Poměr podlahové plochy (FAR) nebo podlahové plochy (FSR) označuje maximální podlahová plocha, kterou lze na daném pozemku postavit. Jinými slovy, jedná se o poměr mezi celkovou budovanou podlahovou plochou budovy a plochou pozemku. Na některých trzích je také známý jako FSI (Floor Space Index).

Porozumění poměru podlahové plochy a jeho výpočtu

FAR projektu je celková podlahová plocha budovy (včetně prostoru pokrytého všemi podlažími budovy) vydělená plochou pozemku, na kterém je projekt stavěn. O FAR rozhodují městské korporace nebo rozvojový úřad podle předpisů Development Control Regulations (DCR) a liší se od jednoho města nebo dokonce lokality k druhému.

Příklad

Pokud je velikost pozemku nebo pozemku používaného pro projekt 500 čtverečních stop a hodnota FAR určená pro konkrétní město / lokalitu je 1,5, pak lze celkovou podlahovou plochu, kterou lze postavit bude 750 čtverečních stop (500 × 1,5). Vzhledem k tomu, že maximální prostor v přízemí bude asi 500 čtverečních stop, je tedy možné se zbývající zastavěnou plochou 250 čtverečních stop postavit jen jedno další patro. Vzhledem k ploše pozemku a hodnotě FAR použitelné v dané konkrétní lokalitě by tedy developer mohl postavit jednopodlažní budovu.

Poměr podlahové plochy a index podlahové plochy

FSI , což znamená index podlahového prostoru, známý také jako poměr podlahové plochy (FAR), je poměr celkové zastavěné plochy k celkové ploše pozemku. FAR a FSI se používají synonymně, jediný rozdíl je v tom, že zatímco první je vyjádřen jako poměr, FSI je index a je vyjádřen v procentech. Za stanovení limitu FSI v určitém rozsahu odpovídá městská rada konkrétní oblasti, aby bylo možné regulovat rozsah výstavby a velikost budov v této oblasti. Vzhledem k tomu, že FSI je opatření, které kombinuje výšku a půdorys budovy, jeho regulace zajišťuje flexibilitu při navrhování budovy.

Například pokud pro konkrétní plochu pozemku 10 000 metrů čtverečních, FSI Je přidělena 1, pak by pro projekt byla povolena výstavba 10 000 metrů čtverečních.

Podobně, pokud je FSI 1,5 a máte pozemek 1 000 čtverečních stop, můžete stavět až 1 500 čtverečních stop kryté konstrukce. Vzorec je poměrně jednoduchý:

Plocha grafu x FSI = zastavěná plocha

Poznámka: FAR 1,5 je vyjádřeno jako FSI 150%

Všimněte si, že FSI je použitelný také na komerční budovy.

Co je to prémiový FSI?

Nedávno společnost Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) povolila prémiovou platbu ve výši 20% pozemkové hodnoty sazby připraveného zúčtování ( RR), pro přeměnu průmyslové půdy na komerční nebo rezidenční využití. To lze provést v době získání osvědčení o zahájení (CC). Kromě technických aspektů, co tato prémiová platba znamená? Bez ohledu na přesné umístění nebo dokonce na zónu nebo typ budovy vám prémiový FSI pomůže rozšířit povolený FSI. Prémiový FSI je poplatek placený vládě za umožnění flexibility.

Kritéria pro prémiový FSI:

Šířka silnice	Premium FSI
30-40 stop	20%
40-60 ft	30%
Více než 60 ft	40%

Proto, pokud máte silnici o šířce 30 až 40 stop , po zaplacení požadovaných prémiových poplatků FSI budete moci stavět o 20% více, než je povolený FSI.

Plocha pozemku x normální FSI x prémie FSI v procentech = zastavěná plocha

Důležitost FAR pro kupce domů

Hodnota FAR je určena místními obecními korporacemi, aby zajistily nejlepší možné životní podmínky pro obyvatele v této oblasti, s ohledem na hustotu obyvatelstva, dostupnost otevřených prostorů, dopadu projektu na životní prostředí a připravenosti na případ přírodní katastrofy. Ačkoli se metody výpočtu FAR v jednotlivých městech liší, hodnota obecně nepřesahuje 2,5.

Čím více podlahové plochy má k dispozici vývojář , čím vyšší budova může být. Pokud tedy v takovém projektu koupíte nemovitost, budete pravděpodobně bydlet v hustší oblasti s mnoha dalšími obyvateli a budete sdílet společné vybavení a výdaje na elektřinu, vodu, klubovny, bazény, výtahy atd.

