Ik vond dit informatieve artikel van Seth Williams. Lees alsjeblieft dat je “blij zult zijn dat je het gedaan hebt!

Als je serieus geld laat vallen op een perceel braakliggend land, is er een probleem dat op het eerste gezicht misschien onbeduidend lijkt, maar het heeft het potentieel om een gronddeal te sluiten of te verbreken.

De “Perc-test”. Een Perc-test (ook bekend als “Perk-test”, en formeler bekend als een Percolatietest), is een grondevaluatie die de snelheid waarmee water door de bodem wordt afgevoerd. Perc-tests zijn vereist in vrijwel elke beschaafde gemeente ter wereld – omdat de resultaten van deze test cruciale informatie opleveren die nodig is om een septisch systeem te ontwerpen en te installeren.

Een perc-test wordt uitgevoerd door een gat te boren of te graven in de grond, water in het gat gieten en vervolgens de snelheid observeren waarmee het water in de grond wordt opgenomen. In de meeste gevallen kunnen eigendommen gemakkelijk een perc-test doorstaan wanneer de bodem hogere zandconcentraties heeft (omdat zand de neiging heeft om veel sneller water op te nemen dan klei of slib) en wanneer het onroerend goed in een gebied met een lage grondwaterspiegel ligt .

Waarom is een Perc-test nodig? In alle opzichten is een perc-test (en vervolgens een septisch systeem) alleen nodig als een pand GEEN toegang heeft tot een gemeentelijk rioolstelsel. Als een braakliggend terrein binnen het bereik van een bestaande rioolaansluiting ligt, is een septisch systeem meestal overbodig. Om deze reden kan de beschikbaarheid van een bestaand rioolstelsel een groot “voordeel” zijn (geen woordspeling bedoeld) bij het evalueren van de geschiktheid van een woning voor het bouwen van een woning van welke aard dan ook.

Wanneer er geen bestaand rioolstelsel in de buurt, dan moet je de haalbaarheid van een septisch systeem onderzoeken. Om te bepalen of een septisch systeem mogelijk is, hebben de meeste gezondheidsafdelingen van de provincie een perc-test nodig. De meeste septische systemen ter wereld zijn zo ontworpen dat er een septisch afvoerveld of ‘uitloogveld’ nodig is om overtollig water af te voeren. Wanneer vast afval zich in een septic tank nestelt, wordt het overtollige afvalwater geloosd afvoerveld door een netwerk van geperforeerde leidingen.

Hier is een voorbeeld van hoe het typische septische systeem en afvoerveld eruit zien …

De verontreinigingen die uit dit afvalwater worden verdreven, worden vervolgens opgevangen en verwijderd in de bodem. Dit gebeurt voornamelijk door het proces van percolatie – en ook door verdamping, transpiratie, consumptie door plantenwortels en uiteindelijk het resterende water – komt het grondwater en / of oppervlaktewater binnen.

De typische grootte van een drainveld wordt bepaald door het verwachte volume afvalwater dat uit het septische systeem moet worden afgevoerd (dat meestal wordt geschat op basis van de grootte van het voorgestelde gebouw).

Om te begrijpen nd het belang van een perc-test, moet je ook de basis begrijpen van hoe een septisch systeem werkt. Deze video geeft een nuttige uitleg over hoe septische systemen werken en hoe een perc-test in het algehele schema past (ga naar 3:42 om de uitleg van een perc-test te zien).

In de meeste rechtsgebieden is een perc-test test wordt uitgevoerd wanneer een ambtenaar van de gezondheidsafdeling van de provincie samenkomt met de eigenaar van het pand en / of een erkende graafmachine om een gat te graven en de afvoersnelheid van de grond ter plaatse te testen (ze gieten letterlijk water in een gat en bepalen hoe lang duurt het om erdoorheen te lekken).

De gezondheidsafdeling bepaalt en handhaaft de regels die bepalen wanneer een woning geschikt is voor een septisch systeem, dus het is van cruciaal belang dat ze aanwezig zijn om de test uit te voeren en / of te observeren in realtime.

