Verhuurders zijn niet automatisch aansprakelijk voor alle verwondingen die huurders bij hun verhuur oplopen. Over het algemeen zijn verhuurders alleen verantwoordelijk voor verwondingen van huurders als de actie (of het nalaten) van de verhuurder onzorgvuldig was en de schade heeft veroorzaakt of daaraan heeft bijgedragen. (Soms zijn verhuurders ook aansprakelijk voor verwondingen van gasten of andere mensen die de huurwoning bezoeken.)

Wanneer een verhuurder nalatig is

Volgens het juridische concept van nalatigheid, wanneer het gedrag van een verhuurder de directe oorzaak van het letsel van een huurder, kan een rechtbank de verhuurder aansprakelijk stellen jegens de huurder – zelfs als de verhuurder niet van plan was om schade te berokkenen. Een handeling (of nalatigheid) is de directe oorzaak wanneer een gewoon persoon redelijkerwijs kon voorzien dat dit het letsel in kwestie zou veroorzaken.

In een rechtszaak over persoonlijk letsel zal de rechtbank de volgende factoren evalueren om te bepalen als een verhuurder nalatig was.

Controle over gevaarlijke toestand. In de meeste gevallen zijn verhuurders verantwoordelijk voor letsel van huurders wanneer ze wettelijk verplicht zijn om de letselveroorzakende factor te onderhouden en te repareren. Als een huurder bijvoorbeeld gewond raakt nadat hij op een kapotte trap is gevallen in een gemeenschappelijke ruimte die door de verhuurder moet worden onderhouden, is de verhuurder waarschijnlijk aansprakelijk.

Kennis van een verborgen gevaar. Verhuurders moeten huurders op de hoogte stellen van gevaarlijke omstandigheden die niet voor de hand liggen of verborgen zijn, zoals een oneffen vloer of een toegangsdeur tot de kelder onder een tapijt.

Voorspelbare ongevallen. Wanneer een redelijk persoon had kunnen voorzien dat iets letsel zou kunnen veroorzaken, zoals een losse leuning op een trap onder toezicht van de verhuurder, moet de verhuurder maatregelen nemen om verwondingen te voorkomen (bijvoorbeeld, huurders direct een alternatieve trap gebruiken in afwachting van reparatie). Huisbazen worden echter niet verantwoordelijk gehouden voor bizarre ongelukken. Het is bijvoorbeeld onwaarschijnlijk dat verval, zoals afbladderend behang, letsel zou veroorzaken, maar als dat wel het geval is, is de kans groot dat de verhuurder niet verantwoordelijk is.

Kosten en haalbaarheid om gevaar te verminderen. Rechtbanken zullen verhuurders waarschijnlijk verantwoordelijk houden voor verwondingen door huurders wanneer een eenvoudige, redelijk geprijsde voorzorgsmaatregel de gevaarlijke situatie had kunnen elimineren. Het schilderen van een heldere streep op een onverwachte trede naar een terras is bijvoorbeeld een eenvoudige maatregel die een verhuurder kan nemen om te voorkomen dat een huurder struikelt. Een rechtbank zou kunnen vaststellen dat de verhuurder nalatig was omdat het risico op schade zo veel groter was dan de last van de beperking.

Kans op ernstig letsel. Als er een groot risico op ernstig letsel bestaat, is het waarschijnlijk dat een rechtbank van een huisbaas zal verlangen dat deze de situatie zo snel mogelijk oplost, ongeacht de moeilijkheidsgraad van de reparatie. Een verhoogd dek met verrotte steunbalken moet bijvoorbeeld worden verwijderd, vervangen of op zijn minst worden gemarkeerd als “verboden terrein” – ongeacht de kosten – omdat de rot de kans op instorten met zich meebrengt, wat kan leiden tot catastrofale verwondingen.

