Jeśli zalegasz ze spłatami kredytu hipotecznego i zbliża się sprzedaż przejęcia, możesz nadal być w stanie uratować swój dom. Możesz potencjalnie ogłosić upadłość lub wnieść pozew przeciwko stronie dokonującej egzekucji („bankowi”), aby całkowicie zatrzymać lub przynajmniej ją opóźnić. Jeśli masz trochę więcej czasu, możesz złożyć wniosek o zmianę pożyczki lub inną opcję treningu.

Zgłoszenie bankructwa, aby zatrzymać wykluczenie

Jeśli planowana jest sprzedaż egzekucyjna do następnego dnia, najlepszym sposobem na natychmiastowe wstrzymanie sprzedaży jest ogłoszenie upadłości.

Automatyczny pobyt zatrzyma wykluczenie na jego torach. Gdy złożysz wniosek o ogłoszenie upadłości, natychmiast zacznie obowiązywać coś, co nazywa się „automatycznym wstrzymaniem płatności”. Pobyt funkcjonuje jako nakaz zakazujący bankowi zajęcia Twojego domu lub próby odzyskania długu w inny sposób. Dlatego wszelkie działania związane z egzekucją muszą zostać wstrzymane.

Bank może złożyć wniosek o zwolnienie z pobytu. Bank prawdopodobnie będzie próbował znieść zawieszenie, składając wniosek o zgodę sądu na kontynuowanie egzekucji. Nawet jeśli sąd upadłościowy uwzględni ten wniosek i zezwoli na kontynuację egzekucji, egzekucja będzie opóźniona o co najmniej miesiąc lub dwa. Powinno to dać Ci czas na zbadanie alternatywnych sposobów wykluczenia w swoim banku.

Rozdział 13 Bankructwo a rozdział 7 Bankructwo

Jeśli chcesz zachować swoje dom, bankructwo na podstawie rozdziału 13 może pomóc ci osiągnąć ten cel. Ale jeśli po prostu próbujesz kupić trochę czasu, opóźniając egzekucję, bankructwo na podstawie rozdziału 7 może być dla Ciebie odpowiednie.

Korzyści z bankructwa na podstawie rozdziału 13. Bankructwo na podstawie rozdziału 13 może pomóc w utrzymaniu domu poprzez restrukturyzację długów. Spłacisz długi – niektóre częściowo, a inne w całości – przez okres od trzech do pięciu lat w ramach planu spłaty. Możesz uniknąć egzekucji i pozostać w domu z tego typu bankructwem, ponieważ możesz spłacić wszelkie zaległe spłaty kredytu hipotecznego za pośrednictwem planu.

Ponadto prawdopodobnie zapłacisz ułamek (a czasami żaden) niezabezpieczonych długów w okresie obowiązywania planu i prawdopodobnie wyeliminuj niektóre inne długi – takie jak drugi i trzeci podwodny kredyt hipoteczny, ponieważ są one uważane za pożyczki niezabezpieczone – całkowicie po ukończeniu planu, uwalniając pieniądze na pierwszy kredyt hipoteczny. Nawet jeśli nie możesz wypełnić plan, złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości na podstawie rozdziału 13 da ci co najmniej kilka miesięcy przed zakończeniem egzekucji.

Korzyści z bankructwa na podstawie rozdziału 7. Jeśli jesteś już w stanie egzekucji, złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości na podstawie rozdziału 7 nie jest Zwykle nie jest to dobry sposób na uratowanie domu, chyba że możesz uzyskać modyfikację kredytu. Ale opóźni to postępowanie egzekucyjne i zapewni ci czas na zamieszkanie w domu bez dokonywania płatności. Możesz przeznaczyć te pieniądze na oszczędzanie na wynajem . Możesz Wykorzystaj również ten czas, aby spróbować współpracować z bankiem, aby znaleźć sposób na uniknięcie wykluczenia. I nawet jeśli nadal będziesz przechodzić przez egzekucję, upadłość na podstawie rozdziału 7 może wyeliminować twoją osobistą odpowiedzialność za dług hipoteczny, co oznacza, że nie będziesz odpowiedzialny za jakiekolwiek braki pozostałe po przejęciu. Dowiedz się, czy potencjalnie kwalifikujesz się do bankructwa na podstawie rozdziału 7.

Ponadto, jeśli złożyłeś już wniosek o ogłoszenie upadłości w ciągu ostatniego roku, pobyt może zostać ograniczony do 30 dni lub całkowicie wyeliminowany.

