Utleiere står overfor alle mulige valg. En viktig beslutning som kan påvirke leievirksomheten, er å bestemme lengden på leieavtalen. De fleste vanlige leieavtaler gjelder for 12 eller 18 måneder, selv om det også er mulig å leie seks måneder og to år.

Et annet alternativ er noe som kalles en måned til måned leieavtale, som gir fleksibilitet for begge utleier og leietaker. Det er fordeler og ulemper ved å gjennomføre denne typen leieavtale. La oss først diskutere muttere og bolter i en månedlig månedlig leiekontrakt.

Hva er en månedlig leiekontrakt, og hvordan fungerer den?

En leieavtale er en leieavtale er en leieavtale, ikke sant? For det meste, ja. Noen fagpersoner forbeholder seg begrepet «leieavtale» for leieforhold som er 12 måneder eller lenger. I mellomtiden refererer en «leieavtale» til kortsiktige eller månedlige leiekontrakter. Det er egentlig et spørsmål om semantikk, ettersom både måned til måned og langsiktig leieavtale vil inneholde mange lignende klausuler, for eksempel:

• Krav til depositum
• Straffer for forsinket utbetaling av leie
• Forsikringskrav
• Kjæledyrspolicy

En månedlig leieavtale varer vanligvis, som navnet antyder, i 30 dager. I motsetning til en langsiktig leieavtale innebærer det vanligvis en automatisk fornyelse med mindre leietaker eller utleier gir beskjed om ikke fornyelse, ifølge Rocket Lawyer. De fleste månedlige leieavtaler krever 30-dagers varsel fra enten utleier eller leietaker, selv om dette kan variere basert på lokal lovgivning.

Når vil du bruke en leieavtale fra måned til måned?

En måned til måned leieavtale kan gjelde i en rekke scenarier. Noen langsiktige leieavtaler inkluderer en opsjon fra måned til måned etter at den opprinnelige avtalen er avsluttet. Dette spiller vanligvis inn når en leietaker velger ikke å signere en ny leieavtale, men ikke planlegger å umiddelbart forlate leien. Den eksisterende leieavtalen staver vanligvis ut hvordan måned til måned-ordningen vil fungere, for eksempel om leietaker vil bli pålagt å betale en premie over leiebeløpet i den opprinnelige leieavtalen. Lokal lov kan også ha innvirkning på vilkårene for en månedlig leiekontrakt.

I andre tilfeller kan en utleier bestemme seg for å gjennomføre en måned til måned leiekontrakt på grunn av høyt leiepotensial i et gitt nabolag, behandle eiendommen som en ferieutleie, eller for å imøtekomme studentbefolkningen i en universitetsby.

Mens utleiere må bestemme hvilken tilnærming som fungerer best for dem, er det noen vanlige fordeler og ulemper å vurdere.

Fordeler med en måned til måned leieavtale

Mer penger

En av de største potensielle fordelene ved å velge månedlige leieavtaler er ekstra inntjeningspotensial. Måned til måned leiekontrakter kan potensielt gjøre det mulig for deg å belaste mer for leie hver måned, ifølge Rocket Lawyer. Det er fordi kortsiktige leieavtaler medfører større risiko for utleieren, ettersom leietakere når som helst kan flytte ut med riktig varsel.

Elizabeth Colegrove, som skriver bloggen The Reluctant Landlord, sier at hun tar betalt en måned til måned premie på $ 300. På eiendomsnettstedet BiggerPockets sa utleiere som diskuterte nettopp dette emnet, at de også belastet en måned-til-måned-premie, som varierer fra $ 100 til $ 300 per måned, eller en prosentandel av månedssatsen, for eksempel 8 prosent.

Ikke alle tar til orde for priser på turleie for leietakere fra måned til måned. På BiggerPockets-forumet sier Marcia Maynard, som eier nesten 20 boenheter (hus og dupleks) med mannen sin i Vancouver, Washington, at de tar samme pris uavhengig av lengden på leiekontrakten. De tar et innflytningsgebyr for å dekke kostnadene ved leietakeromsetningen.

