Niektórzy kupujący domy po prostu nie mogą uniknąć PMI lub prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Ubezpieczenie to może dodać setki dolarów do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego – i jest korzystne dla pożyczkodawcy, a nie dla Ciebie, w przypadku niewywiązania się z płatności.

Jest jednak pewna strona: gdy gromadzisz kapitał własny w domu , istnieje kilka sposobów na pozbycie się PMI.

Federalna ustawa o ochronie domów dla właścicieli domów daje Ci prawo do usunięcia PMI z kredytu mieszkaniowego na dwa sposoby. Możesz uzyskać „automatyczne” lub „ostateczne” zakończenie PMI przy określonych kamieniach milowych kapitału własnego domu lub możesz zażądać usunięcia PMI, gdy osiągniesz 80 procent kapitału własnego.

Ponadto możesz wyeliminować PMI pod kilkoma innymi okoliczności, na przykład gdy wartość domu wzrośnie do wystarczającego poziomu lub refinansujesz kredyt hipoteczny z co najmniej 20% kapitału własnego. Pożyczkodawcy mogą mieć dodatkowe zasady dotyczące wcześniejszego usuwania PMI.

Co to jest PMI, czyli prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

PMI to rodzaj ubezpieczenia kredytu hipotecznego, który chroni pożyczkodawcę w przypadku niewywiązania się z płatności Twój kredyt hipoteczny.

Nabywcy domów, którzy korzystają z tradycyjnego kredytu hipotecznego z przedpłatą mniejszą niż 20 procent, zwykle muszą uzyskać prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Jest to dodatkowy koszt roczny – około 0,3% do 1,5% kredytu hipotecznego, chociaż może się on różnić. Według Freddiego Maca, każdego miesiąca pożyczkobiorcy mogą płacić od 30 do 70 dolarów w PMI za każde 100 000 dolarów kapitału pożyczki. To, ile zapłacisz, zależy od Twojej zdolności kredytowej i kwoty zaliczki. Twój PMI jest obliczany co roku na podstawie aktualnej wielkości Twojej pożyczki, więc składka będzie się zmniejszać w miarę spłacania pożyczki.

„Prywatne ubezpieczenie hipoteczne chroni pożyczkodawcę przed podwyższonym ryzykiem ze strony pożyczkobiorcy, które wpłacił niewielką zaliczkę ”- mówi Greg McBride, CFA, główny analityk finansowy Bankrate.„ Gdy pożyczkobiorca będzie miał wystarczającą poduszkę kapitałową, wskaźnik PMI zostanie usunięty ”.

Wskaźnik PMI nie dotyczy wszystkich kredytów hipotecznych z zaliczkami poniżej 20 proc. Na przykład pożyczki FHA i pożyczki VA z niskim lub zerowym wymogiem zaliczki mają różne zasady. Prywatni pożyczkodawcy czasami oferują również konwencjonalne pożyczki z niewielkimi zaliczkami, które nie wymagają PMI; jednak zazwyczaj istnieją inne koszty, takie jak wyższe stopy procentowe.

4 sposoby na pozbycie się PMI

Oto cztery opcje dla właścicieli domów, którzy chcą oszczędzać co miesiąc pieniądze, tracąc je kosztowne płatności PMI.

Opcja 1: Spłać swój kredyt hipoteczny w celu automatycznego lub ostatecznego rozwiązania PMI

Zgodnie z HPA pożyczkodawca lub osoba obsługująca jest zobowiązana do rezygnacji z PMI, gdy jedna z dwóch rzeczy zdarza się:

Dostawca musi automatycznie zakończyć PMI, gdy saldo kredytu hipotecznego osiągnie 78 procent pierwotnej ceny zakupu, pod warunkiem, że masz dobrą sytuację i nie przegapiłeś żadnych zaplanowanych spłat kredytu hipotecznego.

Pożyczkodawca lub podmiot obsługujący muszą również zatrzymać PMI w połowie harmonogramu spłat. Na przykład, jeśli masz 30-letnią pożyczkę, punkt środkowy przypada po 15 latach. Pożyczkodawca musi wtedy anulować PMI – w zależności od tego, czy jesteś na bieżąco z płatnościami – nawet jeśli saldo kredytu hipotecznego nie osiągnęło jeszcze 78 procent pierwotnej wartości domu. Nazywa się to ostatecznym wypowiedzeniem.