Afhankelijk van de vereisten van de gezondheidsafdeling, de locatie van het onroerend goed, de bouwplannen en de samenstelling van de grond – kan een perc-test heel eenvoudig en goedkoop zijn, of het kan enigszins gecompliceerd en kostbaar.

Sommige situaties vragen om zwaar materieel, landmeters, ingenieurs en t hij houdt van, terwijl andere situaties zo simpel kunnen zijn als het boren van kleine gaatjes in de grond (met de hand) en het nemen van grondmonsters. Nogmaals, de complexiteit van het proces heeft veel te maken met de vereisten van de gezondheidsafdeling, de locatie van het onroerend goed, de plannen voor de site en de samenstelling van de bodem.

In mijn ervaring … heb ik ontdekt dat hoewel de meeste gezondheidsafdelingen van de provincie zich aan dezelfde algemene principes houden van hoe een perc-test werkt, behandelen velen van hen bepaalde aspecten van het proces heel anders. Alleen al in de provincies waar ik heb gewerkt, had elk opmerkelijk verschillende normen in termen van:

• Hoeveel toezicht was vereist.
• Hoeveel de perc-test zou kosten .
• Hoe streng de vereisten waren.
• Welke soorten alternatieven waren toegestaan als de perc-test mislukte.

Hoewel dezelfde fundamentele concepten bijna overal van toepassing zijn, kunnen de specifieke procedures die in de ene provincie vereist zijn, sterk verschillen van de procedures in een andere – dus het is belangrijk om er zeker van te zijn dat de test wordt uitgevoerd in in overeenstemming met de regels en autoriteiten in uw regio.

Hoe belangrijk is een Perc-test?

Om dit te beantwoorden, moet u uzelf een paar vragen stellen:

Wat is mijn plan voor het onroerend goed?

Mensen kopen land om allerlei redenen.

Sommigen zijn op zoek naar een plek om te jagen, te boeren, te kamperen en andere buitenactiviteiten te doen. activiteiten. Als dit de reden is waarom je land koopt, dan hoeft een perc-test (ten behoeve van een septisch systeem) waarschijnlijk niet erg hoog op je prioriteitenlijst te staan.

De meeste mensen kopen echter leegstaande land omdat ze van plan zijn er iets op te bouwen … en zelfs als u niet van plan bent iets te bouwen, is de kans groot dat op een bepaald moment in de toekomst de volgende koper dat zal doen.

De Het belang van een perc-test hangt grotendeels af van of / wanneer er ooit een “woning” op het terrein zal worden gebouwd. Als het antwoord “Ja” is, komt het allemaal hierop neer:

• Zonder een geslaagde perc-test, kan er geen septische vergunning zijn.
• Zonder een septische vergunning kan er geen septisch systeem zijn.
• Zonder een septisch systeem kan er geen woning zijn soort.
• Als de eigenaar geen enkele soort woning kan bouwen, zal de waarde van het onroerend goed aanzienlijk afnemen.

Kan een onroerend goed nog steeds bruikbaar / waardevol zijn zonder een septisch systeem of erbij stilstaan? Natuurlijk! Maar in veel gevallen wilt u nog steeds volledig geïnformeerd zijn over de “percability” van het onroerend goed VOORDAT u uw spaargeld erin investeert. Het laatste dat u wilt doen, is een investeringsbeslissing nemen op basis van valse veronderstellingen.

Hoeveel betaal ik voor de woning?

Afhankelijk van de prijs die u voor een woning betaalt, kan het de extra tijd en moeite waard zijn om een perc-test uit te voeren.

Als grondinvesteerder heb ik de meeste van mijn eigendommen gratis gekocht van verkopers die zeer gemotiveerd waren. De typische aankoopprijs is overal van $ 100 – $ 5.000 en wanneer u een woning koopt bij deze prijs, is het niet altijd gemakkelijk om de extra tijd, het geld en het gedoe te rechtvaardigen dat nodig is om een perc-test uit te voeren.

Telkens wanneer ik te maken heb met goedkopere eigendommen waarop niet per se gebouwd hoeft te worden, heb er meestal voor gekozen om deze stap in mijn due diligence-proces OVERSLAAN. Ik heb me hiermee op mijn gemak kunnen voelen omdat er verschillende extern waarneembare factoren zijn die me voldoende reden hebben gegeven om aan te nemen dat het onroerend goed een grote kans had om een perc-test te halen (we zullen hieronder meer bespreken).