«De fleste av våre leietakere blir på lang sikt uansett,» skriver hun. «De som holder seg på kort sikt planlegger vanligvis ikke å være korte sikt, det er bare at omstendighetene endres for dem og de beveger seg. De beveger seg på sin egen tidsramme uansett om vi hadde leiekontrakt eller ikke, så det bare gjør det lettere for oss alle. ”

Fleksibilitet

Maynard viser til en annen fordel ved månedlige leiekontrakter: fleksibilitet. Ved ikke å være låst i en langsiktig leiekontrakt har utleiere flere muligheter når det gjelder hva de kan gjøre med eiendommen og for å endre vilkårene for leien, vanligvis ved å gi ordentlig varsel.

Rocket Lawyer bemerker at i varme markeder der husleie øker raskt og leietakere er rikelig, tillater en kortere leieavtale utleiere å holde leie sammenlignbare med andre i nabolag eller område. Nylig forskning fra Zillow viste at husholdninger betalte 47% mer i leie i 2015 (et gjennomsnitt på nesten $ 4000 årlig ) enn leietakere som fornyet leiekontrakter i minst fem år.

For utleiere som leier en primærbolig, gir en månedlig leiekontrakt dem mulighet til å flytte tilbake til hjemmet mye lettere over en langsiktig leiekontrakt. Noen utleiere vil kanskje ha fleksibiliteten til å ha en tom enhet tilgjengelig, eller muligheten til å leie den ut som et feriehus eller utleie av ledere, vanligvis fullt møblert.

Adresse Problem Leietakere

En måned -til månedlig leie tilbyr et ekstra lag med fleksibilitet som noen utleiere kan synes spesielt tiltalende. Det gir en måte å kvitte seg med en senbetalende leietaker eller en leietaker som ikke respekterer eiendommen raskere enn en langsiktig leieavtale. «Du … har muligheten til å si opp en leieavtale når du velger når du har gitt 30-dagers varsel til leieren,» ifølge Rocket Lawyer.

Omvendt, en måned til måned leie. avtale kan være en god måte å teste om en leietaker vil være godt egnet for en eiendom. Hvis leietaker viser seg å være en god leietaker, er det alltid mulig å signere en langsiktig leieavtale senere.

Uansett hvilken tilnærming du gjør, må du sørge for at du finner de beste leietakerne for utleie. TransUnion SmartMove kan hjelpe deg med den omfattende screeningprosessen som tilbyr en leiekredittrapport, kriminell bakgrunnskontroll av leietaker og utkastelseskontroll.

Ulemper med en måned til måned leieavtale

Omsetningskostnad

Leietakeromsetning kan være Enheter må i det minste rengjøres. De kan også kreve et nytt lag med maling, nytt teppe eller til og med betydelige reparasjoner, avhengig av hvordan tidligere leietakere forlot eiendommen. Det tar også tid og penger til å annonsere, vise og fylle en stilling. Og selvfølgelig koster det å screening leietakere, potensielt flere ganger hvert år.

Tap av inntekt

En tom enhet betyr tap av inntekt. Som Rocket Lawyer bemerker, «I et leiemarked med lavere belegg, kan den potensielt høye omsetningen forbundet med kortere leieavtaler vise seg å være problematisk, ettersom nye leietakere kanskje ikke er klare. En leilighet uten leieavtale tilsvarer tap av leieinntekter.»

Colegrove, den motvillige utleieren, sier at utleie i noen områder svinger etter sesong. Det er tider på året når etterspørselen er høyere og andre når den er lavere. «Derfor er det veldig viktig å se på markedet eller du må kanskje bli mindre enn normalt bare på grunn av årstiden du har ledig stilling, ”skriver hun.

Usikkerhet

En måned til måned leieavtale betyr at en utleier er alltid 30 dager unna å ha en tom enhet. Det kan hindre utleiers evne til å planlegge på lang sikt, både profesjonelt og personlig. Colegrove sier at hun prøver å planlegge tilgjengeligheten av leieplanen når det er mulig. Hun råder: «Sett leiekontraktene dine på lange tidsperioder når det kommer til å være en stressende tidsperiode for å forhindre at dette blir en ekstra stressor.»

Konklusjon

Måned til måned leieavtaler gir stor fleksibilitet for både utleiere og leietakere, men det er en rekke faktorer å ta i betraktning før de signerer på den stiplede linjen. Utleiere vil kanskje avveie potensialet for høyere inntekt og andre positive mot muligheten for at en enhet kan forbli tom for uker eller forstyrre personlige planer. Markedsforhold og individuelle preferanser angående inntektstrygghet kan være de største faktorene for å avgjøre mellom månedlige leieavtaler og langsiktige leieavtaler.