Kto to ma wpływ: Usunięcie PMI w ten sposób działa w przypadku osób posiadających konwencjonalne kredyty hipoteczne, które spłaciły zgodnie ze swoimi pierwotnymi harmonogramami spłat i osiągnęły kamienie milowe 78 procent kapitału własnego lub połowę punktu w czasie. Aby kwalifikować się, musisz być na bieżąco ze swoimi płatnościami.

Opcja 2: Poproś o anulowanie PMI, gdy saldo kredytu hipotecznego osiągnie 80 procent

Zamiast czekać na automatyczne anulowanie, masz prawo do zażądania, aby serwisant anulował PMI, gdy saldo kredytu osiągnie 80 procent pierwotnej wartości domu. Jeśli dokonujesz płatności zgodnie z planem, datę, w której otrzymasz 80 procent, możesz znaleźć w formularzu ujawnienia danych PMI lub poprosić o to osobę obsługującą pożyczki.

Jeśli masz wolne pieniądze, możesz dostać się tam szybciej, dokonując dodatkowych płatności.

Możesz spłacić kapitał pożyczki z góry, zmniejszając saldo, co pomoże Ci szybciej zbudować kapitał i zaoszczędzić na spłatach odsetek. Nawet 50 USD miesięcznie może oznaczać drastyczny spadek salda pożyczki i łącznych odsetek zapłaconych w okresie spłaty pożyczki.

Niektórzy decydują się na potrącenie kwoty ryczałtowej na poczet kapitału lub nawet dokonanie dodatkowej spłaty kredytu hipotecznego na rok. Dzięki temu szybciej osiągniesz 20-procentowy poziom equity. Aby oszacować kwotę, jaką musi osiągnąć saldo kredytu hipotecznego, aby kwalifikować się do anulowania PMI, pomnóż pierwotną cenę zakupu domu przez 0,80.

Kogo to dotyczy: Właściciele domów mogą stosować tę metodę, gdy osiągną 20 procent kapitału własnego. Aby anulować PMI, musisz również wykonać następujące czynności:

• Złóż wniosek o anulowanie PMI do pożyczkodawcy na piśmie.
• Bądź na bieżąco ze spłatami kredytu hipotecznego, z dobrą historią płatności .
• Spełnij inne wymagania pożyczkodawcy, takie jak wykazanie, że nie ma innych zastawów na domu.
• W razie potrzeby może być konieczne uzyskanie wyceny domu. Jeśli wartość Twojego domu spadła, możesz nie być w stanie anulować PMI.

Opcja 3: Refinansowanie w celu pozbycia się PMI

Gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niskie, tak jak teraz, możesz rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego, aby zaoszczędzić na kosztach odsetek lub zmniejszyć miesięczne raty. Jednocześnie refinansowanie może pozwolić na wyeliminowanie PMI, jeśli saldo nowego kredytu hipotecznego jest niższe niż 80 procent wartości domu. To podwójna dawka oszczędności.

Taktyka refinansowania działa, jeśli Twój dom zyskał znaczną wartość od czasu, gdy ostatnio zaciągnąłeś kredyt hipoteczny. Na przykład, jeśli kupiłeś swój dom cztery lata temu z 10-procentową zaliczką, a od tego czasu wartość domu wzrosła o 15%, to teraz jesteś winien mniej niż 80% wartości domu. W takich okolicznościach możesz refinansować nową pożyczkę bez konieczności płacenia za PMI.

W przypadku jakiegokolwiek refinansowania warto rozważyć koszty zamknięcia transakcji z potencjalnymi oszczędnościami wynikającymi z nowych warunków pożyczki i wyeliminowanie PMI.

Kogo to ma wpływ: ta strategia sprawdza się dobrze w dzielnicach, w których wartości domu rosną. Jeśli wartość twojego domu spadła, refinansowanie może mieć odwrotny skutek – możesz być zobowiązany do dodania PMI, jeśli twój kapitał własny spadł.

Refinansowanie w celu pozbycia się PMI zwykle nie działa dobrze dla nowych właścicieli domów . Wiele pożyczek ma „wymóg sezonowości”, który wymaga odczekania co najmniej dwóch lat przed refinansowaniem, aby pozbyć się PMI. Jeśli więc Twoja pożyczka ma mniej niż dwa lata, możesz poprosić o refi anulującą PMI, ale nie ma gwarancji uzyskania zatwierdzenia.

