Wat is de beste buurt in Austin? Zoals met bijna alles in het leven, hangt het af van waar je zin in hebt – en wat je je kunt veroorloven.

Sommige vragen zijn gemakkelijk te beantwoorden: huurt of koopt u? Waar werk je, ga je naar school of allebei? Hoeveel haat (of hou je van) autorijden? Houden openbare scholen een rol bij uw beslissing? Geef je de voorkeur aan het nachtleven, het thuisleven, een mix of iets anders? Hoe belangrijk zijn zaken als groene ruimte en het algemene landschap?

Andere kwesties zijn complexer. Buurten kunnen gevoelige, organische entiteiten zijn, sterk beïnvloed door de gebouwde en natuurlijke omgeving, maar ook door wie er woont – en wie vertrekt.

Het valt niet te ontkennen dat Austin in opkomst is. Transplantaties blijven hier in recordaantallen verhuizen, huizenverkopen vallen buiten de hitlijsten, de voorraad is laag en de huurmarkt is krap. Tegelijkertijd zijn sommige oude Austinieten, overweldigd door de transformatie van hun wijken of gewoon op zoek naar verandering, in beweging.

Daarom hebben we nu zeven buurten uitgekozen om te overwegen. Ze bieden een verscheidenheid aan dingen – betaalbaarheid, goede scholen, beloopbaarheid, voorzieningen, karakter, nieuwe huizen, oude huizen, enzovoort – en sommige zijn onontdekte juweeltjes die meestal niet op de eerste plaats komen als je aan Austin denkt. Wat volgt is een wervelende tour – gewoon om je op weg te helpen.

North Loop

De trekking: het is net als in 1992, maar met betere pizza

Vergelijkbare buurten: Hyde Park; Hemelzicht; Highland

De sfeer: liberaal; funky; met beide voeten op de grond; energiek

North Loop, voorheen onder de aanvliegroute van de oude luchthaven van Austin, heeft een mix van zijn oorspronkelijke arbeiderskarakter behouden en dat van het Boheemse cohort dat daarheen verhuisde omdat de lawaai (en waarnemingen van dichtbij) van vliegtuigmotoren boven het hoofd maakten de huurprijzen laag.

Het bepalende kenmerk van North Loop is de gelijknamige straat, die door het midden van de buurt slingert. Het kleine commerciële gedeelte – ooit gecodificeerd als het North Loop IBIZ-district – bevat een aantal verrassend langlevende lokale vintage- en platenzaken, coffeeshops, bars, restaurants en dergelijke eigenaardigheden zoals de eigenzinnige buurtwinkel, de anarchistische boekwinkel, en de winkel voor volwassen speelgoed voor vrouwen. Iets gemakkelijker in de omgang en minder duur dan het even hechte en buurttrotse Hyde Park in het zuiden, North Loop heeft gemeenschappelijkheid en lommerrijke straten.

Kopers zullen kleine, traditionele huizen vinden die oorspronkelijk in de jaren 40 zijn gebouwd – sommige zijn gerenoveerd of vervangen door (meestal) tijdgenoten met de juiste schaal. (Kleine kavels houden de schaal van de buurt intact.) Een mix van oudere en nieuwe meergezinscomplexen is verspreid over de drukkere straten en gangen. North Loop-huizen werden verkocht voor een gemiddelde prijs van ongeveer $ 420.000, met een gemiddelde prijs voor huidige aanbiedingen van $ 491.950, volgens cijfers van de advertentiesite Zillow. Niet geweldig, maar beter dan dat van veel nieuwere centrale wijken. Verhuur is nog steeds relatief gebruikelijk in het gebied, met studenten, arbeiders en gezinnen die zowel appartementen als huizen huren, gemiddeld $ 1.561 per maand (volgens de laatste huurrapporten bedraagt de gemiddelde huurprijs van Austin voor een slaapkamer $ 1.192 voor een appartement en $ 1.470 voor een appartement met twee slaapkamers). slaapkamer). De huidige toestroom van lokaal geliefde restaurants en bars in combinatie met de stoere eigenzinnigheid van North Loop maken het een magneet voor zoekers naar de altijd ongrijpbare Austin-authenticiteit.

