Ich habe diesen informativen Artikel von Seth Williams gefunden. Bitte lesen Sie, Sie werden es nicht bereuen!

Wenn Sie ernsthaftes Geld auf ein Grundstück werfen, gibt es ein Problem, das auf den ersten Blick unbedeutend erscheint, aber das Potenzial hat um einen Land Deal zu machen oder zu brechen.

Der „Perc-Test“. Ein Perc-Test (auch als „Perk-Test“ bekannt und formeller als Perkolationstest bekannt) ist eine Bodenbewertung, die den Geschwindigkeit, mit der Wasser durch den Boden abfließt. Perc-Tests sind in nahezu jeder zivilisierten Gemeinde der Welt erforderlich, da die Ergebnisse dieses Tests wichtige Informationen für die Planung und Installation eines Abwassersystems liefern.

Ein Perc-Test wird durch Bohren oder Graben eines Lochs durchgeführt Gießen Sie im Boden Wasser in das Loch und beobachten Sie dann die Geschwindigkeit, mit der das Wasser vom Boden aufgenommen wird. In den meisten Fällen können Eigenschaften einen Perc-Test leicht bestehen, wenn der Boden höhere Sandkonzentrationen aufweist (da Sand dazu neigt, Wasser viel schneller als Ton oder Schlick aufzunehmen) und wenn sich die Eigenschaft in einem Gebiet mit niedrigem Grundwasserspiegel befindet

Warum ist ein Perc-Test erforderlich? In jeder Hinsicht ist ein Perc-Test (und anschließend ein Abwassersystem) nur erforderlich, wenn eine Immobilie KEINEN Zugang zu einem kommunalen Abwassersystem hat. Befindet sich ein freies Grundstück in Reichweite eines vorhandenen Kanalanschlusses, ist in der Regel keine Kläranlage erforderlich. Aus diesem Grund kann die Verfügbarkeit eines vorhandenen Abwassersystems ein großer Vorteil sein (kein Wortspiel beabsichtigt), wenn die Eignung einer Immobilie für den Bau einer Wohnung jeglicher Art bewertet wird.

Wenn es keine gibt vorhandenes Abwassersystem in der Nähe, dann müssen Sie die Machbarkeit eines Abwassersystems untersuchen. Um festzustellen, ob ein Abwassersystem möglich ist, benötigen die meisten Gesundheitsämter des Landkreises einen Perc-Test. Die meisten Abwassersysteme der Welt sind so konzipiert, dass ein Abflussfeld oder ein „Laugungsfeld“ erforderlich ist, um überschüssiges Wasser abzulassen. Wenn sich fester Abfall in einer Klärgrube absetzt, wird das überschüssige Abwasser in die Klärgrube eingeleitet Abflussfeld durch ein Netzwerk perforierter Rohre.

Hier ist ein Beispiel dafür, wie das typische Abwassersystem und das Abflussfeld aussehen…

Die aus diesem Abwasser ausgestoßenen Verunreinigungen werden dann im Boden eingeschlossen und beseitigt. Dies geschieht hauptsächlich durch den Perkolationsprozess – und auch durch Verdunstung, Transpiration, Verbrauch durch Pflanzenwurzeln und schließlich durch das verbleibende Wasser -Enthält das Grundwasser und / oder Oberflächenwasser.

Die typische Größe eines Abflussfeldes wird durch das erwartete Volumen bestimmt von Abwasser, das aus dem Abwassersystem abgeleitet werden soll (was normalerweise auf der Grundlage der Größe des vorgeschlagenen Gebäudes geschätzt wird).

Um zu verstehen Neben der Bedeutung eines Perc-Tests müssen Sie auch die Grundlagen der Funktionsweise eines Abwassersystems verstehen. Dieses Video enthält eine hilfreiche Erklärung zur Funktionsweise von Klärgruben und zur Einfügung eines Perc-Tests in das Gesamtschema (fahren Sie mit 3:42 fort, um die Erklärung eines Perc-Tests anzuzeigen).

In den meisten Ländern ein Perc Der Test wird durchgeführt, wenn sich ein Beamter des Gesundheitsamtes des Landkreises mit dem Eigentümer des Grundstücks und / oder einem zugelassenen Bagger trifft, um ein Loch zu graben und die Entwässerungsrate des Bodens vor Ort zu testen (sie gießen buchstäblich Wasser in ein Loch und wie lange Es dauert lange, bis es durchgelaufen ist.

Das Gesundheitsamt legt die Regeln fest und setzt sie durch, die regeln, wann eine Eigenschaft für ein Abwassersystem geeignet ist. Daher ist es wichtig, dass sie vorhanden sind, um den Test durchzuführen und / oder zu beobachten in Echtzeit.

