Utleiere er ikke automatisk ansvarlige for alle skader leietakere lider ved leien. Generelt er utleiere ansvarlige for leietakers skader bare når utleiers handling (eller passivitet) var uforsiktig og forårsaket eller bidro til skaden. (Noen ganger er utleiere også ansvarlige for skader på gjester eller andre som besøker utleien.)

Når en utleier er uaktsom

Under det juridiske begrepet uaktsomhet, når en utleiers oppførsel er nærmeste årsak til en leiers skade, kan en domstol holde utleieren ansvarlig overfor leieren – selv om utleieren ikke hadde til hensikt å skade det. En handling (eller manglende handling) er den nærmeste årsaken når en vanlig person med rimelighet kunne forutse at den ville forårsake den aktuelle skaden.

I en personskadesøksmål vil retten vurdere følgende faktorer for å fastslå hvis en utleier var uaktsom.

Kontroll over farlig tilstand. I de fleste tilfeller vil utleiere være ansvarlige for leietakerskader når de er juridisk forpliktet til å vedlikeholde og reparere den skadeforårsakende faktoren. For eksempel, hvis en leietaker blir skadet etter å ha falt på en ødelagt trapp i et felles område som skal utleies av utleieren, er det sannsynlig at utleieren er ansvarlig.

Kunnskap om en skjult fare. Utleiere må varsle leietakere om farlige forhold som ikke er åpenbare eller skjulte, for eksempel et ujevnt gulv eller en kjellerdør plassert under et teppe.

Forutsigbarhet for ulykker. Når en fornuftig person kunne ha forutsett at noe kan forårsake skade, for eksempel et løst gelender på en trapp under utleiers kontroll, må utleieren treffe tiltak for å forhindre skader (for eksempel direkte leietakere til å bruke en alternativ trapp i påvente av reparasjoner). Imidlertid vil ikke utleiere holdes ansvarlige for freak-ulykker. Det er for eksempel lite sannsynlig at forfall som å skrelle tapet vil forårsake skade, men hvis det gjorde det, er sjansen stor for at utleieren ikke vil være ansvarlig.

Kostnad og gjennomførbarhet for å redusere faren. Domstoler vil sannsynligvis holde utleiere ansvarlige for leietakerskader når en enkel, rimelig forholdsregel kunne eliminere den farlige tilstanden. For eksempel er det enkelt å male en lys stripe på et uventet trinn opp til en uteplass for å forhindre at en leietaker snubler. En domstol kunne finne at utleieren var uaktsom fordi risikoen for skade så sterkt veide tyngdebyrden.

Sannsynligheten for alvorlig skade. Når det er stor risiko for alvorlig personskade, er det sannsynlig at en domstol vil kreve at en utleier løser situasjonen så snart som mulig, uansett hvor vanskelig reparasjonen er. For eksempel må et hevet dekk med råtne støttebjelker fjernes, erstattes eller i det minste merkes med «off limits» – uavhengig av kostnadene – fordi råten skaper stor sannsynlighet for kollaps som kan føre til katastrofale skader.

Unnlatelse av å ta rimelige tiltak for å forhindre ulykke. Loven krever ikke at utleiere tar drastiske tiltak for å beskytte leietakere mot alle forhold som muligens utgjør en risiko. I stedet bør utleiere utvise rimelig forsiktighet for å forhindre leietakerskader (unntatt når de handler med leietakere som er mindreårige – se sidefelt). Rimelig forsiktighet er hvor mye omsorg et gjennomsnitt, kompetent utleier vil bruke når de står overfor lignende omstendigheter. For eksempel vil en utleier som ignorerer et ødelagt skritt i flere måneder, sannsynligvis ikke ta rimelige tiltak for å forhindre leietakere. Imidlertid kan en utleier som rutinemessig sjekker trapper og ikke har sett eller fått beskjed om det ødelagte trinnet, med hell hevde at inspeksjonen hans oppfylte sin plikt til å holde trappene trygge e.

Faktisk årsak til skade. Leietakere må demonstrere at skadene deres skyldes utleiers uforsiktighet, ikke av noen annen grunn. Noen ganger er koblingen mellom utleierens handlinger og skaden åpenbar, for eksempel når en helt sunn leietaker glir og bryter benet på et nyvokset gulv. Andre ganger er forbindelsen ikke så tydelig, for eksempel når en fotballspiller som kommer tilbake til utleie fra et grovt spill snubler litt på en ødelagt trapp og hevder utleiers manglende evne til å fikse trinnet forårsaket forstuet ankel. Utleier kan hevde at den tøffe fotballkampen var den nærmeste årsaken til leietakers forstuing, selv om leieren hevdet at det var trinnet.

