Floor area ratio (FAR) eller floor area ratio (FSR) betegner maksimal gulvareal som kan bygges på et gitt stykke land. Med andre ord er det et forhold mellom bygningens totale konstruerte gulvareal og landarealet. Det er også kjent som FSI (Floor Space Index) i noen markeder.

Forståelse av Floor Area Ratio og dets beregning

FAR i et prosjekt er bygningens totale gulvareal (inkludert plassen dekket av alle etasjene i bygningen) delt på arealet som prosjektet bygges på. FAR bestemmes av kommunale selskaper eller utviklingsmyndighet, i henhold til utviklingsreguleringsforskriften (DCR), og varierer fra by til lokalitet til en annen.

Eksempel

Hvis størrelsen på tomten eller tomten som brukes til et prosjekt er 500 kvm og FAR bestemt for den aktuelle byen / lokaliteten er 1,5, er det totale gulvarealet som kan konstrueres vil være 500 kvadratmeter (500 × 1,5). Ettersom den maksimale tilgjengelige plassen i første etasje vil være rundt 500 kvadratfot, og med det gjenværende bebygde arealet på 250 kvm er det mulig å bygge bare en etasje til. Derfor, med tanke på tomtearealet og FAR som gjelder i den aktuelle lokaliteten, vil en utbygger få tillatelse til å bygge en etasjes bygning.

Floor Area Ratio and Floor Space Index

FSI , som betyr Floor Space Index, også kjent som Floor Area Ratio (FAR), er forholdet mellom det totale bebygde arealet og det totale arealet av tomten. FAR og FSI brukes synonymt, den eneste forskjellen er at mens førstnevnte uttrykkes som et forhold, er FSI en indeks og uttrykkes i prosent. Kommunestyret i et bestemt område er ansvarlig for å etablere FSI-grensen i et bestemt område, for å regulere byggemengden og størrelsen på bygningene i det området. Siden FSI er et mål som kombinerer høyden og fotavtrykket til en bygning, regulerer den fleksibiliteten i utformingen av bygningen.

For eksempel, hvis for et bestemt tomteareal på 10.000 kvadratmeter, en FSI på 1 er tildelt, vil en konstruksjon på 10 000 kvadratmeter være tillatt for prosjektet.

Tilsvarende, hvis FSI er 1,5 og du har et land på 1000 kvm, kan du bygge opp til 1500 kvadratmeter overbygd struktur. Formelen er ganske enkel:

Tomteareal x FSI = Bygget areal

Merk: FAR på 1,5 uttrykkes som FSI på 150%

Merk at FSI kan også brukes på kommersielle bygninger.

Hva er premium FSI?

Nylig tillot Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) en premieutbetaling på 20% landverdi av ready reckoner rate ( RR), for å konvertere et industriland til kommersiell eller boligbruk. Dette kan gjøres på tidspunktet for innhenting av startbeviset (CC). Teknikk til side, hva betyr denne premiebetalingen? Uansett den nøyaktige plasseringen eller til og med sonen eller bygningstypen, vil en førsteklasses FSI hjelpe deg med å utvide den tillatte FSI. Premium FSI er et gebyr som betales til regjeringen for å tillate fleksibilitet.

Kriterier for premium FSI:

Vegbredde	Premium FSI
30-40 ft	20%
40-60 ft	30%
Over 60 ft	40%

Derfor, hvis du har en vei med en bredde på 30-40 fot , vil du være i stand til å bygge 20% mer enn den tillatte FSI, mot betaling av de nødvendige premium FSI-avgiftene.

Landareal x normal FSI x premium FSI i prosent = bebygd areal

Betydningen av FAR for boligkjøpere

FAR-verdien bestemmes av lokale kommunale selskaper for å sikre best mulig levekår for innbyggere i dette området, med tanke på befolkningstettheten, tilgjengeligheten av åpne rom, miljøpåvirkning av prosjektet og beredskap i tilfelle en naturkatastrofe. Selv om beregningsmetodene til FAR er forskjellige fra by til by, overstiger verdien vanligvis ikke 2,5.

Jo mer gulvareal som er tilgjengelig for en utvikler jo høyere bygningen kan være. Derfor, hvis du kjøper en eiendom i et slikt prosjekt, vil du mest sannsynlig bo i et tettere område med mange andre innbyggere og dele felles fasiliteter og utgiftene til strøm, vann, klubbhus, svømmebassenger, heiser osv.