Abhängig von den Anforderungen des Gesundheitsministeriums, dem Standort des Grundstücks, den Bauplänen und der Beschaffenheit des Bodens kann ein Perc-Test sehr einfach und kostengünstig sein oder etwas kompliziert und kostspielig.

Einige Situationen erfordern schweres Gerät, Vermesser, Ingenieure und t er mag, während andere Situationen so einfach sein können, wie kleine Löcher in den Boden zu bohren (von Hand) und Proben des Bodens zu entnehmen. Auch hier hat die Komplexität des Prozesses viel mit den Anforderungen des Gesundheitsministeriums, dem Standort des Grundstücks, den Plänen für den Standort und der Zusammensetzung des Bodens zu tun.

Nach meiner Erfahrung… habe ich das festgestellt Obwohl die meisten Gesundheitsämter des Landkreises dieselben allgemeinen Grundsätze für die Funktionsweise eines Perc-Tests einhalten, behandeln viele von ihnen bestimmte Aspekte des Prozesses ganz unterschiedlich. Nur in den Landkreisen, in denen ich gearbeitet habe, hatte jeder besonders unterschiedliche Standards in Bezug auf:

• Wie viel Aufsicht war erforderlich.
• Wie viel würde der Perc-Test kosten
• Wie streng die Anforderungen waren.
• Welche Arten von Alternativen waren zulässig, wenn der Perc-Test fehlschlug?

Obwohl fast überall dieselben grundlegenden Konzepte gelten, können sich die in einem Landkreis erforderlichen spezifischen Verfahren stark von den Verfahren eines anderen unterscheiden. Daher ist es wichtig, sicherzustellen, dass der Test in durchgeführt wird gemäß den Regeln und Behörden in Ihrer Region.

Wie wichtig ist ein Perc-Test?

Um dies zu beantworten, müssen Sie sich einige Fragen stellen:

Was ist mein Plan für das Grundstück?

Menschen kaufen Land aus allen möglichen Gründen.

Einige suchen nach einem Ort, an dem sie jagen, bewirtschaften, campen und andere Aktivitäten im Freien unternehmen können Aktivitäten. Wenn Sie aus diesem Grund Land kaufen, muss ein Perc-Test (zum Zweck eines Abwassersystems) wahrscheinlich nicht ganz oben auf Ihrer Prioritätenliste stehen.

Die meisten Leute kaufen jedoch frei landen, weil sie beabsichtigen, etwas darauf zu bauen … und selbst wenn Sie nicht vorhaben, etwas zu bauen, besteht eine faire Chance, dass der nächste Käufer irgendwann in der Zukunft dies tun wird.

Die Die Wichtigkeit eines Perc-Tests hängt weitgehend davon ab, ob / wann jemals eine „Wohnung“ auf dem Grundstück gebaut wird. Wenn die Antwort „Ja“ lautet, läuft alles auf Folgendes hinaus:

• Ohne Bei einem erfolgreichen Perc-Test kann es keine septische Genehmigung geben.
• Ohne eine septische Genehmigung kann es kein septisches System geben.
• Ohne ein septisches System kann es keine Wohnung geben Art.
• Wenn der Eigentümer keine Wohnung bauen kann, verringert sich der Wert der Immobilie erheblich.

Kann eine Immobilie nun noch nutzbar / wertvoll sein? ohne Klärgrube oder Wohnung? Na sicher! In vielen Fällen möchten Sie jedoch immer noch umfassend über die „Durchführbarkeit“ der Immobilie informiert sein, bevor Sie die Ersparnisse Ihres Lebens in diese investieren. Das Letzte, was Sie tun möchten, ist eine Investitionsentscheidung zu treffen, die auf falschen Annahmen basiert.

Wie viel bezahle ich für die Immobilie?

Abhängig vom Preis, den Sie für eine Immobilie zahlen, ist es möglicherweise die zusätzliche Zeit und Mühe wert, einen Perc-Test durchzuführen.

Als Landinvestor habe ich die meisten meiner Immobilien frei von Verkäufern gekauft, die hoch motiviert waren. Der typische Kaufpreis liegt zwischen 100 und 5.000 US-Dollar und beim Kauf einer Immobilie bei Bei diesem Preis ist es nicht immer einfach, die zusätzliche Zeit, das Geld und den Aufwand zu rechtfertigen, die für einen Perc-Test erforderlich sind.

Immer wenn ich es mit billigeren Immobilien zu tun habe, auf denen nicht unbedingt gebaut werden muss, ich Normalerweise habe ich mich entschieden, diesen Schritt in meinem Due-Diligence-Prozess zu überspringen. Ich konnte mich damit vertraut machen, da es mehrere extern beobachtbare Faktoren gibt Das hat mir genügend Grund zu der Annahme gegeben, dass die Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Perc-Test bestanden hat (mehr dazu weiter unten).