Naar mijn mening, als ik een duurder pakket koop van land (bijv – ergens ten noorden van $ 10.000), begint dit het gebied te bereiken van “het doet pijn dat het verkeerd is” en ik neem meestal de tijd om dit te verifiëren voordat ik verder ga.

Hoe groot zal het probleem zijn als deze eigenschap is niet bouwbaar?

Deze is vrij eenvoudig.

Waar je ook van plan bent om deze eigenschap te gebruiken, welke prijs je ook overweegt te betalen – denk maar even na over het worstcasescenario.

Wat als je het koopt, een perc-test bestelt en het slaagt niet … wat dan? Verandert dit pand in een financiële ramp of is alles nog in orde?

Als het geen deal-killing-probleem is, dan is het waarschijnlijk oké om af te zien van de perc-test.

Echter, als de ‘bouwbaarheid’ van het onroerend goed een belangrijke factor is die bijdraagt aan de waarde ervan (en vaak , is het) en als het erg slecht zou zijn om hierin verkeerd te raden – waarom dan gokken? Als u van plan bent op dit terrein te wonen en / of het op enig moment in de toekomst als een “bouwbaar perceel” wilt verkopen, bestel dan de perc-test. De gemoedsrust kan een lange weg gaan!

Is het de tijd waard & Problemen?

Om het werk goed te doen, zal een perc-test altijd iets kosten. Afhankelijk van wie je inhuurt en hoe er is veel werk nodig, de prijs kan variëren van $ 150 – $ 1.500 (en in mijn ervaring ligt het meestal aan de onderkant van dat bereik).

Dat gezegd hebbende, als u alleen op zoek bent naar een vage indicatie van het vermogen van een woning om te sijpelen, je hoeft niet per se $ 1.500 uit te geven. Heck, als je een schop hebt, een emmer water en je weet waar je op moet letten, kun je het zelfs zelf doen!

Natuurlijk is de enige manier om 100% zeker te zijn over het vermogen van een woning om door te sijpelen, door een perc-test te bestellen bij de plaatselijke gemeente. Dat gezegd hebbende, als je bereid bent een bepaald risico in de vergelijking te tolereren, er zijn nog andere aanwijzingen die u kunt zien oké, dat geeft je een redelijk goed idee of je je hier al dan niet zorgen over hoeft te maken.

Hier zijn bijvoorbeeld enkele gemakkelijk waarneembare factoren om te overwegen:

• Bekijk de andere percelen die grenzen aan uw eigendom. Zijn er huizen op deze aangrenzende eigendommen?Als deze pakketten de perc-test hebben doorstaan, is er een goede kans (maar geen garantie) dat die van jou ook kunnen.

• Zijn er watermassa’s in de buurt? Als dit het geval is, kan deze eigenschap een hoge grondwaterspiegel hebben, kan het wetlands hebben of zich in of nabij een overstromingsgebied bevinden. Deze factoren zijn niet altijd gecorreleerd met het vermogen van een eigenschap om perc te worden, maar het kan reden zijn om meer voorzichtigheid te betrachten (en u een aantal andere dingen te geven om te onderzoeken) bij de beslissing om het geld al dan niet aan een perc-test te besteden.

• Hoe ziet de topografie van uw eigendom eruit? Is het op een heuvel of beneden in een vallei? Heeft het een helling van welke aard dan ook, met het ene uiteinde hoger dan het andere? In sommige gevallen (wanneer er een hoge grondwaterspiegel is of verschillende grondsoorten in een pand), slaagt een braakliggend perceel mogelijk niet voor de perc-test op de lagere op de lagere hoogte, maar wel op de hogere kant. Om deze reden, wanneer ik een eigenschap zie met een duidelijk hoogteverschil, zie ik dit als een positief punt, omdat het bijdraagt aan het potentieel dat zelfs als het land niet aan de onderkant pakt, het nog een kans heeft om door te geven het hogere einde.