Comparative and Contributory Fault

Selv når en utleiers atferd oppfyller alle elementene av uaktsomhet, noen ganger spiller også leiers egen oppførsel en rolle i å forårsake skaden. For eksempel, hvis den trippende leietakeren falt da den ubundne skosnøret ble fanget i den delen av trinnet som stakk opp, kunne en domstol finne at han var uaktsom når han ikke bundet skoene, og har delvis skylden for sine egne skader.

I situasjoner der leietakere delvis er skyld i skaden, bruker domstolene enten en komparativ eller medvirkende feiltilnærming for å fordele ansvar:

• Sammenlignende feil. Retten tildeler hver part en prosentandel av ansvaret. For eksempel kan en domstol tildele 55% av skylden til den snubblende leietakeren og 45% til utleieren hvis den finner at leietakers ubundne skolisser bidro til skadene hans mer enn utleierens upassende reparasjoner. Denne tildelingen kan drastisk påvirke leietakers potensielle pengetildeling: Når leietakers ansvar er større enn utleierens, vil noen domstoler ikke beordre noen pengetildeling til leieren. De fleste domstoler pålegger imidlertid en forholdsmessig kjennelse.
• Medvirkende skyld. Når retten finner at leietakers handlinger bidro på noen måte – til og med bare én prosent – til skadene, tildeler det alt ansvar til leietakeren og vil ikke pålegge utleier å betale noen penger. Svært få domstoler bruker denne harde regelen.

Når en utleiers oppførsel er uaktsom Per Se

I henhold til den juridiske teorien om uaktsomhet i seg selv, konkluderer domstolene automatisk at utleiere som bryter med lovbrudd. visse lover har opptrådt uaktsomt. Sagt på en annen måte, fordi utleieren brøt loven, trenger ikke skadde leietakere å fastslå at utleieren handlet urimelig. Snarere må leietakere som saksøker sine utleiere under en teori om uaktsomhet i seg selv, bevise at:

• utleieren brøt en lov (loven i spørsmålet må vanligvis være relatert til sikkerhet, for eksempel en straffelov. eller en kommunal helseforordning)
• lovens formål er å beskytte leietakere eller publikum mot en viss fare
• deres skader er av den typen loven skulle beskytte dem mot , og
• utleiers brudd forårsaket (enten direkte eller indirekte, avhengig av omstendighetene) deres skader.

Fordi mange stater og byer vedtar lover som direkte har helse og sikkerhet for leietakere i utleieboliger, er det ikke uvanlig at domstoler finner utleiers oppførsel uaktsom i seg selv. For eksempel krever mange stater utleiere å installere og vedlikeholde røykvarslere i utleie. Når leietakere blir skadet av brann i en leie som er underlagt lov om røykvarsler, vil retten sannsynligvis finne en utleiers manglende overholdelse av loven uaktsom i seg selv hvis en detektor kunne ha forhindret leietakers skader.

Når en utleier gir ikke en passende og beboelig utleie

I nesten alle stater har utleiere plikten til å tilby beboelige utleie – selv om de ikke lover å gjøre det i leieavtalen eller leieavtalen. (Det eneste unntaket er Arkansas, selv om lokale ordinanser kan tre inn og kreve at utleiere skal tilby leie.) p>

Selv om lovene om statlig bebobarhet varierer, er det sannsynlig at utleiere som ikke overholder statens minstekrav til helse- og sikkerhetsstandarder, er ansvarlige for skader leietakerne deres får som et resultat. Skadede leietakere som ønsker å holde utleieren ansvarlig, måtte demonstrere at utleieren brøt den underforståtte garantien om beboelighet – kanskje ved å vise at byen hadde sitert utleieren for krenkelser av koder, eller at andre leietakere hadde klaget til et lokalt helse- og sikkerhetsnemnd – og at de dårligere levekårene forårsaket skadene.

En utleier kan være ansvarlig for straffbare handlinger

Utleiere er generelt ikke ansvarlige for skader på leietakere forårsaket av tredjeparter. Imidlertid, når en utleier har varsel om kriminell aktivitet og ikke tar rimelige tiltak for å forhindre skade på leietakere, kan en domstol finne utleieren ansvarlig når en leietaker blir skadet. For eksempel, hvis en utleier nekter en leiers forespørsel om å sette sterkere låser på døren etter en rekke innbrudd, og leieren senere blir skadet under et innbrudd som nye låser kunne ha forhindret, kunne en domstol finne utleieren i det minste delvis ansvarlig for leietakers skader. Tilsvarende kan utleiere være ansvarlige for ikke å iverksette tiltak for å forhindre kriminell aktivitet som kan føre til skader – for eksempel å tenne en usikret parkeringsplass i et område der nattfugler er vanlige.

Hvis du har blitt skadet ved utleie og tror at utleier har forårsaket skadene, bør du konsultere en lokal advokat for personskade for å diskutere hva som skjedde. En advokat kan evaluere situasjonen og gi deg råd om det er det beste å handle med utleier.