Meiner Meinung nach, wenn ich ein teureres Paket kaufe von Land (z – irgendwo nördlich von 10.000 US-Dollar) beginnt dies in das Gebiet von „Es wird weh tun, falsch zu liegen“ und ich nehme mir normalerweise die Zeit, dies zu überprüfen, bevor ich fortfahre.

Wie groß wird das Problem sein, wenn Diese Eigenschaft ist nicht baubar?

Diese ist ziemlich einfach.

Für was auch immer Sie diese Eigenschaft nutzen möchten, für welchen Preis Sie auch immer zahlen möchten – denken Sie nur eine Minute nach über das Worst-Case-Szenario.

Was ist, wenn Sie es kaufen, einen Perc-Test bestellen und es nicht besteht? Was wird dann zu einer finanziellen Katastrophe oder ist alles noch in Ordnung?

Wenn es sich nicht um ein Deal-Killing-Problem handelt, ist es wahrscheinlich in Ordnung, auf den Perc-Test zu verzichten.

Wenn jedoch die „Baufähigkeit“ der Immobilie einen wesentlichen Faktor für ihren Wert darstellt (und dies oft) , es ist) und wenn es sehr schlecht wäre, diesbezüglich falsch zu raten – warum dann spielen? Wenn Sie planen, auf diesem Grundstück zu wohnen und / oder es zu einem späteren Zeitpunkt als „bebaubares Grundstück“ weiterzuverkaufen, bestellen Sie den Perc-Test. Die Sicherheit kann einen langen Weg gehen!

Lohnt es sich & Probleme?

Um die Arbeit richtig zu erledigen, kostet ein Perc-Test immer etwas. Je nachdem, wen Sie einstellen und wie Es ist viel Arbeit erforderlich, der Preis kann zwischen 150 und 1.500 US-Dollar liegen (und meiner Erfahrung nach liegt er normalerweise am unteren Ende dieses Bereichs).

Davon abgesehen, wenn Sie nur nach einem suchen Ein vager Hinweis auf die Fähigkeit einer Immobilie, zu versickern, Sie müssen nicht unbedingt 1.500 US-Dollar ausgeben. Wenn Sie eine Schaufel, einen Eimer Wasser haben und wissen, wonach Sie suchen müssen, können Sie dies sogar selbst tun!

Natürlich besteht die einzige Möglichkeit, 100% sicher zu sein, ob eine Immobilie versickern kann, darin, einen Perc-Test bei der örtlichen Gemeinde zu bestellen. Wenn Sie jedoch bereit sind, ein gewisses Risiko in der Gleichung zu tolerieren, Es gibt noch andere Hinweise, die Sie finden können OK, das gibt Ihnen eine halbwegs anständige Vorstellung davon, ob Sie sich darüber Sorgen machen müssen oder nicht.

Hier sind zum Beispiel einige leicht zu beobachtende Faktoren zu berücksichtigen:

chauen Sie sich die anderen Parzellen an, die an Ihr Grundstück angrenzen. Gibt es Häuser auf diesen angrenzenden Grundstücken?Wenn diese Pakete den Perc-Test bestanden haben, besteht eine faire Chance (obwohl keine Garantie), dass dies auch bei Ihnen der Fall ist.

• Befinden sich Gewässer in der Nähe? In diesem Fall könnte diese Liegenschaft einen hohen Grundwasserspiegel haben, Feuchtgebiete haben oder sich in oder in der Nähe einer Überschwemmungszone befinden. Diese Faktoren korrelieren nicht immer mit der Perc-Fähigkeit einer Immobilie, aber es kann Grund sein, bei der Entscheidung, ob das Geld für einen Perc-Test ausgegeben werden soll oder nicht, mit größerer Vorsicht vorzugehen (und einige andere Dinge zu untersuchen).

• Wie sieht die Topographie Ihrer Immobilie aus? Ist es oben auf einem Hügel oder unten in einem Tal? Hat es irgendeine Neigung, wobei ein Ende höher ist als das andere? In einigen Fällen (wenn auf einem Grundstück ein hoher Grundwasserspiegel oder unterschiedliche Bodentypen vorhanden sind) besteht ein leerstehendes Grundstück möglicherweise nicht den Perc-Test auf der unteren Ebene, sondern am oberen Ende. Wenn ich eine Eigenschaft sehe, die eine deutliche Höhenabweichung aufweist, sehe ich dies aus diesem Grund als positiv an, da sie das Potenzial erhöht, dass das Land, selbst wenn es am unteren Ende nicht perkiert, eine weitere Chance hat, weiterzugeben das obere Ende.

