容積率（FAR）または容積率（FSR）は特定の土地に建設できる最大容積率。つまり、建物の総建築床面積と土地面積の比率です。一部の市場ではFSI（Floor Space Index）とも呼ばれます。

容積率とその計算について

プロジェクトのFARは、建物の総床面積（建物のすべての床がカバーするスペースを含む）を、プロジェクトが建設されている土地の面積で割ったものです。 FARは、開発管理規則（DCR）に従って、地方自治体または開発当局によって決定され、都市または地域によって異なります。

例

プロジェクトに使用されている区画または土地のサイズが500平方フィートで、その特定の都市/地域に対して決定されたFARが1.5の場合、建設可能な総床面積750平方フィート（500×1.5）になります。 1階の最大利用可能面積は約500平方フィートであり、残りの建築面積は250平方フィートであるため、もう1階を建設することが可能です。したがって、その特定の地域に適用可能な区画面積とFARを考慮すると、開発者は1階建ての建物を建設することが許可されます。

容積率と容積率

FSIは、容積率（FAR）とも呼ばれる容積率を意味し、プロットの総面積に対する総建築面積の比率です。 FARとFSIは同義語として使用されますが、唯一の違いは、前者は比率として表されますが、FSIはインデックスであり、パーセンテージで表されることです。特定の地域の市議会は、その地域の建設量と建物のサイズを規制するために、特定の範囲でFSI制限を設定する責任があります。 FSIは建物の高さと設置面積を組み合わせた尺度であるため、FSIを調整することで、建物の設計に柔軟性を持たせることができます。

たとえば、10,000平方メートルの特定の区画面積の場合、FSIは1が割り当てられると、プロジェクトには10,000平方メートルの建設が許可されます。

同様に、FSIが1.5で、土地が1,000平方フィートの場合、 1,500平方フィートの覆われた構造。式は非常に単純です。

プロット面積xFSI =既成面積

注：1.5のFARは150％のFSIとして表されます

注FSIは商業ビルにも適用されます。

プレミアムFSIとは何ですか？

最近、Brihanmumbai Municipal Corporation（BMC）は、レディレコナーレートの地価の20％のプレミアム支払いを許可しました（ RR）、工業用地を商業用または住宅用に変換するため。これは、開始証明書（CC）の取得時に行うことができます。技術はさておき、この保険料の支払いはどういう意味ですか？正確な場所、ゾーン、建物の種類に関係なく、プレミアムFSIは許容FSIを拡張するのに役立ちます。プレミアムFSIは、柔軟性を確保するために政府に支払われる料金です。

プレミアムFSIの基準：

道路幅	プレミアムFSI
30〜40フィート	20％
40-60フィート	30％
60フィート以上	40％

したがって、幅が30〜40フィートの道路がある場合、必要なプレミアムFSI料金を支払うことで、許容FSIよりも20％多く構築することができます。

土地面積x通常のFSIxプレミアムFSI（パーセンテージ）=市街地

住宅購入者にとってのFARの重要性

FAR値は、人口密度、可用性を考慮して、その地域の居住者に可能な限り最高の生活条件を確保するために、地方自治体の企業によって決定されます。オープンスペース、プロジェクトの環境への影響、自然災害の際の準備。 FARの計算方法は都市ごとに異なりますが、値は通常2.5を超えません。

開発者が利用できる床面積が多い、建物の高さを高くすることができます。したがって、このようなプロジェクトで不動産を購入すると、他の多くの居住者と密集した地域に住む可能性が高く、電気、水道、クラブハウス、プール、エレベーターなどの共通の設備と費用を共有することになります。

ただし、FARが低いプロジェクトの再販価格は、FARが高いプロジェクトにあった物件よりも高くなる可能性があります。これは、低FARプロジェクトは通常、建物が短く、人口密度が低く、プロジェクト周辺のオープンエリアが多いことを意味するためです。

容積率の利点

FARに関する規則とガイドラインは、建設を抑制し、建物の構造上の安全性をある程度確保するのに役立ちます。 FAR / FSI規則がない場合、許可されていない構造が増加します。 FARの利点のいくつかを次に示します。

• オープンスペースと構築されたスペースの間には明確な境界があります。
• 当局が安定した計画的な成長を促進するのに役立ちます

FAR違反について知っておくべきこと

開発者によるFAR違反は通常、関連する開発当局が発覚した場合にのみ明らかになります。完了証明書を発行します。したがって、住宅購入者は、プロジェクトで不動産を購入する前に、完了証明書を確認するように依頼する必要があります。市/地方のFAR規制に違反しているプロジェクトで不動産を購入すると、ローンを申請した場合、信用力に深刻な影響を与える可能性があります。

容積率の例外

FARのいくつかの重要な例外は、共用スペース、駐車場、バルコニーなどの内部のオープンスペース、駐車専用の地下室、屋根裏部屋、外部などの設備です。スペース、スポーツコートなど。これらのエリアはFARに含まれていません。

容積率に関するよくある質問

FARの増加は不動産コストを下げますか？

さまざまな分野のFARが固定されているか、当局による決定が必要な理由があります。たとえば、高地震帯では、不動産開発業者が無制限に高層ビルを建設できるようにすることは安全ではありません。一方、FARが高いほど、ビルダーはより多くのユニットを開発するのに役立ち、それによって開発コストが削減されます。それにもかかわらず、建設の投入コストも最終価格がどうなるかを決定する主要な要因です。したがって、FARの単なる増加は、不動産価格の低下につながることはありません。