Cherrywood

De trekking: een speciale vondst, verborgen in het zicht – mooi, eigenzinnig en leuk

Vergelijkbare buurten: Maplewood; Delwood; Delwood 2; Kastanje

Sfeer: Laaaaaiiiid terug

Met zijn gigantische schaduwbomen, kronkelende straatjes en Franse plaatsnamen (zo veel dat het ook wel French Place wordt genoemd), Cherrywood in East Austin heeft een ietwat zuidelijke sfeer. Oorspronkelijk was het een mengelmoes van zeer kleine gemeenschappen, gebouwd tussen de jaren dertig en vijftig, maar in de jaren tachtig kwam het samen als een bonafide buurt. U vindt er bungalows en andere kleine huizen met houten frame; Huizen in ambachtelijke stijl, groot en klein; en stucwerkhuizen van één en twee verdiepingen, waarvan er vele oorspronkelijk zijn gebouwd voor families van terugkerende soldaten na de Tweede Wereldoorlog. De mediane huizenprijs was vorig jaar $ 452.500.

Omdat het net ten oosten van de campus van de Universiteit van Texas ligt, is het populair bij studenten die willen ontsnappen aan de feestscene op de campus, maar nog steeds niet worden omringd door gespannen autoriteiten. Toch zijn er minder huurwoningen dan je zou verwachten, de meeste waren geconcentreerd aan de rand van de buurt en liepen van ongeveer $ 900 tot $ 1.600 per maand voor een slaapkamer, waarbij de spreekwoordelijke schattige kleine bungalows van $ 2.500 tot $ 3.000 per maand verhuren. / p>

Nabijheid van de school brengt ook UT-docenten en -werkers; er zijn professionals, gepensioneerden, creatievelingen en servicemedewerkers in de mix.Sommige van de laatstgenoemden werken in de restaurants en bars die langs Manor Road en East 38-1 / 2 Street zijn gebouwd. Het is ook handig bij twee of drie grote supermarkten, afhankelijk van of u de Mueller HEB meetelt.

Enigszins over het hoofd gezien (en gebagatelliseerd door bewoners die niet willen rotzooien met iets goeds), is Cherrywood een van de weinige overgebleven centrale wijken ten oosten van de snelweg die een woonkern heeft behouden met gemakkelijke beloopbaarheid naar levendige gangen. Dat, samen met het feit dat het veel van zijn charmante bungalows en andere oudere huizen intact heeft gehouden, maakt het aantrekkelijk voor kunstenaars, studenten, creatievelingen en iedereen die op zoek is naar een alternatief voor andere, oververhitte delen van Oost-Austin. Met een sterk gemeenschapsgevoel heeft Cherrywood een goede kans om de natuur intact te houden.

South Menchaca

De trekking: 78745 is de nieuwe 78704

Vergelijkbare buurten: Garrison Park; Westgate; West Congres; East Congress

Sfeer: door cool te zijn

Austinites oud en nieuw, geprijsd uit de delen van South Austin dichter bij het centrum of gewoon moe van het toeristisch scène die deze plaatsen heeft ingehaald, het vinden van gemeenschaps- en geboorteplaatsvriendelijkheid, veel lagere huizenprijzen en een minder hectisch tempo door iets verder naar het zuiden te gaan. South Menchaca is een van de wijken die dergelijke zoekers aantrekt; het is dicht bij die attracties wanneer de stemming toeslaat, en er duiken meer rustige, naburige bars en winkels overal op – plaatsen zoals de nabijgelegen, onlangs geopende Yard in East Congress en de binnenkort te openen St. Elmo Market,

Hoewel deze veranderingen de buurt steeds meer beloopbaar maken, is het ook gemakkelijk om op grote snelwegen en doorgangen te springen als dat nodig mocht zijn. South Menchaca is de thuisbasis van de zuidcampus van Austin Community College en niet ver van de ouderwetse pijlers van Austin – waarvan sommige deel uitmaken van de vlucht naar het zuiden – zoals de platenwinkel End of an Ear, de vintage winkel Uncommon Objects en de Cathedral of Junk. Voor meer praktische behoeften is er een winkelcentrumcomplex met een theater, een grote Centrale Markt en nog veel meer winkels in Westgate, een buurt verderop.

De woningvoorraad in Menchaca is klein, dicht bij elkaar, vrijstaand -gezinswoningen uit de jaren 50 tot heden, alhoewel er enkele appartementencomplexen in de mix zitten. Huizen in ranchstijl komen ook vrij vaak voor. De prijzen zijn aanzienlijk lager dan die in het noordelijke zuiden, om zo te zeggen: de gemiddelde huizenprijs was vorige maand $ 358.383. Terwijl jonge stellen en gezinnen in toenemende mate aankopen doen in het gebied, zijn er nog steeds een flink aantal eengezinswoningen te huur, bijvoorbeeld een huis met drie slaapkamers dat voor $ 1.850 per maand wordt gehuurd.

