Hvis du står bak på pantelånet ditt og et tvangssalg er truende, kan du fremdeles være i stand til å redde hjemmet ditt. Du kan potensielt søke konkurs eller inngi en søksmål mot den tvangsutløsende parten («banken») for muligens å stoppe tvangsaukvensen helt, eller i det minste utsette den. Hvis du har litt mer tid på hendene, kan du søke om et lånemodifisering eller et annet treningsalternativ.

Melding om konkurs for å stoppe foreclosure

Hvis det er planlagt et tvangssalg for å skje neste dag eller så, er den beste måten å stoppe salget med en gang ved å søke konkurs.

Det automatiske oppholdet vil stoppe utelukkelsen i sporene. Når du har begjært konkurs, vil noe som kalles «automatisk opphold» umiddelbart tre i kraft. Oppholdet fungerer som et påbud som forbyr banken å utelukke hjemmet ditt eller på annen måte prøve å kreve inn gjelden. Så all utelukkelsesaktivitet må stoppes.

Banken kan sende inn et forslag om lindring fra oppholdet. Banken vil trolig forsøke å få opphevet oppholdet ved å inngi en forespørsel om å få tillatelse fra retten til å fortsette med utelukkelsen. Selv om konkurslovgivningen innvilger denne bevegelsen og tillater tvangsutøvelsen å fortsette, vil forviklingen bli forsinket minst en måned eller to. Dette skal gi deg tid til å utforske alternativer til utestenging i banken din.

Kapittel 13 Konkurs kontra kapittel 7 Konkurs

Hvis du vil beholde hjemme, kan en konkurs i kapittel 13 hjelpe deg med å nå dette målet. Men hvis du bare prøver å kjøpe litt tid ved å stoppe tvangsforbudet, kan en kapittel 7-konkurs være riktig for deg.

Fordelene ved en kapittel 13-konkurs. En konkurs i kapittel 13 kan hjelpe deg med å beholde hjemmet ditt ved å restrukturere gjelden din. Du vil tilbakebetale gjeld – noen delvis og noen fullstendig – over en periode på tre til fem år som en del av en tilbakebetalingsplan. Du kan kanskje unngå tvangsinnestengelse og forbli hjemme hos deg med denne typen konkurs fordi du kan tilbakebetale eventuelle misligholdte pantelån gjennom planen.

Du vil sannsynligvis også betale en brøkdel (eller noen ganger ingen) av usikret gjeld i planperioden og muligens eliminere visse andre gjeld – som andre og tredje pantelån under vann fordi de «betraktes som usikrede lån – helt når du fullfører planen, og frigjør penger til ditt første pantelån. Selv om du ikke kan fullfør planen. Innlevering av kapittel 13 konkurs vil gi deg minst flere måneder før en foreclosure kan fullføres.

Fordelene ved en konkurs i Chapter 7. Hvis du allerede er i foreclosure, er det ikke arkivering av Chapter 7 konkurs Det er vanligvis ikke en god måte å redde hjemmet med mindre du kan få en lånemodifisering. Men det vil forsinke tvangsfortegnelsen og gi deg tid til å bo i hjemmet uten å betale. Du kan bruke disse pengene til å spare opp til en leie . Du kan Bruk også denne tiden til å prøve å samarbeide med banken for å finne en måte å unngå utestenging. Og selv om du fremdeles går gjennom en foreclosure, kan en konkurs i kapittel 7 eliminere ditt personlige ansvar for pantelånet, noe som betyr at du ikke vil være ansvarlig for mangler som er igjen etter foreclosure. Finn ut om du potensielt kvalifiserer for en kapittel 7-konkurs.

Hvis du allerede har søkt konkurs i løpet av det siste året, kan oppholdet bli begrenset til 30 dager eller eliminert helt.

Anlegg søksmål for å stoppe tvangsforbudet

Hvis banken din bruker en ikke-rettslig prosess for å utelukke – der forviklingen fullføres utenfor rettssystemet – kan du kanskje forsinke eller stopp tvangsaukvensen ved å anke søksmål mot banken for å utfordre tvangsinnløsningen. Denne taktikken vil normalt ikke fungere hvis utelukkelsen er rettslig fordi du på det tidspunktet for et utelukkelsessalg allerede har hatt muligheten til å bli hørt i retten.

For å seire må du bevise til domstolens tilfredsstillelse at tvangsforbudet ikke skal finne sted fordi for eksempel den tvangsbanken:

• ikke kan bevise at den eier gjeldsbrevet
• gjorde ikke » t opptre i samsvar med statlige meklingskrav
• brøt en statlig lov, slik som en huseier-lov om rettigheter
• ikke fulgte alle nødvendige trinn i tvangsprosessen (som bestemt av statlig lov), eller
• gjorde en annen alvorlig feil.

Ulempen med å saksøke banken din er at hvis du ikke kan bevise saken din , Du vil bare forsinke tvangsfullstendig prosess, kanskje kort. Søksmål kan være dyre, og hvis du ikke har et rimelig grunnlag for dine krav, kan du sette deg fast ved å betale bankens rettsutgifter og advokatgebyrer.

Søk om en lånendring

Mens du ikke kan vente til siste øyeblikk med dette alternativet, kan du kanskje utsette en tvangsinnløsning ved å søke om en lånendring eller en annen tvangsstopp unngåingsalternativ, fordi banken kan være begrenset fra dobbel sporing. Dobbel sporing er når banken fortsetter med utelukkelsen mens det er ventet en tap for avbøtende søknad.

Til slutt, hvis endringssøknaden din blir godkjent, vil utelukkelsen bli stoppet permanent så lenge du følger med på de modifiserte betalingene.

Noen statlige lover som forbyr dobbel sporing

California, Colorado, Nevada og Minnesota, for eksempel, har begge bestått en Huseieres rettighetsforskrift som forbyr dobbel sporing av tvangsspærringer. Tjenestemenn må generelt ta en beslutning om å innvilge eller avslå en (vanligvis) søknad om begrensning av tap på første panterett før de starter eller fortsetter tvangsprosessen. Du må sende inn søknaden din innen en viss frist til få beskyttelse fra foreclosure under disse lovene. Snakk med en advokat for å finne ut spesifikke frister.

Federal Rules Restrict Dual Tracking

I henhold til føderal lovgivning, hvis en fullstendig søknad om tapsreduksjon mottas mer enn 37 dager før et tvangssalg, tjenestemannen kan ikke gå for en tvangsdom eller salgsordre, eller gjennomføre et tvangssalg, før:

• tjenestemannen informerer låntakeren om at låntakeren ikke er kvalifisert for noe tapsreduserende alternativ (og enhver anke er uttømt)
• låntakeren avviser alle tilbudstilpasningstilbud, eller
• låntakeren ikke overholder vilkårene for et tapsreduserende alternativ, for eksempel en prøveendring.

Vær oppmerksom på at tjenestemannen generelt sett ikke trenger å gjennomgå mer enn en tapsbegrensende søknad fra deg. Men hvis du tar med lånestrømmen etter at du har sendt inn en søknad, må tjenestemannen vurdere det.

Snakk med en advokat

Hvis du står overfor et forestående tvangssalg og vurderer noen av alternativene som er diskutert i denne artikkelen anbefales det sterkt at du umiddelbart rådfører deg med en lokal tvangsadvokat eller konkursadvokat. For å få informasjon om forskjellige alternativer for tapsreduksjon, bør du også vurdere å snakke med en HUD-godkjent boligrådgiver.