FARの低下により、小都市は遅れをとっていますか？

FARは開発管理規制に依存しています。 （DCR）とそれは、構造物とその周辺の安全性を念頭に置いて計算されます。 Tier2およびTier3の都市は、雇用機会が比較的少なく、インフラストラクチャが未発達または開発中であるため、成長の道が低く、遅れをとっています。都市の発展に影響を与える要因はFARだけではありません。

インドの都市の容積率

不動産開発業者は、需要と供給を橋渡しするために、より高いFARを要求することがよくあります。ギャップ。多くの場合、悪意のあるビルダーはFAR規制に違反することさえあります。すべての人に安全な生活環境を提供するためには、規則に従うことが非常に重要です。インドでは、FARの範囲は1〜3.5です。

参照：住宅および非住宅施設に関連する開発コード

住宅施設のFAR：プロットされた住宅

出典：MoHUA

集合住宅のFAR

住戸数は、開発計画で示された密度パターンに基づいて計算されます。住戸あたり4.5人の人口を考慮に入れます。最大FARは125または1.25です。開発のパターンによっては、より高いFARが与えられる場合があり、150を超えてはなりません。

FARの最新の更新

HaryanaがBuildingCode2017を修正

第6章ハリヤーナビルディングコードの7つが修正され、改訂されたルールは次のとおりです。

プロットサイズ	最大許容地面被覆率	許容地下	最大FAR	最大高さ
最大60平方メートル	85％	シングルレベル	220％	16.5メートル
60〜150平方メートル	80％	シングルレベル	200％	16.5メートル
150-225平方メートル	70％	シングルレベル	180％	16.5メートル

カルナタカのプレミアムFSI

2017年に最初に動員されたカルナタカ政府は、2020年にプレミアムFSIに制裁を与えました。許可されたF ARは無料ですが、プレミアムFARが必要な場合は、政府から通知された規則案に従って、追加スペースを使用して構築する追加エリアのガイダンス値の50％を支払う必要があります。この計画は現在、市民からのフィードバックを受け付けています。

2041年のデリーのマスタープラン

デリーの次のマスタープラン2041は、首都の変革をもたらすことが期待されています。 50年以上前に発生した住宅コロニーでは、再開発活動が活発化する可能性があります。デリー開発公社（DDA）は、国立都市問題研究所（NIUA）とともにMPD2041を準備しています。 DDAの副議長であるAnuragJainは、DDAは必要に応じてサポートを拡大すると述べています。以前はFARが1だったので、1階建ての家があるいくつかのコロニーは恩恵を受けるでしょう。33しかし、現在は2です。

マハラシュトラ州はFARで支払う保険料を緩和する可能性があります

インドの金融資本で病んでいる不動産セクターを復活させるために、マハラシュトラ州政府はムンバイでの彼らのプロジェクトのために建設可能なエリアを利用するために、建設業者によって支払われる保険料の削減。昨年、前政権は2年間、準備金の50％から40％に金利を引き下げました。これはさらに10％〜15％削減される可能性があります。

手頃な価格の住宅用の土地を特定するためのパンジャブ地方自治体部門

パンジャブ州の都市の地方自治体は、手頃な価格の住宅の開発。ユニットの2つのカテゴリ、つまり、経済的に弱いセクション（EWS）用の60平方メートルと、中所得層（MIG）用の110平方メートルのアパートが登場する可能性があります。プロジェクトの費用はまだ決定されていませんが、1エーカーから5エーカーのプロジェクトのFARは3.50です。

DDAはFAR料金の支払い期限を延長します

デリー開発公社（DDA）は、COVID-19の大流行に照らして、追加のFAR料金と使用変換料金の支払いの最終日を延長しました。最終日は2020年12月31日です。この決定は、デリーの副知事アニルバイジャルが議長を務める会議中に行われました。バイジャル氏はツイッターで、「グループ住宅プロジェクトにおけるDDA割り当てのEWSフラットの50％の販売が簡素化され、二重印紙税が回避され、それによってコストが削減され、迅速な割り当てが容易になりました」と述べました。 。」詳細については、DDAオフィスからお待ちしています。

CHBの住宅計画は廃止され、FAR増加計画は破棄されました

セクター53のチャンディガル住宅委員会（CHB）の最新の住宅計画では、低所得層の1BHK物件は86万ルピーで、3BHKユニットからなるHIG物件は1.50クローレと見積もられており、かなりの数の関心のあるバイヤーを引き付けていました。 CHBは、手頃な価格の住宅にするためにFARを引き上げる必要があると提出しましたが、却下後、スキームは廃止されました。

UPは、工業用のFARを高くしても大丈夫です。区画

Uttar Pradesh政府は、工業用区画の混合土地の使用に同意しました。すでに開発された地域のFARは2.5に引き上げられ、一般的なFARが1.5、購入可能なFARが1になります。まだ開発されていない分野の場合、FARは3.5一般的なFARとして2.5を含み、購入可能なFARとして1つを含みます。ただし、これは場所によって異なります。

FAR：簡単な要約

総床面積には何が含まれますか？

これはロビー、面積で構成されますテナントおよび共用エリア、機械設備エリア、階段、地下室、ランドリー、保管室、トイレ、アトリウム用。

総床面積に含まれないものは何ですか？

外部スペース、バルコニー、パティオ、駐車場、屋根付きの通路とドライブウェイ、屋根裏部屋、屋外スポーツコートは、総床面積には含まれていません。

（Sneha Sharon Mammenからの入力あり）

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