Perc-Test fehlgeschlagen? Zu berücksichtigende Alternativen

Wenn Ihre Immobilie den Perc-Test nicht besteht, geraten Sie nicht in Panik. Ein fehlgeschlagener Perc-Test ist nicht das Ende der Geschichte für eine Eigenschaft.

Stellen Sie einige Fragen, um festzustellen, welche Alternativen möglicherweise verfügbar sind.

• Wenden Sie sich an den lokalen Anbieter Gesundheitsamt über ihre Aufzeichnungen über frühere Perc-Tests. Versuchen Sie festzustellen, ob die gesamte Liegenschaft nach einem geeigneten Klärgrubenfeld durchsucht wurde (in vielen Fällen kann ein Teil der Liegenschaft den Test nicht bestehen, während ein anderer Teil der Liegenschaft mit Bravour bestanden wird).

• Fragen Sie, ob es möglich ist, die Ergebnisse des vorherigen Perc-Tests anzufechten, und unter welchen Umständen sie ihre ursprüngliche Bestimmung überdenken würden.

• Finden Sie heraus, wann des Jahres wurde der fehlgeschlagene Perc-Test durchgeführt. In vielen Gebieten ist der Grundwasserspiegel zu bestimmten Jahreszeiten höher und in anderen (z. B. Winter vs. Sommer) niedriger – was einen Einfluss auf die Bodenentwässerungsrate haben kann.

• Wenn diese ersten Schritte fehlschlagen, kann es sinnvoll sein, ein modifiziertes Abwassersystem auf dem Grundstück in Betracht zu ziehen. Einige alternative Kläranlagen können preisgünstig (abhängig von der Situation der Unterkunft und den örtlichen Anforderungen) und sogar umweltfreundlich sein. Diese Systeme können etwas teurer sein als herkömmliche Optionen, bieten Ihnen jedoch möglicherweise mehr Optionen zum Arbeiten.

• Denken Sie daran, dass die Bodentypen auf jedem Grundstück variieren können ( und die Topographie des Loses kann auch einen großen Unterschied machen). Sagen Sie Ihrem Bagger unbedingt, er solle ein paar Orte ausprobieren – vielleicht sind Sie froh, dass Sie es getan haben!

• Denken Sie auch daran, dass in einigen Bereichen, wenn Sie lange genug warten, die Gemeinde Wasser und Abwasser können verfügbar werden. Wenn Sie planen, Land zu kaufen und es für eine Weile zu halten, könnte es sich dennoch lohnen.

Es ist auch erwähnenswert, dass eine Immobilie, die einen Perc-Test nicht besteht, dies nicht tut bedeutet zwangsläufig, dass man nichts darauf aufbauen kann. In vielen Fällen können Sie dieses Problem umgehen, wenn Sie bereit sind, mehr Geld für ein technisches System auszugeben und / oder ein erhöhtes Sandbett hinzuzufügen, um das Problem der Entwässerung zu lösen (je nachdem, was das Gesundheitsamt bereit ist, zuzulassen) / p>

Und vergessen Sie nicht – es gibt alle Arten von alternativen Verwendungsmöglichkeiten für Eigenschaften, für die nicht einmal ein Abwassersystem erforderlich ist. Zum Beispiel:

• Lagereinheiten
• Stangenställe
• Pferdestall
• Weidefelder
• Pflanzen & Landwirtschaft
• Obstgarten
• Camping
• Jagd
• Jagd
• Holz
• Bergbau
• Bohren

Mit ein wenig Kreativität (und der Einhaltung von Zonenanforderungen und Mineralrechten) kann fast jedes Grundstück gut genutzt werden.

So bestellen Sie einen Perc-Test

Wenn Sie an einem Punkt angelangt sind, an dem Sie bereit sind, einen Profi für die Bewertung Ihrer Immobilie zu engagieren, müssen Sie nur Ihren Landkreis anrufen Gesundheitsamt (nur Google den Namen des Landkreises und dann „Gesundheitsamt“, um ihre Telefonnummer zu finden) und fragen Sie sie, welche Anforderungen für die ordnungsgemäße Durchführung eines Perc-Tests gelten.

In einigen Landkreisen wird das Gesundheitsamt dies tun In anderen Fällen benötigen sie einen lizenzierten Bagger, um alle Grabungen im Voraus durchführen zu können.

In jeder Situation – denken Sie daran, dass die Regeln und Vorschriften dies können Je nachdem, wo sich Ihre Immobilie befindet, sollten Sie sehr unterschiedlich sein. Bevor Sie also große Schritte nach vorne machen, stellen Sie sicher, dass Sie direkt von der Quelle erfahren, wie dies geschehen soll. Mit den richtigen Informationen sollten Sie in kürzester Zeit ausgeschaltet sein.

Vollständige Informationen finden Sie unter https://retipster.com/perc-test/.