North University

De loting: sfeer voor alle leeftijden en compact beloopbaar

Vergelijkbare buurten: Erfgoed; Hancock; Hyde Park

De sfeer: pastoraal; historisch; stil; cool-kid en grad-student onderstromen

Hoewel de nabijheid van de campus van de University of Texas misschien niet naar ieders wens is, bevat de rijkdom van de North University zowel die associatie als ze overtreft. Het is old-school Austin in bijna letterlijke zin, de thuisbasis van generaties academici en hun families onder het toeziend oog van de UT.

Naast Wheatsville Food Co-op vind je hier ook enkele van de favoriete coffeeshops, restaurants en bars van Austinites. De klif aan de zuidkant van de wijk, waar de Scottish Rite Dormitory en de Kirby Hall-school neerkijken op de grote eiken en ruw uitgehouwen structuren van Hemphill Park (de laatste met dank aan de Works Progress Administration uit het Depressietijdperk), voelt een beetje zoals het platteland dat het ooit was. Aan de zuidkant van de wijk ligt het kleine Aldridge Place Historic District, een onderverdeling uit 1910, waar een groot percentage van de oorspronkelijke huizen in de volkstaal dateert uit de jaren 1920.

Huizenprijzen – met een mediaan van ongeveer $ 409.000, echter ze kunnen oplopen tot miljoenen – zijn nog steeds redelijk voor de stad, ondanks het gemak voor UT, het centrum en zoveel betrouwbare lokale bedrijven. Naast de huisstijlen die te vinden zijn in Aldridge Place, biedt North University een verscheidenheid aan kleine en middelgrote huizen en bungalows van één en twee verdiepingen met houtskeletbouw, waarvan vele in ambachtelijke stijl, evenals historische huizen die mooi en substantieel zonder groots te zijn.

Omdat de North University in de buurt van de school ligt, heeft de North University natuurlijk allerlei soorten verhuur in overvloed, de meeste lager dan of tegen de gemiddelde huurprijzen van Austin, variërend van de hoge $ 800 voor eenpersoonskamers tot $ 6.000 tot $ 7.000 per maand voor een mooie baas, vrijstaand huis. North University combineert een thuisgevoel met een academische verfijning – een mix die steeds meer lijkt te resoneren naarmate de stad drukker en luider wordt.

J.W.Smith’s Western Oaks

De loting: de mooie kant van suburbia: groen, vriendelijk en redelijk geprijsd

Vergelijkbare buurten: Cirkel C; Oak Hill

De sfeer: gezinsgericht; buitenshuis; gezond

Niet te verwarren met de Village at Western Oaks, J.W. Smith’s Western Oaks is een kleine enclave in de voorsteden die in de jaren zeventig is ontwikkeld. Ontwikkelaar en bouwer Smith was er trots op zijn naam te zetten op elk huis dat hij bouwde en zei dingen als: “Elk huis dat het waard is om te bouwen, is de moeite waard om goed te bouwen.” Het resultaat is een onderverdeling met 361 woningen die, met uitzondering van de kleine gebieden die in de jaren tachtig en negentig zijn ontwikkeld, een hemel in ranchstijl is – geen McMansions! – met zijn meest karakteristieke huizen die op een groene gordel rusten.

De enclave Southwest Austin is een gezinswijk op een ouderwetse, hoogwaardige manier; je kunt brede, fietsvriendelijke straten, veel groen en gemakkelijke toegang tot Whole Foods, Torchy’s en P. Terry’s Burger verwachten. Stand, evenals een 24-uursfitnessruimte, een Gold’s Gym en Pure Yoga in de buurt van de luxe winkels op Arbor Trails. Er is een gemeenschappelijk park-en-spel met tennisbanen, een speeltuin, een zwembad, een basketbalveld en een honkbalveld en een filiaal van een stadsbibliotheek ligt net ten westen van de onderverdeling.