Opcja 4: Ponowna wycena domu, jeśli zyskał na wartości

Na rosnącym rynku nieruchomości kapitał własny domu może osiągnąć 20% pierwotny harmonogram. Warto zapłacić za nową wycenę. Jeśli posiadasz dom od co najmniej pięciu lat, a saldo kredytu nie przekracza 80% nowej wyceny, możesz poprosić o anulowanie PMI. Jeśli jesteś właścicielem domu przez co najmniej dwa lata, pozostałe saldo kredytu hipotecznego nie może przekraczać 75 procent.

Wycena może kosztować od 450 do 600 USD, w zależności od regionu. Niektórzy pożyczkodawcy mogą być chętni zaakceptować zamiast tego opinię brokera, która może być znacznie tańszą opcją niż wycena profesjonalna.

Kto to ma wpływ: Borr właściciele, którzy mieszkają na rozgrzanych do czerwoności rynkach mieszkaniowych, mogli zauważyć wzrost wartości swoich domów w ciągu ostatnich kilku lat. W rzeczywistości wartość mogła wzrosnąć na tyle, aby wyrzucić Cię z zakresu PMI. Jeśli tak jest, czas porozmawiać z pożyczkodawcą na temat uzyskania nowej wyceny i potencjalnego anulowania wymagań PMI.

Jeśli dodałeś udogodnienia lub odnowiłeś swój dom, może to zwiększyć wartość – co może również oznaczać większą sprawiedliwość. Niezależnie od tego, czy jest to dodatkowy pokój, czy basen, powszechne ulepszenia, takie jak te, mogą zwiększyć wartość rynkową Twojego domu. Jeśli przekroczysz 20-procentową linię mety w tym procesie, możesz kopnąć PMI do granic możliwości.

Twoje prawa do PMI zgodnie z prawem federalnym

Właściciele domów, którzy płacą za PMI, powinni być świadomi przysługujących im praw wynikających z ustawy o ochronie mieszkań. To prawo federalne, znane również jako Ustawa o anulowaniu PMI, chroni Cię przed nadmiernymi opłatami PMI. Masz prawo pozbyć się PMI po zgromadzeniu wymaganego kapitału własnego w domu. Pożyczkodawcy mają różne zasady dotyczące anulowania PMI, ale muszą na to pozwolić.

Przed podpisaniem kredytu hipotecznego z PMI poproś o jasne wyjaśnienie zasad i harmonogramu PMI. Umożliwi to dokładne śledzenie postępów w realizacji płatności PMI. Jeśli uważasz, że pożyczkodawca nie przestrzega zasad eliminacji PMI, możesz zgłosić skargę do Biura Ochrony Konsumentów.

Kolejne kroki: Nie opróżniaj swoich kont bankowych, aby uniknąć PMI

Chociaż płacenie PMI co miesiąc – lub w formie ryczałtu każdego roku – nie jest przyjemną finansową przejażdżką, właściciele domów powinni uważać, aby nie pogarszać swoich finansów, usiłując się pozbyć PMI.

Większość ekspertów finansowych zgadzają się, że posiadanie pewnej płynności w sytuacjach kryzysowych jest mądrym posunięciem finansowym. Zanim więc wykorzystasz swoje oszczędności lub fundusze emerytalne, aby osiągnąć ten 20-procentowy poziom kapitału, porozmawiaj z doradcą finansowym, aby upewnić się, że jesteś na dobrej drodze.

„Wydaje się, że istnieje filozoficzna niechęć do PMI ze strony wielu kupujących, którzy są w złym miejscu ”, mówi McBride.„ Dopóki nie bierzesz pożyczki FHA, nie jesteś żonaty z PMI.Możesz go stracić, gdy osiągniesz 20-procentową poduszkę kapitałową, która może nastąpić tylko za kilka lat, w zależności od wzrostu ceny domu. Ale nie czuj potrzeby wydawania każdego centa gotówki na wpłatę zaliczki, która pozwala uniknąć PMI, tylko po to, aby później pozostawić sobie niewielką elastyczność finansową ”.

Z dodatkowym raportem Jeanne Lee

Więcej informacji:

• Ile kosztuje wycena domu?
• PMI federalne zeznania podatkowe
• Czy powinieneś refinansować kredyt hipoteczny, nawet jeśli oznacza to opłacenie PMI?