Mislukte Perc-test? Alternatieven om te overwegen

Raak niet in paniek als uw eigendom niet door de perc-test komt. Een mislukte perc-test is voor geen enkele accommodatie het einde van het verhaal.

Begin met het stellen van enkele vragen om te bepalen welke alternatieven mogelijk beschikbaar zijn ….

• Neem contact op met de lokale Gezondheidsafdeling over hun verslagen van eerdere perc-tests. Probeer te bepalen of ze het hele pand hebben doorzocht op een geschikt septisch afvoerveld (in veel gevallen kan een gedeelte van het pand de test niet doorstaan, terwijl een ander gedeelte van het pand met vlag en wimpel slaagt).

• Vraag of het mogelijk is om in beroep te gaan tegen de resultaten van de vorige perc-test, en onder welke omstandigheden ze hun oorspronkelijke besluit zouden heroverwegen.

• Ontdek hoe laat van het jaar werd de mislukte perc-test uitgevoerd. In veel gebieden is de grondwaterspiegel hoger tijdens bepaalde seizoenen en lager in andere (bijv. – winter vs. zomer) – wat een invloed kan hebben op de afvoersnelheid van de bodem.

• Als deze eerste stappen mislukken, kan het de moeite waard zijn om een aangepast septisch systeem op het terrein te overwegen. Sommige alternatieve septische systemen kunnen redelijk geprijsd zijn (afhankelijk van de situatie van het pand en de lokale vereisten) en zelfs milieuvriendelijk zijn. Deze systemen kunnen iets duurder zijn dan een conventionele optie, maar het kan u meer opties bieden om mee te werken.

• Onthoud dat bodemtypes kunnen verschillen op elk perceel ( en de topografie van de kavel kan ook een groot verschil maken). Zorg ervoor dat u uw graafmachine vertelt dat hij een paar plaatsen moet uitproberen – u zult misschien blij zijn dat u het gedaan heeft!

• Houd er ook rekening mee dat in sommige gebieden, als u lang genoeg wacht, de gemeente water en riool komen mogelijk beschikbaar. Als u van plan bent land te kopen en het een tijdje vast te houden, kan het nog steeds de moeite waard zijn.

Het is ook vermeldenswaard dat wanneer een onroerend goed niet slaagt voor een perc-test, het niet betekent noodzakelijkerwijs dat je er niets op kunt bouwen. In veel gevallen kunt u dit probleem omzeilen als u bereid bent meer geld uit te geven aan een technisch systeem en / of een verhoogd zandbed toe te voegen om het afwateringsprobleem op te lossen (afhankelijk van wat de gezondheidsafdeling bereid is toe te staan). / p>

En vergeet niet – er zijn allerlei alternatieve toepassingen voor eigenschappen die niet eens een septisch systeem vereisen. Bijvoorbeeld:

• Opslageenheden
• Paalschuren
• Paardenstal
• Weidevelden
• Gewassen & Landbouw
• Boomgaard
• Kamperen
• Jagen
• Timmerhout
• Mijnbouw
• Boren

Met een beetje creativiteit (en het naleven van bestemmingsplannen en minerale rechten) kan bijna elk bezit nuttig worden gebruikt.

Hoe u een perc-test kunt bestellen

Als u zover bent gekomen dat u klaar bent om een professional in te huren om uw eigendom te beoordelen, hoeft u alleen maar uw land te bellen Gezondheidsafdeling (Google gewoon de provincienaam en vervolgens ‘Gezondheidsafdeling’ om hun telefoonnummer te vinden) en vraag hen wat de vereisten zijn om een perc-test correct uit te voeren.

In sommige provincies heeft de gezondheidsafdeling om al het werk uit te voeren. In andere gevallen hebben ze een erkende graafmachine nodig om al het graafwerk van tevoren te doen.

Wat de situatie ook is – onthoud dat de regels en voorschriften heel verschillend zijn, afhankelijk van waar uw eigendom zich bevindt, dus voordat u grote stappen voorwaarts zet, moet u ervoor zorgen dat u rechtstreeks van de bron leert hoe dit moet worden gedaan. Met de juiste informatie zou u binnen de kortste keren aan de slag moeten zijn.

Bezoek https://retipster.com/perc-test/ voor volledige informatie.