Hodnota dalšího prodeje u projektu s nízkou hodnotou FAR však bude pravděpodobně vyšší než u nemovitosti, která byla v projektu s vysokou hodnotou FAR. Důvodem je, že projekt s nízkým FAR obvykle znamená kratší budovy, menší hustotu obyvatelstva a otevřenější oblasti kolem projektu.

Výhody poměru podlahové plochy

Pravidla a pokyny týkající se FAR pomáhají udržovat konstrukci pod kontrolou a do jisté míry také zajišťují konstrukční bezpečnost budovy. Při absenci pravidel FAR / FSI se zvýší počet neoprávněných staveb. Zde jsou některé z výhod FAR:

• Existuje jasná hranice mezi otevřenými a zastavěnými prostory.
• Pomáhá orgánům podporovat stabilní plánovaný růst

Co je třeba vědět o porušení FAR?

Porušování FAR ze strany vývojáře obvykle vyjde najevo, pouze když příslušný vývojový úřad vydává osvědčení o dokončení. Před zakoupením nemovitosti v projektu by proto měli kupující domů požádat o zhlédnutí osvědčení o dokončení. Koupě nemovitosti v projektu, který porušil předpisy FAR města / lokality, by mohlo mít vážné dopady na vaši úvěruschopnost, pokud byste žádali o půjčku.

Výjimky z poměru podlahové plochy

Některé důležité výjimky z FAR jsou vybavení, jako jsou společné prostory, parkovací plochy, jakýkoli vnitřní otevřený prostor, jako je balkon, sklepy používané výhradně k parkování, podkroví, exteriér prostory, sportovní hřiště atd. Tyto oblasti nejsou zahrnuty do FAR.

Často kladené otázky týkající se poměru podlahové plochy

Způsobí zvýšení FAR snížení nákladů na nemovitost?

Existuje důvod, proč je FAR v různých oblastech fixní nebo o něm musí rozhodnout úřady. Například ve vysoce seismických zónách není bezpečné umožňovat vývojářům nemovitostí stavět výškové budovy bez jakéhokoli omezení. Na druhou stranu vyšší FAR pomůže staviteli vyvinout více jednotek, čímž sníží náklady na vývoj. Vstupní náklady ve stavebnictví jsou však také hlavním určujícím činitelem konečné ceny. Pouhé zvýšení FAR tedy nemůže vést ke snížení cen nemovitostí.

Zaostávají malá města kvůli nižší FAR?

FAR závisí na předpisech o kontrole rozvoje (DCR) a vypočítá se s ohledem na bezpečnost konstrukce a jejího okolí. Města 2. a 3. úrovně mají poměrně nižší pracovní příležitosti a nedostatečně rozvinutou nebo rozvíjející infrastrukturu, a proto jsou možnosti růstu nižší, což je vede k zaostávání. FAR není jediným faktorem, který ovlivňuje rozvoj města.

Poměr podlahové plochy v indických městech

Developeri nemovitostí často žádají vyšší FAR, aby překlenuli nabídku a poptávku mezera. Bezohlední stavitelé často mohou dokonce porušovat předpisy FAR. Je velmi důležité dodržovat pravidla, abychom zajistili bezpečné životní podmínky pro všechny. V Indii se hodnota FAR pohybuje mezi 1 a 3,5.

Viz také: Vývojový kód týkající se obytných a nebytových prostor

FAR v obytných prostorech: spiknuté bydlení

Zdroj: MoHUA

FAR ve skupinovém bydlení

Počet bytových jednotek se počítá na základě vzorce hustoty uvedeného v plánu rozvoje, s přihlédnutím k populaci 4,5 osob na bytovou jednotku. Maximální FAR je 125 nebo 1,25. Může být uvedena vyšší hodnota FAR, v závislosti na modelu vývoje, a neměla by přesáhnout 150.

Nejnovější aktualizace FAR

Haryana mění stavební zákon 2017

Kapitola 6 a 7 stavebního řádu Haryana byly změněny a revidovaná pravidla jsou následující:

Velikost pozemku	Maximální přípustné pokrytí půdy	Přípustné suterén	Maximální FAR	Maximální výška
až 60 metrů čtverečních	85%	jednoúrovňový	220%	16,5 metrů
60-150 metrů čtverečních	80%	jednoúrovňový	200%	16,5 metrů
150-225 metrů čtverečních	70%	jednoúrovňový	180%	16,5 metrů

Premium FSI v Karnataka

Vláda Karnataka, která byla poprvé představena v roce 2017, uložila sankci prémiovému FSI v roce 2020. Povolený F AR nenese žádný poplatek, ale ti, kteří chtějí prémiové FAR, budou muset podle návrhů pravidel oznámených vládou vydělat 50% naváděcí hodnoty další oblasti, kterou postaví pomocí extra prostoru. Tento plán je nyní otevřen pro zpětnou vazbu od občanů.