Videresalgsverdien for et prosjekt med lav FAR vil sannsynligvis være høyere enn for en eiendom som var i et high-FAR-prosjekt. Dette er fordi et lav-FAR-prosjekt vanligvis betyr kortere bygninger, mindre befolkningstetthet og mer åpne områder rundt prosjektet.

Fordeler med et arealforhold

Regler og retningslinjer med hensyn til FAR bidrar til å holde konstruksjonen i sjakk og sørger også for en bygnings strukturelle sikkerhet, til en viss grad. I fravær av FAR / FSI-regler vil uautoriserte konstruksjoner øke. Her er noen av fordelene med FAR:

• Det er en tydelig avgrensning mellom åpne områder og bebygde områder.
• Hjelper myndighetene med å fremme stabil, planlagt vekst

Hva å vite om FAR-brudd?

FAR-brudd fra en utvikler kommer vanligvis til syne, bare når den aktuelle utviklingsmyndigheten utsteder ferdigattest. Derfor bør boligkjøpere be om å se ferdigattestet før de kjøper en eiendom i prosjektet. Å kjøpe en eiendom i et prosjekt som har brutt FAR-bestemmelsene i byen / lokaliteten, kan ha alvorlige konsekvenser for kredittverdigheten din hvis du søker om et lån.

Unntak fra forholdet mellom gulvarealer

Noen viktige unntak fra FAR er fasiliteter som fellesarealer, parkeringsarealer, ethvert innvendig åpent område som balkong, kjellere som eksklusivt brukes til parkering, loft, utvendig rom, idrettsbaner osv. Disse områdene er ikke inkludert i FAR.

Ofte stilte spørsmål om Floor Area Ratio

Vil en økning i FAR redusere eiendomskostnadene?

Det er en grunn til at FAR i forskjellige områder er løst eller må avgjøres av myndighetene. For eksempel er det usikkert i høyseismiske soner å tillate eiendomsutviklere å bygge høyhus uten noen grense. På den annen side vil en høyere FAR hjelpe byggherren til å utvikle flere enheter, og dermed redusere kostnadene for utvikling. Ikke desto mindre er inngangskostnadene i konstruksjon også en viktig avgjørende faktor for hva den endelige prisen blir. Derfor kan bare en økning i FAR ikke føre til et redusert eiendomspris.

Blir små byer etter på grunn av lavere FAR?

FAR er avhengig av regelverket for utviklingskontroll (DCR) og den blir beregnet, med tanke på sikkerheten til strukturen og dens omgivelser. Tier-2 og tier-3 byer har forholdsvis lavere jobbmuligheter og underutviklet eller utvikling av infrastruktur, og derfor er vekstmulighetene lavere, noe som fører til at de henger etter. FAR er ikke den eneste faktoren som påvirker utviklingen av en by.

Arealforhold i indiske byer

Eiendomsutviklere ber ofte om en høyere FAR, for å bygge bro over etterspørselstilbudet mellomrom. Ofte kan useriøse byggherrer til og med bryte FAR-regelverket. Det er veldig viktig å følge reglene for å gi trygge levekår for alle. I India varierer FAR mellom 1 og 3.5.

Se også: Utviklingskode for bolig- og ikke-boliglokaler

FAR i boliglokaler: Plottet bolig

Kilde: MoHUA

FAR i gruppehus

Antall boenheter beregnes ut fra tetthetsmønsteret gitt i utbyggingsplanen, med tanke på en befolkning på 4,5 personer per boenhet. Maks FAR er 125 eller 1,25. Høyere FAR kan gis, avhengig av utviklingsmønsteret og bør ikke overstige 150.

Siste oppdateringer om FAR

Haryana endrer byggekoden 2017

Kapittel 6 og 7 i Haryana-byggekoden er endret, og de reviderte reglene er som følger:

Tomtestørrelse	Maksimal tillatt bakkedekning	Tillatt kjeller	Maks FAR	Maks høyde
Opptil 60 kvadratmeter	85%	enkeltnivå	220%	16,5 meter
60-150 kvadratmeter	80%	enkeltnivå	200%	16,5 meter
150-225 kvadratmeter	70%	enkeltnivå	180%	16,5 meter

Premium FSI i Karnataka

For første gang i 2017 ga Karnataka-regjeringen sin sanksjon mot premium FSI i 2020. Tillatt F AR har ingen avgift, men de som ønsker premium FAR, må betale 50% av veiledningsverdien for det ekstra området de vil konstruere ved hjelp av den ekstra plassen, i henhold til utkastet til regler som er varslet av regjeringen. Denne planen er nå åpen for tilbakemeldinger fra innbyggerne.

