki na głównych drogach w pobliżu dom lub osiedle, aby wprowadzić ludzi.
Krok 4: Negocjuj sprzedaż
Ponieważ nie korzystasz z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, będziesz musiał negocjować bezpośrednio z potencjalnymi klientami. To sytuacja wymagająca dawania i brania, którą musisz zaakceptować od samego początku. Kupujący prawie na pewno złoży ofertę, która jest niższa od ceny wywoławczej. Mogą nawet zawierać trudne warunki, takie jak konieczność pokrycia kosztów zamknięcia.
Jeśli początkowa oferta jest nie do przyjęcia, będziesz musiał skorzystać z tej opcji. Miejmy nadzieję, że kiedy obniżysz cenę, pojawi się kupujący. Musisz dokładnie zdecydować, jak nisko chcesz zejść.
Początkowe negocjacje będą prawdopodobnie odbywać się ustnie, ale gdy uzgodnisz podstawy, kupujący będzie musiał złożyć pisemną ofertę. W tym celu możesz chcieć mieć niewielką podaż umów dotyczących nieruchomości specyficznych dla Twojego stanu. Możesz je znaleźć, wyszukując w Internecie.
Umowa musi określać wszystkie szczegóły sprzedaży, w tym cenę zakupu, koncesje końcowe, przedmioty, które zostaną objęte wyprzedażą, datę zakończenia i miejsce zamknięcia.
W umowie będą również musiały być zapisane nieprzewidziane okoliczności. Na przykład kupujący może nalegać na kontrolę domu. I musisz nalegać na uzyskanie kopii akceptacji kredytu hipotecznego kupującego w ciągu kilku dni od przyjęcia oferty.
Zamknięcie zwykle odbywa się w biurze prawnika lub firmy tytułowej, w zależności od tego, jaki zwyczaj jest w twoim stanie. Zarówno Ty, jak i kupujący musicie uzgodnić tę lokalizację.
Krok 5: Zamknięcie domu
Zamknięcie domu jest sprawą całkowicie prawną. Oznacza to, że istnieje określony proces, który będzie obsługiwany przez prawnika zamykającego umowę lub pełnomocnika. Kiedy zdecydujesz, kto będzie tą stroną, przedstawią Ci wymagane procedury.
Większość pracy związanej z zamykaniem zostanie wykonana przez agenta zamykającego. Ale możesz zostać poproszony o dostarczenie pewnych dokumentów po drodze. Upewnij się, że dostarczasz go tak szybko, jak to możliwe.
Należy również upewnić się, że utrzymujesz kontakt z kupującymi od momentu przyjęcia umowy do zawarcia umowy. Będą punkty sporne, ale dobra komunikacja może Cię przez nie przeprowadzić.
Największą przeszkodą w zamykaniu większości transakcji na rynku nieruchomości jest kredyt hipoteczny kupującego. Nawet jeśli masz kopię zezwolenia na kredyt hipoteczny, staraj się być na bieżąco z powiązanymi wydarzeniami. Większość zezwoleń hipotecznych zawiera warunki, które muszą być spełnione między momentem zatwierdzenia a zamknięciem. Niektóre z tych warunków nie są tak drobne. Jeśli kupujący nie jest w stanie spełnić choćby jednego, zezwolenie na pożyczkę może zostać cofnięte.
W miarę możliwości staraj się zaangażować agenta ds. Zamknięcia kredytu hipotecznego w szczegółach.Zdenerwowany kupujący często dostarcza więcej informacji agentowi zamykającemu niż tobie jako sprzedającemu.
Podsumowanie
Samodzielna sprzedaż domu jest bardziej skomplikowana niż korzystanie z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ale jeśli możesz to osiągnąć, możesz zaoszczędzić dziesiątki tysięcy dolarów. I dlatego ludzie próbują to robić cały czas. Ty też możesz.
- Czy powinieneś wynająć swój dom zamiast go sprzedawać?
- Chcesz zostać agentem nieruchomości? Najpierw musisz przeczytać