Złóż pozew o zaprzestanie egzekucji

Jeśli Twój bank stosuje pozasądowy proces w celu wykluczenia – w przypadku gdy egzekucja została zakończona poza systemem sądowym – możesz opóźnić lub zaprzestać egzekucji, wnosząc pozew przeciwko bankowi o zakwestionowanie egzekucji. Ta taktyka zwykle nie zadziała, jeśli wykluczenie jest sądowe, ponieważ do czasu sprzedaży egzekucyjnej miałeś już okazję być wysłuchanym w sądzie.

Aby zwyciężyć, musisz udowodnić ku satysfakcji sądu, że egzekucja nie powinna mieć miejsca, ponieważ na przykład bank dokonujący egzekucji:

• nie może udowodnić, że jest właścicielem weksla
• go nie posiadał t działać zgodnie z wymogami mediacji państwowej.
• naruszył prawo stanowe, na przykład karta praw właściciela domu.
• nie wykonał wszystkich wymaganych kroków w procesie wykluczenia (zgodnie z prawem stanowym) lub
• popełnił inny poważny błąd.

Wadą pozwu do banku jest to, że jeśli nie jesteś w stanie udowodnić swojej racji , opóźnisz tylko proces egzekucji, być może na krótko. Pozwy sądowe mogą być kosztowne, a jeśli nie masz rozsądnych podstaw do swoich roszczeń, możesz utknąć w płaceniu kosztów sądowych banku i honorariów prawników.

Złóż wniosek o modyfikację pożyczki

Chociaż z tą opcją nie możesz czekać do ostatniej minuty, możesz opóźnić egzekucję, składając wniosek o zmianę pożyczki lub inną egzekucję możliwość uniknięcia podwójnego śledzenia, ponieważ bank może mieć ograniczony dostęp do podwójnego śledzenia. Podwójne śledzenie ma miejsce wtedy, gdy bank kontynuuje proces egzekucji, podczas gdy wniosek o ograniczenie strat jest w toku.

Ostatecznie, jeśli wniosek o modyfikację zostanie zatwierdzony, egzekucja być trwale zatrzymane, o ile będziesz nadążać za zmodyfikowanymi płatnościami.

Niektóre przepisy stanowe zabraniają podwójnego śledzenia

Na przykład Kalifornia, Kolorado, Nevada i Minnesota przeszły pozytywnie Karta praw właściciela domu, która zabrania podwójnego śledzenia przejęć. Podmioty obsługujące zasadniczo muszą podjąć decyzję o przyznaniu lub odrzuceniu (zazwyczaj) wniosku o ograniczenie strat z tytułu pierwszego zastawu przed rozpoczęciem lub kontynuowaniem procesu egzekucji. Wniosek należy złożyć przed upływem określonego terminu do uzyskać ochronę od wykluczenie na podstawie tych przepisów. Porozmawiaj z prawnikiem, aby poznać konkretne terminy.

Przepisy federalne ograniczają podwójne śledzenie

Zgodnie z prawem federalnym, jeśli kompletny wniosek o ograniczenie strat wpłynie ponad 37 dni przed transakcją przejęcia, jednostka obsługująca nie może wystąpić o orzeczenie w sprawie zamknięcia dostępu lub nakaz sprzedaży ani przeprowadzić sprzedaży w drodze egzekucji, dopóki:

• jednostka obsługująca nie poinformuje pożyczkobiorcy, że pożyczkobiorca nie kwalifikuje się do żadnej opcji ograniczenia strat (i odwołanie zostało wyczerpane)
• pożyczkobiorca odrzuca wszystkie oferty ograniczania strat lub
• pożyczkobiorca nie przestrzega warunków opcji ograniczenia strat, takiej jak próbna modyfikacja.

Pamiętaj, że jednostka obsługująca generalnie nie musi przeglądać więcej niż jednego wniosku o ograniczenie strat od Ciebie. Jeśli jednak po złożeniu wniosku przyniesiesz aktualną pożyczkę, jednostka obsługująca musi to rozważyć.

Porozmawiaj z prawnikiem

Jeśli „grozi Ci rychła sprzedaż egzekucyjna i rozważasz którąkolwiek z omówionych opcji w tym artykule zdecydowanie zaleca się natychmiastowe skonsultowanie się z lokalnym prawnikiem ds. egzekucji lub prawnikiem ds. upadłości. Aby uzyskać informacje na temat różnych opcji ograniczania strat, powinieneś również rozważyć rozmowę z doradcą mieszkaniowym zatwierdzonym przez HUD.