Het nalaten redelijke maatregelen te nemen om ongevallen te voorkomen. De wet vereist niet dat verhuurders drastische maatregelen nemen om huurders te beschermen tegen elke omstandigheid die mogelijk een risico vormt. In plaats daarvan moeten verhuurders redelijke zorg betrachten om verwondingen van huurders te voorkomen (behalve bij met minderjarige huurders – zie kader). Redelijke zorg is de hoeveelheid zorg die een gemiddelde, competente verhuurder zou gebruiken in vergelijkbare omstandigheden. Een verhuurder die bijvoorbeeld maandenlang een kapotte stap negeert, neemt waarschijnlijk geen redelijke maatregelen om schade aan huurders. Een huisbaas die routinematig trappen controleert en de gebroken trede niet heeft gezien of hiervan op de hoogte is gesteld, kan met succes aanvoeren dat zijn inspectie voldeed aan zijn plicht om de trappen veilig te houden e.

Werkelijke oorzaak van letsel. Huurders moeten aantonen dat hun verwondingen het gevolg zijn van onzorgvuldigheid van de verhuurder en niet om een andere reden. Soms is het verband tussen de acties van de verhuurder en het letsel duidelijk, bijvoorbeeld wanneer een volkomen gezonde huurder uitglijdt en haar been breekt op een pas in de was gezette vloer. Andere keren is het verband niet zo duidelijk, zoals wanneer een voetballer die terugkeert naar zijn huurwoning van een ruige wedstrijd een beetje struikelt over een kapotte trap en beweert dat het niet lukken van de trede van de verhuurder zijn verstuikte enkel veroorzaakte. De verhuurder zou kunnen beweren dat de ruige voetbalwedstrijd de directe oorzaak was van de verstuiking van de huurder, ook al beweert de huurder dat het de stap was.

Vergelijkende en bijdragende fout

Zelfs als de gedrag voldoet aan alle elementen van nalatigheid, soms speelt ook het eigen gedrag van de huurder een rol bij het veroorzaken van het letsel. Als de struikelende huurder bijvoorbeeld viel toen zijn losgemaakte schoenveter vast kwam te zitten in het deel van de trede dat omhoog stak, zou een rechtbank kunnen vaststellen dat hij nalatig was door zijn schoenen niet vast te binden en gedeeltelijk de schuld is van zijn eigen verwondingen.

In situaties waarin huurders gedeeltelijk de schuld hebben van hun verwondingen, gebruiken rechtbanken ofwel een vergelijkende of bijdragende schuldbenadering om de aansprakelijkheid toe te wijzen:

• Vergelijkende schuld. De rechtbank kent aan elke partij een percentage van de verantwoordelijkheid toe. Een rechtbank kan bijvoorbeeld 55% van de schuld toewijzen aan de struikelende huurder en 45% aan de verhuurder als hij constateert dat de losgemaakte schoenveters van de huurder meer hebben bijgedragen aan zijn verwondingen dan de onjuiste reparaties van de verhuurder. Deze toewijzing kan een drastische invloed hebben op de potentiële geldelijke beloning van de huurder: wanneer de verantwoordelijkheid van de huurder groter is dan die van de verhuurder, zullen sommige rechtbanken geen geldelijke beloning aan de huurder bevelen. De meeste rechtbanken bevelen echter een evenredige toekenning.
• Bijdragende fout. Wanneer de rechtbank oordeelt dat de acties van de huurder op enigerlei wijze hebben bijgedragen aan de verwondingen, zelfs maar één procent, wijst zij alle aansprakelijkheid toe aan de huurder en zal zij de huisbaas geen geld opdragen. Zeer weinig rechtbanken gebruiken deze strenge regel.

Wanneer het gedrag van een verhuurder per se nalatig is

Volgens de juridische theorie van nalatigheid per se, concluderen rechtbanken automatisch dat verhuurders die bepaalde wetten hebben nalatig gehandeld. Anders gezegd, omdat de huisbaas de wet heeft overtreden, hoeven gewonde huurders niet te bewijzen dat hun huisbaas onredelijk heeft gehandeld. Huurders die hun verhuurders aanklagen op basis van een theorie van nalatigheid per se, moeten bewijzen dat:

• de verhuurder een wet heeft overtreden (de wet in kwestie moet meestal betrekking hebben op veiligheid, bijvoorbeeld een strafrechtelijk statuut of een gemeentelijke gezondheidsverordening)
• het doel van de wet is om huurders of het publiek te beschermen tegen een bepaald gevaar
• hun verwondingen zijn van het soort waartegen de wet hen moest beschermen , en
• de overtreding van de huisbaas veroorzaakte (direct of indirect, afhankelijk van de omstandigheden) hun verwondingen.

