Il rapporto della superficie del pavimento (FAR) o il rapporto della superficie del pavimento (FSR) denota la superficie massima che può essere costruita su un dato pezzo di terreno. In altre parole, è un rapporto tra la superficie totale costruita di un edificio e l’area del terreno. In alcuni mercati è noto anche come FSI (Floor Space Index).

Comprensione del rapporto superficie coperta e relativo calcolo

Il FAR di un progetto è la superficie totale dell’edificio (compreso lo spazio coperto da tutti i piani dell’edificio) divisa per l’area del terreno su cui si sta costruendo il progetto. Il FAR è deciso dalle corporazioni municipali o dall’autorità di sviluppo, secondo i Regolamenti di controllo dello sviluppo (DCR) e varia da una città o località all’altra.

Esempio

Se la dimensione del lotto o terreno utilizzato per un progetto è di 500 piedi quadrati e il FAR determinato per quella particolare città / località è 1,5, la superficie totale che può essere costruita sarà 750 piedi quadrati (500 × 1,5). Poiché lo spazio massimo disponibile al piano terra sarà di circa 500 piedi quadrati, quindi, con la restante superficie edificata di 250 piedi quadrati, è possibile costruire un solo piano in più. Pertanto, considerando l’area del lotto e il FAR applicabile in quella particolare località, a un promotore sarebbe consentito costruire un edificio a un piano.

Rapporto superficie e indice superficie coperta

FSI , che significa Indice di superficie del pavimento, noto anche come rapporto di superficie (FAR), è il rapporto tra l’area edificata totale e l’area totale del lotto. FAR e FSI sono usati come sinonimi, con l’unica differenza che mentre il primo è espresso come rapporto, l’FSI è un indice ed è espresso in percentuale. Il consiglio comunale di una particolare area è responsabile di stabilire il limite FSI in un certo intervallo, al fine di regolare la quantità di costruzione e le dimensioni degli edifici in quella zona. Poiché FSI è una misura che unisce l’altezza e l’ingombro di un edificio, regolandola garantisce flessibilità nella progettazione dell’edificio.

Ad esempio, se per una particolare area di terreno di 10.000 metri quadrati, una FSI di 1 è assegnato, quindi, per il progetto sarebbe consentita una costruzione di 10.000 metri quadrati.

Allo stesso modo, se l’FSI è 1.5 e si dispone di un terreno di 1.000 piedi quadrati, è possibile costruire fino a 1.500 mq di struttura coperta. La formula è abbastanza semplice:

Area del tracciato x FSI = Area edificata

Nota: FAR di 1,5 è espresso come FSI del 150%

Nota che La FSI è applicabile anche agli edifici commerciali.

Cos’è la FSI premium?

Recentemente, la Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) ha consentito un pagamento premium del 20% del valore del terreno rispetto al tasso a pronti conti ( RR), per la trasformazione di un terreno industriale in uso commerciale o residenziale. Questo può essere fatto al momento dell’ottenimento del certificato di inizio (CC). Aspetti tecnici a parte, cosa significa questo pagamento premium? Indipendentemente dalla posizione esatta o anche dalla zona o dal tipo di edificio, un FSI premium ti aiuterà a estendere l’FSI consentito. Premium FSI è una commissione pagata al governo per consentire la flessibilità.

Criteri per premium FSI:

Larghezza strada	FSI Premium
30-40 piedi	20%
40-60 piedi	30%
Oltre 60 piedi	40%

Quindi, se hai una strada con una larghezza di 30-40 piedi , sarai in grado di costruire il 20% in più rispetto al FSI consentito, dietro pagamento delle tariffe FSI premium richieste.

Superficie x FSI normale x FSI premium in percentuale = Area edificata

L’importanza del FAR per gli acquirenti di case

Il valore FAR è determinato dalle aziende municipali locali, per garantire le migliori condizioni di vita possibili per i residenti in quella zona, tenendo presente la densità della popolazione, la disponibilità di spazi aperti, impatto ambientale del progetto e preparazione in caso di calamità naturale. Sebbene i metodi di calcolo del FAR differiscano da una città all’altra, il valore generalmente non supera 2,5.

Maggiore è la superficie disponibile per uno sviluppatore , più alto può essere l’edificio. Pertanto, se acquisti una proprietà in un progetto del genere, molto probabilmente vivrai in un’area più densa con molti altri residenti e condividerai i servizi comuni e le spese per elettricità, acqua, club house, piscine, ascensori, ecc.