Hlavní plán Dillí na rok 2041

Doufáme, že nadcházející Hlavní plán 2041 pro Dillí povede k transformaci hlavního města. Obytné kolonie, které se vynořily před více než 50 lety, mohou zaznamenat nárůst aktivity přestavby. Dillí Development Authority (DDA) připravuje MPD 2041 s Národním institutem pro městské záležitosti (NIUA). Místopředseda DDA Anurag Jain uvedl, že DDA rozšíří podporu, kdykoli to bude potřeba. Některé kolonie s jednopodlažními domy budou mít prospěch, protože dříve byla FAR 1.33, ale nyní je to 2.

Maharashtra může zmírnit pojistné splatné FAR

Ve snaze oživit churavějící realitní sektor ve finančním hlavním městě Indie může vláda Maharashtra oznámit snížení pojistného placeného staviteli za účelem využití zastavitelné plochy pro jejich projekty v Bombaji. V loňském roce snížila předchozí vláda sazby z 50% na 40% připravených hodnot pro dvouleté období. To může být dále sníženo o 10% – 15%.

Oddělení místních orgánů v Pandžábu k identifikaci pozemků pro dostupné bydlení

Městské místní orgány v Pandžábu jsou v procesu identifikace pozemků pro rozvoj dostupného bydlení. Mohou přijít dvě kategorie jednotek, tedy byty o velikosti 60 metrů čtverečních pro ekonomicky slabší část (EWS) a 110 metrů čtverečních pro skupinu se středními příjmy (MIG). Zatímco náklady na projekt je třeba ještě určit, FAR je 3,50 pro projekty mezi jedním akrem a pěti akry.

DDA prodlužuje lhůtu pro platbu poplatků FAR

Dillí S ohledem na pandemii COVID-19 prodloužil Development Authority (DDA) poslední datum platby dalších poplatků FAR a poplatků za konverzi použití. Poslední datum je 31. prosince 2020. Toto rozhodnutí bylo přijato během setkání, kterému předsedal guvernér poručíka Dillí Anil Baijal. Baijal na Twitteru rovněž uvedl: „Zjednodušený prodej 50% bytů EWS s kvótami DDA v projektech skupinového bydlení, aby se zabránilo dvojímu kolku, čímž se sníží náklady & a usnadní se rychlé přidělení . “ Další podrobnosti jsou očekávány od kanceláře DDA.

Schéma bydlení CHB vyřazeno, plán zvýšení FAR zničen

Nejnovější schéma bydlení Chandigarh Boarding Board (CHB) v sektoru 53, kde jsou náklady na nemovitost 1BHK ve skupině s nízkými příjmy je Rs 86 lakhs a odhaduje se, že nemovitosti HIG obsahující jednotky 3BHK stojí crores 1,50 Rs, přilákaly značný počet zájemců. Podle posledního vývoje administrativa návrh zamítla. třetí zamítnutí. CHB uvedla, že v zájmu cenově dostupného bydlení je potřeba zvýšit FAR, ale nyní po zamítnutí byl program zrušen.

UP je v pořádku vyšší FAR pro průmyslové pozemky

Vláda Uttarpradéše přikývla na smíšené využití půdy pro průmyslové pozemky. FAR pro oblasti, které již byly vyvinuty, se zvýší na 2,5 s 1,5 jako běžnou FAR a jednou jako nákupní FAR. Pro ty oblasti, které se teprve budou rozvíjet, bude FAR 3,5 včetně 2,5 jako běžný FAR a jeden jako zakoupitelný FAR. To se však bude od místa k místu lišit.

FAR: Rychlá rekapitulace

Co je zahrnuto do hrubé podlahové plochy?

Skládá se z lobby, plochy pro nájemce a společné prostory, prostory mechanického vybavení, schodiště, sklep, prádelna, sklady, toalety a atria.

Co není zahrnuto v hrubé podlahové ploše?

Vnější prostory, balkony , terasy, parkování, chodníky a příjezdové cesty, které jsou kryté, podkroví a venkovní sportovní hřiště, nejsou zahrnuty do hrubé podlahové plochy.

(Se vstupy od Sneha Sharon Mammen)

Časté dotazy