Delhis hovedplan for 2041

Den håper at den kommende hovedplanen 2041 for Delhi vil resultere i en transformasjon av hovedstaden. Boligkolonier som vokste opp for over 50 år tilbake, kan se at ombyggingsaktiviteten tar seg opp. Delhi Development Authority (DDA) forbereder MPD 2041 med National Institute of Urban Affairs (NIUA). DDA-nestleder Anurag Jain har sagt at DDA vil utvide støtten der det er behov for det. Noen kolonier med enetasjes hus vil ha fordel, fordi FAR tidligere var 1.33, men nå er det 2.

Maharashtra kan lette premien som skal betales på FAR

I et forsøk på å gjenopplive den skrantende eiendomssektoren i den finansielle hovedstaden i India, kan Maharashtra-regjeringen kunngjøre en reduksjon av premier som byggherrer betaler for å benytte seg av byggbart areal til deres prosjekter i Mumbai. I fjor hadde den forrige regjeringen senket satsene fra 50% til 40% av de ferdige beregningsverdiene i en toårsperiode. Dette kan bli ytterligere kuttet med 10% -15%.

Punjab Local Bodies Department for å identifisere land for rimelige boliger

De urbane lokale organene i Punjab er i ferd med å identifisere land for utvikling av rimelige boliger. To kategorier av enheter, det vil si leiligheter på 60 kvm for den økonomisk svakere delen (EWS) og 110 kvm for mellominntektsgruppen (MIG) kan komme opp. Mens kostnadene for prosjektet ennå ikke er bestemt, er FAR 3,50 for prosjekter mellom en dekar og fem dekar.

DDA forlenger fristen for betaling av FAR-avgifter

Delhi Utviklingsmyndigheten (DDA) har utvidet den siste datoen for betaling av ytterligere FAR-avgifter og gebyrer for konvertering av bruk, i lys av COVID-19-pandemien. Den siste datoen er 31. desember 2020. Denne avgjørelsen ble tatt under et møte ledet av Delhis løytnantguvernør Anil Baijal. Baijal sa også: «Salg av 50% av EWS-leiligheter med DDA-kvote i gruppeboligprosjekter forenklet, for å unngå dobbeltstempelavgift, og dermed redusere kostnadene & for å lette rask tildeling . ” Ytterligere detaljer avventes fra DDA-kontoret.

CHBs boligordning skrotet, FAR økningsplan søppel

Chandigarh Housing Board (CHBs) siste boligordning i sektor 53, hvor kostnadene ved en 1BHK-eiendom i lavinntektsgruppen er Rs 86 lakhs og HIG-eiendommer bestående av 3BHK-enheter anslås å koste Rs 1,50 crores, hadde tiltrukket et betydelig antall interesserte kjøpere. I henhold til den siste utviklingen har administrasjonen avvist forslaget. Dette er den tredje avvisningen. CHB hadde lagt til grunn at for å gjøre det til rimelige boliger, var det behov for å øke FAR, men nå etter avslaget er ordningen opphugget.

UP okays høyere FAR for industriell tomter

Regjeringen i Uttar Pradesh har gitt et nikk til blandet arealbruk for industritomter. FAR for områder som allerede er utbygd, økes til 2,5 med 1,5 like vanlig FAR og en som kjøpes FAR. For de områdene som ennå ikke skal utvikles, vil FAR være det 3.5 inkludert 2.5 som vanlig FAR og en som kjøpes FAR. Dette vil imidlertid variere fra sted til sted.

FAR: Rask oppsummering

Hva er inkludert i bruttoarealet?

Dette består av lobbyene, arealet for leietakere og fellesarealer, mekaniske utstyrsområder, trapp, kjeller, vaskerom, boder, toaletter og atriums.

Hva er ikke inkludert i bruttoareal?

Utvendige rom, balkonger , uteplasser, parkering, gangveier og innkjørsler som er dekket, loft og utendørs idrettsbaner, er ikke inkludert i bruttoarealet.

(Med innspill fra Sneha Sharon Mammen)

Vanlige spørsmål