Forskning fra Black Knight viser at huseiere i USA hadde 6,6 billioner dollar i aksjelånepotensial i andre kvartal 2020 – en heltidshøyde. Det er tydeligvis muligheter for mange huseiere å få et egenkapitallån, en egenkapitallinje (HELOC) eller utbetale refinansiering. Men burde du gjøre det? Og i så fall, hvor mye egenkapital skal du tjene penger ut av hjemmet ditt?

Her er noen ting du bør vite om å søke om et egenkapitallån, HELOC eller refinansiere utbetaling. Å lære å få egenkapital ut av hjemmet ditt kan hjelpe deg med å bestemme hvilke av disse alternativene (hvis noen) som passer for deg.

Hvordan beregne egenkapitalen du har i hjemmet ditt

Din egenkapital er forskjellen mellom takstverdien til ditt hjem og hvor mye du fortsatt skylder på pantelånet ditt. I lekmannsbetingelser representerer det hvor mye du faktisk eier. For eksempel, hvis hjemmet ditt er vurdert til $ 200.000 og du skylder $ 120.000, så har du $ 80.000 av egenkapital i hjemmet ditt. Resten (boliglånsbalansen) er den delen av hjemmet som banken fortsatt eier.

Husk at långivere fortsatt vil pålegge et maksimalt beløp du kan låne, ofte 80 eller 85 prosent av tilgjengelig egenkapital – så et nytt lån eller en refinansiering gir mest mening hvis verdien av hjemmet ditt har økt eller du har betalt ned en betydelig del av pantelånet.

Du har flere finansieringsmuligheter hvis du har en høy mengden av egenkapital. Låntakere må generelt ha minst 20 prosent egenkapital i hjemmet for å være kvalifisert for en utbetaling eller refinansiering, noe som betyr maksimalt 80 prosent belåningsgrad (LTV) av boligens nåværende verdi.

Beregning av belåningsgrad (LTV)

For å beregne din belåningsgrad (LTV), ta beløpet på ditt eksisterende eller nye lån og del det med den vurderte verdien av hjemmet ditt. Ved å bruke eksemplet ovenfor vil du dele boliglånssaldoen din ($ 120 000) med hjemmets vurderte verdi ($ 200 000) for å finne din LTV: 60 prosent.

En LTV på 60 prosent betyr at du har 40 prosent egenkapital i hjemme, noe som vanligvis betyr at du kvalifiserer for refinansiering eller lån.

Hvordan ta egenkapital ut av huset ditt

Det er forskjellige måter å ta egenkapital ut av hjemmet ditt. De inkluderer lån til boligkapital, kredittlinjer for boligkapital (HELOC) og refinansiering av utbetaling, som hver har fordeler og ulemper.

• Boligkapitallån: Dette er et andre pantelån for en fast beløp, til en fast rente, som skal tilbakebetales over en bestemt periode. Det fungerer på samme måte som et pantelån og er vanligvis til en litt høyere rente enn et første pantelån. Dette er fordi hvis boligen er utestengt, står utlåneren bak den første utlåneren i kø for tilbakebetaling gjennom salget av boligen.
• Egenkapitallinje: En HELOC er et andre pant med en revolusjonerende saldo, som et kredittkort, med en rente som varierer med primærrenten. I noen tilfeller vil långivere imidlertid tillate deg å ta ut HELOC med fast rente. HELOCs kommer ofte med to utlånstrinn over en lang periode, for eksempel 30 år. I løpet av de første ti årene har det blitt en trekkperiode der kredittgrensen er åpen, og du er bare ansvarlig for å foreta rentebetalinger. Lånet konverteres deretter til en nedbetalingstid på rundt 20 år som inkluderer hovedstolen.
• Uttrekksfinansiering: Dette lånet er en refinansiering av pantelån for mer enn det skyldte beløpet, der låntakeren tar forskjellen i kontanter . Disse brukes ofte som et verktøy i ombygginger. Kjøpere kan ta et kortsiktig byggelån og deretter bruke utbetalingsrefi på boligens nye, høyere verdi for å betale tilbake byggekostnadene.

Fordeler med å ta egenkapital ut av huset ditt

En av de viktigste fordelene med å tappe egenkapital når du trenger en betydelig sum penger er at du ofte kan få tilgang til kontanter til langt lavere renter enn med personlige lån eller kredittkort. Når du trenger å dekke store utgifter som renovering av hjemmet, høyskoleundervisning eller gjeldskonsolidering, kan bruk av egenkapital være en langt billigere måte å skaffe midlene på.