Western Oaks biedt de prijs-kwaliteitverhouding die je zou verwachten van meer afgelegen buurten: een groot, duurzaam huis in de buurt is onlangs verkocht voor $ 506.000. Verhuur is zeldzaam, maar er is momenteel een huis met drie slaapkamers open voor $ 1.999 per maand. ods kleine formaat betekent dat er veel vraag naar is, vooral voor gezinnen die op zoek zijn naar een ervaring in de buitenwijken in de stad. De gemeenschapsbanden zijn sterk, en potentiële kopers zouden enige tijd moeten nemen om de ins en outs van de actieve buurtvereniging te leren kennen – en bereid zijn te wachten tot er een woning beschikbaar komt.

Crestview

De trekking: sfeer in een kleine stad; grootstedelijke voorzieningen

Vergelijkbare buurten: Allandale; Brentwood; Rosedale

The vibe: Midcentury-bestemming voor de 21e eeuw

Crestview en aangrenzende wijken Brentwood en Allandale zijn in zekere zin dezelfde buurt, allemaal voormalige landbouwgrond in het noorden van centraal Austin dat werd ontwikkeld tussen de jaren 1940 en 1960. Deze lijn biedt een actuele versie van de naoorlogse / Atomic Age-onderverdelingen die ze altijd al zijn geweest – voorsteden in de stad.

Met uitzondering van recente, eigentijdse bouwwerken, zijn huizen kleine tot middelgrote huizen in de stijl van een boerderij uit de jaren 50. De mediane verkoopprijs van een huis in 2019 is $ 745.447. Er zijn tal van verhuurmogelijkheden, vooral geconcentreerd rond de belangrijkste corridors die de grenzen vormen; gemiddelde huurprijs is $ 1.385, met huidige prijzen variërend van ongeveer $ 1.000 tot meer dan $ 3.000 per maand.

Crestview is bijzonder kleinschalig en beloopbaar of fietsbaar voor lokale bedrijven, waaronder restaurants en pubs, evenals zijn iconische buurt kruidenierswinkel; het wordt aan drie kanten begrensd door commerciële corridors in een proces van heropleving. Het is ook niet ver van het in aanbouw zijnde FC Austin Major League Soccer-stadion, dat nevenkantoren en gebouwen voor gemengd gebruik stimuleert en de interesse in het gebied wekt onder footy-fanatici. Er worden allerlei voorzieningen aangeboden, waaronder de Capital MetroRapid-buslijnen en een MetroRail-halte op North Lamar Boulevard. De buren zijn vriendelijk, de gemeenschap is dichtbij en het is een magneet voor jonge professionals en gezinnen die een iets rustiger leven willen dan het centrum, maar toch verlangen naar een stedelijk gevoel.

Windsor Park

De trekking: redelijk geprijsd; dicht bij Mueller; zoete parken; bomen in overvloed

Vergelijkbare buurten: University Hills; Delwood 2

De sfeer: pretentieloos; verschillend; kunstzinnig-excentriek

Windsor Park werd ontwikkeld in de jaren vijftig en leed, net als North Loop, een tijdje onder het geluid en de schaduw van de luchthaven Mueller in Austin. Terwijl de luchthaven in 1999 sloot en sindsdien is uitgegroeid tot een populaire gemeenschap voor gemengd gebruik, duurde de renaissance van Windsor Park een tijdje, wat een goede zaak bleek te zijn.

De kleine huizen langs de kronkelende straatjes zijn enkele van de laatste bastions van Austin met betaalbaar middeninkomen, waar een gevarieerde mix van huurders en eigenaren is gevestigd – denk aan arbeiders, gepensioneerden, kunstenaars en gezinnen. Woningen zijn bescheiden, moderne boerderijen uit het midden van de eeuw, waarvan er vele zijn gerenoveerd en gemoderniseerd sinds de jaren vijftig en zeventig. En ze zijn aantrekkelijk geprijsd; de gemiddelde verkoop van huizen is $ 385.000. De huur is geconcentreerd rond de omtrek van de buurt en de gemiddelde huurprijs is $ 1.086. De kwaliteit kan enorm variëren, waarbij nieuwbouw langzaamaan oudere, goedkopere complexen vervangt.

Windsor Park ligt ook dicht bij het ontluikende en met voorzieningen gevulde Mueller zonder in de weg te zitten van het verkeer en de drukte. Delen van de buurt zijn heuvelachtig, groen en semi-landelijk.De belangrijkste corridors daarentegen hebben een mix van bedrijven, waarvan sommige Spaanstalige gemeenschappen bedienen; Mis Austin-steunpilaren niet, zoals de Carousel Lounge en nieuwere maar eveneens sjofele bars en koffiehuizen zoals Nomad en Corona Coffee.