Tuttavia, il valore di rivendita per un progetto con FAR basso, molto probabilmente sarà superiore a quello di una proprietà che era in un progetto con FAR alto. Questo perché un progetto di LONTANO basso di solito significa edifici più corti, minore densità di popolazione e aree più aperte intorno al progetto.

Vantaggi del rapporto superficie coperta

Le regole e le linee guida rispetto a FAR aiutano a tenere sotto controllo la costruzione e garantiscono anche la sicurezza strutturale di un edificio, in una certa misura. In assenza di regole FAR / FSI, le costruzioni non autorizzate aumenteranno. Ecco alcuni dei vantaggi di FAR:

• Esiste una chiara demarcazione tra spazi aperti e spazi costruiti.
• Aiuta le autorità a promuovere una crescita pianificata e stabile

Cosa sapere sulla violazione FAR?

Una violazione FAR da parte di uno sviluppatore di solito viene alla luce, solo quando l’autorità di sviluppo competente rilascia un certificato di completamento. Pertanto, gli acquirenti di case dovrebbero chiedere di vedere il certificato di completamento, prima di acquistare una proprietà nel progetto. L’acquisto di un immobile in un progetto che ha violato le normative FAR della città / località, potrebbe avere gravi ripercussioni sul tuo merito creditizio, se dovessi richiedere un prestito.

Eccezioni al rapporto di superficie

Alcune importanti eccezioni al FAR sono servizi come spazi comuni, parcheggi, qualsiasi spazio aperto interno come il balcone, scantinati usati esclusivamente per il parcheggio, solai, esterni spazi, campi sportivi, ecc. Queste aree non sono incluse nel FAR.

Domande frequenti sul rapporto superficie coperta

Un aumento del FAR ridurrà i costi della proprietà?

C’è una ragione per cui FAR in diverse aree è fisso o deve essere deciso dalle autorità. Ad esempio, nelle zone ad alto sismico, consentire agli sviluppatori immobiliari di costruire grattacieli, senza alcun limite, non è sicuro. D’altra parte, un FAR più elevato aiuterà il costruttore a sviluppare più unità, riducendo così i costi di sviluppo. Tuttavia, il costo dell’input nella costruzione è anche un fattore determinante di quello che sarà il prezzo finale. Quindi, un semplice aumento del FAR, non può portare a una diminuzione dei prezzi degli immobili.

Le piccole città sono in ritardo a causa del FAR inferiore?

Il FAR dipende dalle norme di controllo dello sviluppo (DCR) ed è calcolato tenendo presente la sicurezza della struttura e dei suoi dintorni. Le città di livello 2 e di livello 3 hanno opportunità di lavoro relativamente inferiori e infrastrutture sottosviluppate o in via di sviluppo e, quindi, le vie di crescita sono inferiori, il che le porta a rimanere indietro. Il FAR non è l’unico fattore che influisce sullo sviluppo di una città.

Rapporto superficie pavimento nelle città indiane

Gli sviluppatori immobiliari spesso chiedono un FAR più alto, per colmare la domanda-offerta divario. Spesso, i costruttori senza scrupoli possono persino violare i regolamenti FAR. È molto importante seguire le regole, in modo da fornire condizioni di vita sicure a tutti. In India, il FAR varia tra 1 e 3,5.

Vedi anche: Codice di sviluppo relativo a locali residenziali e non residenziali

FAR in locali residenziali: alloggi plottati

Fonte: MoHUA

FAR in alloggi di gruppo

Il numero di unità abitative è calcolato sulla base del modello di densità fornito nel piano di sviluppo, prendendo in considerazione una popolazione di 4,5 persone per unità abitativa. Il FAR massimo è 125 o 1,25. Può essere fornito un FAR più alto, a seconda del modello di sviluppo e non deve superare 150.

Ultimi aggiornamenti su FAR

Haryana modifica il Building Code 2017

Capitoli 6 e 7 del codice edilizio di Haryana sono stati modificati e le regole riviste sono le seguenti:

Dimensione del lotto	Massima copertura del suolo consentita	Seminterrato consentito	FAR massimo	Altezza massima
Fino a 60 metri quadrati	85%	a un livello	220%	16,5 metri
60-150 metri quadrati	80%	un livello	200%	16,5 metri
150-225 metri quadrati	70%	a un livello	180%	16,5 metri

FSI Premium in Karnataka

Per la prima volta discusso nel 2017, il governo del Karnataka ha sanzionato la FSI premium nel 2020. L’AR non comporta alcun costo, ma chi vuole il FAR premium dovrà sborsare il 50% del valore indicativo dell’area aggiuntiva che costruirà utilizzando lo spazio extra, secondo la bozza di regolamento notificata dal governo. Questo piano è ora aperto per il feedback dei cittadini.