«Det er ofte den billigste finansieringsformen som er tilgjengelig for huseiere, «Sier Vikram Gupta, leder for egenkapital i PNC Bank.» Fordi lånet er sikret av huset, kan långivere tilby det til en lavere rente sammenlignet med andre forbrukslåneprodukter. «

En annen fordel ved å få tilgang til penger på denne måten er at rentene du betaler på et boliglån eller en kredittlinje kan være fradragsberettiget.Fradraget kan være tilgjengelig hvis du bruker pengene til å kjøpe, bygge eller forbedre huset ditt vesentlig, ifølge IRS.

Risiko å vurdere

Mens du tar egenkapital ut av hjemmet ditt, gjør det har fordeler, det er heller ikke uten risiko. Den primære ulempen er at hjemmet ditt brukes som sikkerhet for pantelånet eller aksjeproduktet.

«Hva det betyr er at hvis du ikke klarer å foreta månedlige tilbakebetalinger i en varig periode, er det en risiko for at utlåner kan utelukke (ta tilbake) huset ditt, ”sier Gupta.

En annen bekymring som ofte er forbundet med å ta egenkapital ut av hjemmet ditt, er potensialet for fallende boligverdier blant en nedgang i eiendomsmarkedet .

«Hvis verdiene i hjemmet i et gitt marked synker, risikerer låntakere å skylde mer enn det boligen er verdt,» sier Jason Salcido, direktør for digitalt pantesalg i PenFed Credit Union.

Hvilket alternativ er riktig for meg?

Det beste alternativet for egenkapital avhenger av hva du skal bruke midlene til, og om du vet nøyaktig hvor mye du trenger å låne. La oss se på følgende scenarier:

• Gjeldskonsolidering. For å refinansiere høyrentegjeld er det best å ta opp et egenkapitallån. På den måten kan du ta opp et lån for det nøyaktige beløpet du trenger for å refinansiere. I tillegg vil du ha faste månedlige innbetalinger til en fast rente, noe som kan være lettere å budsjettere for. Hvis du i stedet tok ut en HELOC, kan de månedlige utbetalingene øke, noe som vil gjøre det vanskeligere for deg å betale tilbake lånet hvis du har et fast budsjett.
• Betaler for barnets utdanning. Hvis du bestemte deg for å betale for barnets utdanning ved hjelp av egenkapital, kan en HELOC være et bedre alternativ. Siden det ville være vanskelig for deg å vite det totale beløpet barnet ditt trengte å betale, ville det være mer fornuftig å låne etter behov.
• Hjemforbedringer. For oppussingsprosjekter avhenger det av om du vet hvor mye du trenger å låne. Hvis du vet beløpet, er det mer fornuftig å vurdere å bruke et egenkapitallån eller refinansiere utbetaling. Imidlertid, hvis du jobber med et prosjekt som har løpende kostnader, vil en HELOC være best. På den måten kan du låne mer penger hvis prosjektet gikk over budsjettet.

5 måter å øke din egenkapital

Hvis du vil låne fra din egenkapital, men ikke oppfyller utlånerens LTV-terskel ennå, det er noen måter å øke mengden egenkapital du har.

1. Betal av pantelånet

Den mest effektive måten å øke din egenkapital er å betale av pantelånet raskere enn forventet. Hvis du ikke har råd til å betale det resterende pantelånet ditt i sin helhet, kan du prøve å gjøre større månedlige innbetalinger, eller til og med bare noen få ekstrabetalinger per år. Ikke bare vil det hjelpe deg med å bygge egenkapital raskere, men du vil også spare tusenvis av dollar i renter. Før du gjør dette, må du ta kontakt med pantelåneren din for å forsikre deg om at det ikke er noen bot for å betale av pantelånet ditt tidlig.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i huset ditt: Å gjøre ekstra innbetalinger til pantelånet ditt er mest enkle måten å øke din egenkapital på. Hver dollar du betaler tidlig mot pantelånet ditt, er en dollar av egenkapitalen din økt.

Øk verdien av huset ditt

En annen flott måte å bygge egenkapital på er å øke verdien på eiendommen. For eksempel kan du investere i ombygging av interiør, landskapsarbeid, solcellepaneler eller teknologi for å gjøre hjemmet ditt mer energieffektivt. Før du bestemmer deg for å bruke på et ombyggingsprosjekt, må du sørge for at forbedringene gir deg høy avkastning. Å fikse kjøkkenet, bygge uteplass og bytte ut taket er gode måter å øke verdien på eiendommen din.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i huset ditt: Ved å øke verdien på hjemmet ditt, kan du øke egenkapital, selv uten å endre beløpet du skylder. Når du tar denne tilnærmingen, må du imidlertid huske at generelle markedsforhold også kan påvirke hjemmets verdi. Og ikke alle oppussinger vil øke verdien av hjemmet ditt, så velg forbedringer med omhu.