Omdat veel staten en steden wetten aannemen die rechtstreeks verband houden met de gezondheid en veiligheid van huurders in huurwoningen, is het niet ongebruikelijk dat rechtbanken het gedrag van een verhuurder op zich nalatig vinden. Veel staten eisen bijvoorbeeld van verhuurders dat ze rookmelders in huurwoningen installeren en onderhouden. Wanneer huurders gewond raken door brand in een huurwoning die onder de rookdetectorwetgeving valt, zal de rechtbank het feit dat een verhuurder de wet niet naleeft per se onachtzaam vinden als een detector het letsel van de huurders had kunnen voorkomen.

Wanneer een verhuurder biedt geen geschikte en bewoonbare verhuur

In bijna elke staat hebben verhuurders de plicht om te zorgen voor leefbare verhuur, zelfs als ze dat niet beloven in de lease- of huurovereenkomst. (De enige uitzondering is Arkansas, hoewel lokale verordeningen kunnen ingrijpen en verhuurders verplichten om geschikte huurwoningen te bieden.) Deze plicht (de impliciete garantie van bewoonbaarheid) houdt in dat huurders recht hebben op leefomstandigheden die voldoen aan de fundamentele gezondheids- en veiligheidsnormen. p>

Hoewel de bewoonbaarheidswetten van de staat variëren, zijn verhuurders die zich niet houden aan de absolute minimum gezondheids- en veiligheidsnormen van hun staat waarschijnlijk verantwoordelijk voor verwondingen die hun huurders als gevolg daarvan oplopen. Gewonde huurders die hun huisbaas aansprakelijk wilden stellen, zouden moeten aantonen dat hun huisbaas de impliciete garantie van bewoonbaarheid heeft geschonden – misschien door aan te tonen dat de stad de huisbaas had aangehaald wegens schendingen van de code of dat andere huurders een klacht hadden ingediend bij een plaatselijke gezondheids- en veiligheidsraad – en dat de slechte leefomstandigheden veroorzaakten hun verwondingen.

Een verhuurder kan aansprakelijk worden gesteld voor strafbare feiten

Verhuurders zijn over het algemeen niet verantwoordelijk voor verwondingen aan huurders veroorzaakt door derden. Als een verhuurder echter op de hoogte is van criminele activiteiten en geen redelijke maatregelen neemt om schade aan huurders te voorkomen, kan een rechtbank de verhuurder aansprakelijk stellen wanneer een huurder gewond raakt. Als een verhuurder bijvoorbeeld het verzoek van een huurder om sterkere sloten op de deur te plaatsen na een reeks inbraken afwijst en de huurder later gewond raakt tijdens een inbraak die nieuwe sloten hadden kunnen voorkomen, zou een rechtbank de verhuurder in ieder geval kunnen vinden. mede verantwoordelijk voor de verwondingen van de huurder. Evenzo kunnen verhuurders aansprakelijk zijn voor het niet nemen van maatregelen om criminele activiteiten te voorkomen die tot verwondingen kunnen leiden, zoals het verlichten van een onbeveiligde parkeerplaats in een gebied waar nachtelijke berovingen vaak voorkomen.

Als u gewond bent geraakt. bij uw verhuur en denk dat uw huisbaas uw verwondingen heeft veroorzaakt, overweeg dan om een plaatselijke advocaat voor persoonlijk letsel te raadplegen om te bespreken wat er is gebeurd. Een advocaat kan de situatie beoordelen en u adviseren of het aanspannen van een rechtszaak tegen uw huisbaas de beste manier van handelen is.