Il piano generale di Delhi per il 2041

Il prossimo piano generale 2041 per Delhi, si spera, porterà a una trasformazione della capitale. Le colonie residenziali sorte più di 50 anni fa potrebbero vedere una ripresa dell’attività di riqualificazione. La Delhi Development Authority (DDA) sta preparando l’MPD 2041 con il National Institute of Urban Affairs (NIUA). Il vicepresidente della DDA Anurag Jain ha affermato che la DDA estenderà il supporto ovunque sia necessario. Alcune colonie con case a un piano ne trarranno vantaggio, perché in precedenza il FAR era 1.33 ma ora è 2.

Il Maharashtra potrebbe ridurre i premi pagabili su FAR

Nel tentativo di rilanciare il settore immobiliare in difficoltà nella capitale finanziaria dell’India, il governo del Maharashtra potrebbe annunciare una riduzione dei premi pagabili dai costruttori, per usufruire dell’area edificabile per i loro progetti a Mumbai. L’anno scorso, il governo precedente aveva abbassato le aliquote dal 50% al 40% dei valori di ready reckoner per un periodo di due anni. Questo può essere ulteriormente ridotto del 10% -15%.

Dipartimento degli enti locali del Punjab per identificare i terreni per alloggi a prezzi accessibili

Gli enti locali urbani del Punjab sono in procinto di identificare i terreni per sviluppo di alloggi a prezzi accessibili. Possono emergere due categorie di unità, ovvero appartamenti di 60 metri quadrati per la parte economicamente più debole (EWS) e 110 metri quadrati per la fascia di reddito medio (MIG). Mentre il costo del progetto deve ancora essere determinato, il FAR è 3,50 per i progetti tra un acro e cinque acri.

DDA estende il limite di tempo per il pagamento delle spese FAR

La Delhi La Development Authority (DDA) ha prorogato l’ultima data per il pagamento di ulteriori addebiti FAR e costi di conversione dell’uso, alla luce della pandemia COVID-19. L’ultima data è il 31 dicembre 2020. Questa decisione è stata presa durante una riunione presieduta dal vicegovernatore di Delhi Anil Baijal. Su Twitter, Baijal ha anche affermato: “La vendita del 50% degli appartamenti EWS della quota DDA in progetti di alloggi collettivi è stata semplificata, per evitare la doppia imposta di bollo, riducendo così i costi & facilitando l’assegnazione rapida . ” Ulteriori dettagli sono attesi dall’ufficio della DDA.

Schema abitativo di CHB demolito, piano di aumento FAR distrutto

L’ultimo schema abitativo del Chandigarh Housing Board (CHB) nel settore 53, dove il costo di una proprietà da 1BHK nel gruppo a basso reddito è Rs 86 lakhs e le proprietà HIG che comprendono unità 3BHK si stima che costino Rs 1.50 crore, aveva attirato un numero considerevole di acquirenti interessati. Come per l’ultimo sviluppo, l’amministrazione ha respinto la proposta. il terzo rifiuto. Il CHB aveva affermato che per rendere l’edilizia abitativa a prezzi accessibili, c’era la necessità di aumentare il FAR ma ora dopo il rifiuto, lo schema è stato demolito.

UP va bene FAR più alto per l’industria parcelle

Il governo dell’Uttar Pradesh ha accennato all’uso misto dei terreni per i lotti industriali. FAR per le aree che sono già state sviluppate, sarà aumentato a 2,5 con 1,5 come FAR comune e uno come FAR acquistabile. Per quelle aree che devono ancora essere sviluppate, il FAR lo sarà 3.5 di cui 2.5 come FAR comune e uno come FAR acquistabile. Tuttavia, questo sarà diverso da luogo a luogo.

FAR: riepilogo rapido

Che cosa è incluso nella superficie lorda?

Questo è costituito dalle lobby, area per inquilini e aree comuni, aree attrezzature meccaniche, scale, seminterrato, lavanderia, magazzini, servizi igienici e atri.

Cosa non è compreso nella superficie lorda?

Spazi esterni, balconi , cortili, parcheggi, passaggi pedonali e vialetti coperti, solai e campi sportivi all’aperto non sono inclusi nella superficie lorda.

(Con il contributo di Sneha Sharon Mammen)

Domande frequenti