Refinansier til et kortere lån

Hvis du har råd til å betale mer for dine månedlige pantelån, bør du vurdere refinansiering til et kortsiktig lån. For eksempel, hvis du for øyeblikket har et 30-årig pantelån, kan du tenke på å bytte til et 12-årig pantelån, slik at du kan betale av pantelånet ditt før og bygge egenkapital samtidig. Vær imidlertid oppmerksom på at refinansiering av pantelånet til kortere sikt vil øke de månedlige betalingene, så sørg for at du har råd til å dekke tilleggskostnadene hver måned før refinansiering.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i huset ditt: Når du refinansierer til et pantelån på kortere sikt, går mindre av betalingen mot å betale renten. Det betyr at mer av hver månedlige betaling går mot å betale ned pantelånet ditt, noe som øker egenkapitalen.

Forbedre kredittpoengene dine

Selv om kredittpoengene dine ikke nødvendigvis vil øke boligens egenkapital, vil det gi deg muligheten til å ta ut mer penger. Uansett hvor mye av boligen du eier, hvis du har dårlig kredittpoeng, vil du være sterkt begrenset i beløpet du kan låne. Långivere ser huseiere med dårlige kredittpoeng som høyrisiko og mindre sannsynlig å kunne betale tilbake et lån. Hvis du betaler regningene dine i tide og holder kredittkortsaldoer lave, kan det hjelpe deg med å forbedre kredittpoengene dine.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i huset ditt: Å forbedre kredittpoengene dine vil ikke direkte påvirke egenkapitalen din, men det har en innvirkning på hva slags lån du vil kvalifisere deg for. Hvis du klarer å heve kredittpoengene dine, kan du kanskje kvalifisere deg til å ta ut 80 prosent av egenkapitalen din i stedet for bare 70 prosent.

Dra nytte av markedssvingninger

Gitt, dette er en mindre proaktiv tilnærming, men eiendomsmarkedene endres over tid, og boligverdien din svinger tilsvarende. Når etterspørselen vokser og boligprisene øker, øker verdien av boligen din. Som et resultat øker egenkapitalen din.

Selv om denne tilnærmingen er ute av hendene dine, kan du være proaktiv ved regelmessig å overvåke og kontrollere verdien av hjemmet ditt på nettsteder som Zillow og Redfin.

Hvordan dette påvirker egenkapitalen i huset ditt: Verdien på hjemmet ditt, og dermed egenkapitalen du har i det, påvirkes av markedskreftene som økt etterspørsel. Hvis du regelmessig sjekker verdien av hjemmet ditt, kan du holde deg informert, slik at du kan være klar til å handle når tiden er inne.

Andre hensyn når du får et boliglån

Hvis du tror du er klar til å bruke egenkapitalen din, husk følgende hensyn.

• Boligkapitalrentene er relativt lave. Boligkapitallån og kredittlinjer (HELOCs) har mye lavere renter enn kredittkort og andre typer lån, og det kan være lettere å kvalifisere seg for dem. Dette er fordi egenkapitallån er sikrede lån, noe som betyr at de bruker boligen din som sikkerhet i tilfelle du kommer bak betalinger.
• Hjemverdier kan krasje. En grunn til å være forsiktig med boliglån er at boligverdiene svinger. Hvis du tar opp et stort lån og verdien av boligen din synker, kan det hende du skylder mer enn det huset ditt er verdt. Dette er en tilstand som kalles «opp ned» eller «under vann.» Boligkrasjet i 2008 etterlot millioner av låntakere sittende fast i boliger de ikke kunne selge fordi verdien på hjemmet deres sank og pantelånet var mer enn hjemmet deres var verdt.
• Huset ditt er på linje. Hvis du kjøpte huset ditt eller refinansierte når rentene var lave, må du spørre deg selv hvor klokt det er å låne mot ditt hjem, spesielt hvis renten du nå låner til er betydelig høyere enn for ditt første pantelån. Hvis du havner på betalinger, risikerer du utelukkelse. En utbetalingsrefi kan være et bedre alternativ hvis du kan få en god rente, men du vil begynne på nytt med rentebetalinger.

