Als landelijke aanbieder van due diligence-rapporten op het gebied van milieu en engineering, inclusief fase 1 ESA’s, krijg ik vaak de vraag van mijn klanten: ” Ik heb echt een fase 1 nodig? “. Het antwoord zal je misschien verbazen. Het simpele antwoord is natuurlijk JA, alleen een fase 1 ESA volgens ASTM E1527-05 en de Environmental Protection Agency’s (EPA) All Appropriate Inquiry (AAI) -norm kan de gebruiker van het rapport beschermen tegen CERCLA-aansprakelijkheid. ECHTER, er zijn veel andere beperkte milieubeoordelingen die in de branche worden gebruikt als een zakelijk besluitvormingsinstrument voor het kopen en / of lenen van onroerend goed. Deze beoordelingen, die beperkt van aard zijn, zijn over het algemeen sneller en goedkoper dan een fase 1 ESA. Dit komt doordat deze beoordelingen voor het grootste deel ‘onderdelen’ zijn van fase 1. Bijvoorbeeld het Environmental Transaction Screen (ETS), dat zo vaak voorkomt dat het zijn eigen ASTM-norm heeft (E1526- 08), is een “mini” Fase 1 ESA van sor ts. Het bevat veel van dezelfde elementen, zoals de databasebeoordeling, siteverkenning en een beperkte historische beoordeling. Andere beoordelingen combineren een of twee van de fase 1-items voor de milieuscope om het beperkte rapport op maat te maken. De prijzen variëren van $ 250 tot $ 1400, afhankelijk van wat is inbegrepen, waarbij het sitebezoekgedeelte de grootste kostenfactor is.

Overweeg een paar belangrijke vragen wanneer u besluit of u een fase 1 “nodig” heeft of niet:

1. Is de aansprakelijkheidsbescherming van CERCLA belangrijk voor u? Zo ja, dan is alleen fase 1 voldoende
2. Eigendomstype

• Als het een industrieel eigendom of een ander type vastgoed met een hoog risico betreft, is een fase 1 ESA aan te raden.
• Als het een kantoorgebouw, appartementencomplex of ander type vastgoed met een laag risico betreft, kan een beperkte zorgvuldigheid op het gebied van het milieu worden overwogen. / li>
• Als het een onbebouwd land is dat nooit is ontwikkeld, kan een beperkte zorgvuldigheid op milieugebied worden overwogen.

1. Locatie van het onroerend goed (onthoud dat u niet alleen naar uw onroerend goed kijkt) tijdens de milieubeoordeling, maar ook omringende eigendommen en hoe deze een effect kunnen hebben op uw eigendom)

• Als het onroerend goed zich in een stedelijk, hoogontwikkeld gebied bevindt, is dat lange tijd is een fase 1 ESA aan te raden.
• Als het onroerend goed zich in een grotendeels onontwikkeld gebied bevindt, kan een beperkte zorgvuldigheid op milieugebied worden overwogen.

1. Wat heeft uw geldschieter nodig? Dit is misschien wel de belangrijkste vraag van allemaal. Veel geldschieters hebben hun eigen werkterrein dat ze nodig hebben, afhankelijk van het type lening (bijvoorbeeld een lening van Fannie Mae, Freddie Mac of HUD hebben allemaal hun eigen vereisten voor due diligence), het type onroerend goed of andere risicofactoren.

Natuurlijk, als een van deze beperkte milieubeoordelingen iets van zorg oplevert dat verder onderzocht moet worden, zou een volledige fase 1-milieubeoordeling of een andere stap worden aanbevolen die extra kosten en tijd voor het project.

Foreclosures zijn echter een andere zaak, bijna 100% van de tijd dat een geldschieter overweegt om een CERCLA-aansprakelijkheidsdekking van een eigendom terug te nemen, is van het grootste belang en een AAI-conforme PH 1 wordt uitgevoerd. In feite worden vaak aanvullende niet-ASTM-scope-items ook toegevoegd aan de scope van het werk als een “Phase 1 plus” om zo te zeggen (zie mijn vorige Globe Street-blog over Foreclosure Due Diligence).