Neste trinn

Hvis du vurderer å låne egenkapital fra hjemmet ditt, er ditt første skritt å anslå hvor mye hjemmet ditt er verdt. Ta deretter den eksisterende pantesaldoen og del på boligens verdi for å finne ut om du er kvalifisert.

Utvikle en plan som adresserer hvorfor du vil ta egenkapital ut av huset ditt og hvordan og når du vil betale det tilbake. Det er best hvis du bare tar egenkapital ut av hjemmet ditt for et bestemt formål som har en positiv økonomisk tilbakebetaling. Dette kan være alt fra å konsolidere annen gjeld med lavere rente til å forbedre boligens verdi gjennom et større boligforbedringsprosjekt.

Til slutt, avgjør om et boliglån, en egenkapitallinje eller utbetaling Refinansiering er best for deg, og shopp med noen få långivere for å få prosessen i gang.

FAQ

Er det en god ide å ta egenkapital ut av huset ditt?

Mange har en betydelig prosentandel av sin totale nettoverdi bundet i egenkapital. Hvorvidt du skal ta egenkapital ut av hjemmet ditt eller ikke, avhenger ofte av hva du gjør med det.

Noen bruker boliglån som en måte å konsolidere usikret gjeld med høy rente og redusere de samlede betalinger . Andre bruker egenkapital til et ombyggings- eller boligforbedringsprosjekt. Disse slags mål kommer vanligvis med faste budsjetter som gjør det enkelt å forutse beløpet du vil låne. Dette lar deg bestemme om du ikke har råd til den ekstra månedlige forpliktelsen til å betale lånet.

«Hvis kundene har behov for kontanter eller likviditet, er det ofte billigst å ta egenkapital fra hjemmet ditt. finansiering tilgjengelig, sier Gupta.»Hvis kundene har andre kilder til kontanter eller likviditet tilgjengelig, for eksempel kontanter, investeringer eller andre finansielle eiendeler, bør de veie avkastningen de genererer på disse midlene mot kostnadene ved et boliglån og gjøre en passende risiko mot avkastning.»

Hvilket er bedre: cash-out refinansiering eller egenkapitallån?

Avgjørelsen mellom en cash-out refinansiering og home equity-lån avhenger av individets behov, sier Gupta. «Begge produktene er ganske sammenlignbare når det gjelder dokumentkrav og behandlingstider. Hvor de er forskjellige, er at egenkapitallån vanligvis ikke har sluttkostnader knyttet til seg mens utbetalinger av refinansieringer har sluttkostnader. ”

I tillegg er det viktig å forstå at mange långivere ikke ruller skatt og forsikring for boliglån til sperring. Som et resultat kan kunder være ansvarlige for å betale disse beløpene separat på årsbasis.

«Kunder bør sørge for at de gjør en eple-til-eple-sammenligning mellom de to produktene og inkluderer alle vilkår,» sier Gupta. .

Hvor mye egenkapital kan jeg ta ut av hjemmet mitt?

Selv om hvor mye egenkapital du kan ta ut av hjemmet ditt, varierer fra utlåner til utlåner, lar de fleste deg låne 80 til 85 prosent av boligens vurderte verdi. For å låne dette beløpet må du ha et LTV-forhold mellom 80 og 85 prosent, som tilsvarer 15 til 20 prosent egenkapital i hjemmet ditt. For eksempel, hvis hjemmets nåværende verdi er $ 200 000, må du ha minst 30 000 til 40 000 dollar i egenkapital, avhengig av utlånerens krav.

Kan jeg bruke et egenkapitallån til noe?

Et boliglån kan være brukt til å kjøpe noe – långivere har vanligvis ikke regler for bruken. Hjemlån kan brukes til å betale for ting som medisinske utgifter eller drømmebryllupet ditt.

Selv om du kan bruke den til å finansiere disse tingene, er det bedre å bruke den til å refinansiere høyrentegjeld eller renoveringsprosjekter. Å bruke den til førstnevnte kan hjelpe deg med å komme deg ut av gjeld raskere, forutsatt at du sikrer deg en lavere rente. Å bruke det til sistnevnte kan øke verdien av hjemmet ditt.

Hvis du bruker det til andre formål, for eksempel å investere eller finansiere en bedrift, er det ingen garanti for at du ser en god avkastning på investeringen, og du kan tape penger.

Lær mer:

• Kredittgrense for egenkapital (HELOC) kontra lån til egenkapital
• Hvordan beregne egenkapital hjemme hos deg
• Topp 5 grunner til å utnytte egenkapitalen