Black Knightの調査によると、米国の住宅所有者は2020年の第2四半期に6.6兆ドルの株式借入の可能性を持っていました—史上最高。明らかに、多くの住宅所有者が住宅担保ローン、住宅担保融資枠（HELOC）、またはキャッシュアウト借り換えを取得する機会があります。しかし、あなたはすべきですか？もしそうなら、あなたはあなたの家からどれくらいのエクイティを現金化するべきですか？

ホームエクイティローン、HELOCまたはキャッシュアウト借り換えの申請について知っておくべきことがいくつかあります。家から公平を引き出す方法を学ぶことは、これらのオプションのどれがあなたに適しているかを判断するのに役立ちます。

あなたの家にあるエクイティの計算方法

あなたのホームエクイティは、あなたの家の評価額とあなたがまだ借りている金額の差ですあなたの住宅ローン。素人の言葉で言えば、それはあなたが実際に所有しているあなたの家の量を表しています。たとえば、あなたの家が$ 200,000と評価され、$ 120,000の借金がある場合、あなたの家には$ 80,000の資本があります。残り（住宅ローンの残高）は、まだ銀行が所有している家の一部です。

貸し手は、借りることができる最大額、多くの場合、利用可能な株式の80％または85％を課すことを忘れないでください。家の価値が上がった場合、または住宅ローンのかなりの部分を返済した場合は、新しいローンまたは借り換えが最も理にかなっています。

高額の場合は、より多くの融資オプションがあります。ホームエクイティの金額。借り手は通常、キャッシュアウトの借り換えまたはローンの対象となるために、自宅に少なくとも20％の株式を保有している必要があります。つまり、住宅の現在の価値の最大80％のローントゥバリュー（LTV）比率を意味します。

ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率の計算

ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率を計算するには、既存または新規のローンの金額を評価額で割ります。あなたの家の。上記の例を使用すると、住宅ローンの残高（$ 120,000）を家の評価額（$ 200,000）で割って、LTV：60％を求めます。

LTVが60％の場合、40％の株式があります。家。これは通常、借り換えまたはローンの資格があることを意味します。

家から株式を引き出す方法

家から株式を引き出すにはさまざまな方法があります。これには、住宅担保ローン、住宅担保融資（HELOC）、キャッシュアウト借り換えが含まれ、それぞれにメリットとデメリットがあります。

• 住宅担保ローン：これは、固定金利の2番目の住宅ローンです。固定金利で、設定された期間に返済される金額。これは住宅ローンと同じように機能し、通常、最初の住宅ローンよりもわずかに高いレートです。これは、住宅が差し押さえられた場合、住宅担保貸し手が住宅の売却による返済の最初の貸し手に遅れをとっているためです。
• 住宅担保融資：HELOCは2番目の住宅ローンです。プライムレートによって金利が変化する、クレジットカードのような回転残高。ただし、場合によっては、貸し手が固定金利のHELOCを取得できるようにします。 HELOCには、多くの場合、30年などの長期にわたる2つの貸付段階があります。最初の10年ほどの間、与信枠が開いている抽選期間があり、利息のみの支払いのみを行う責任があります。その後、ローンは元本を含む約20年の返済期間に変換されます。
• キャッシュアウト借り換え：このローンは、借り手が現金の差額を受け取る、未払い額を超える住宅ローンの借り換えです。 。これらは一般的に改造のツールとして使用されます。買い手は短期の建設ローンを借りて、家の新しいより高い価値のキャッシュアウトrefiを使用して、建設費を返済することができます。

家から株式を取得するメリット

多額のお金が必要なときにホームエクイティを利用する主な利点の1つは、個人ローンやクレジットカードよりもはるかに低い金利で現金にアクセスできることです。家の改修、大学の授業料、借金の整理などの多額の費用を賄う必要がある場合、ホームエクイティを使用すると、資金を調達するためのはるかに安価な方法になります。

「住宅所有者が利用できる最も安価な資金調達形態であることがよくありますが、 PNCBankのホームエクイティ責任者であるVikramGupta氏は、次のように述べています。「ローンは住宅によって担保されているため、貸し手は他の消費者向け貸付商品に比べて低金利で提供できます。」

アクセスのもう1つのメリットこの方法でのお金は、あなたがホームエクイティローンまたはクレジットラインで支払う利息が税控除の対象となる可能性があるということです。IRSによると、家を購入、建設、または大幅に改善するためにお金を使用する場合、控除が利用できる可能性があります。

考慮すべきリスク

家から株式を取得する場合は、利点がありますが、リスクがないわけでもありません。主な欠点は、住宅が住宅ローンや株式商品の担保として使用されることです。

「つまり、毎月の返済が長期間できない場合は、貸し手があなたの家を差し押さえる（差し押さえる）可能性があるリスク」とグプタ氏は言います。

あなたの家から株式を奪うことに関連するもう1つの懸念は、不動産市場の低迷の中で住宅価格が下落する可能性です。 。

「特定の市場の住宅価格が下落している場合、借り手は住宅の価値よりも多くを支払うリスクを冒します」と、PenFed CreditUnionのデジタル住宅ローン販売ディレクターであるJasonSalcidoは述べています。

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どのオプションが私に適していますか？

最良の住宅担保オプションは、資金を何に使用するか、および借りる必要のある正確な金額がわかっているかどうかによって異なります。次のシナリオを考えてみましょう。

• 借金の整理。高利の借金を借り換えるには、住宅担保ローンを借りるのが最善です。そうすれば、借り換えに必要な正確な金額のローンを借りることができます。さらに、固定金利で毎月の支払いが固定されているため、予算を立てるのが簡単になる可能性があります。代わりにHELOCを利用した場合、毎月の支払いが増える可能性があり、固定予算の場合はローンの返済が難しくなります。
• 子供の教育費の支払い。ホームエクイティを使用して子供の教育費を支払うことにした場合は、HELOCの方が適している可能性があります。お子さんが支払う必要のある合計金額を知るのは難しいので、必要に応じて借りることの方が理にかなっています。
• 家の改修。リフォームプロジェクトの場合、借りる必要がある金額を知っているかどうかによって異なります。金額がわかっている場合は、住宅担保ローンまたはキャッシュアウト借り換えの使用を検討する方が理にかなっています。ただし、継続的なコストがかかるプロジェクトに取り組んでいる場合は、HELOCが最適です。そうすれば、プロジェクトが予算を超えた場合に、より多くのお金を借りることができます。

ホームエクイティを増やす5つの方法

ホームエクイティから借りたいが、貸し手のLTVしきい値をまだ満たしていない場合、保有する資本の量を増やす方法はいくつかあります。

1。住宅ローンを返済する

住宅ローンを増やす最も効果的な方法は、予想よりも早く住宅ローンを返済することです。残りの住宅ローンを全額返済する余裕がない場合は、月々の支払いを増やすか、年に数回の追加支払いを試してみてください。これにより、ホームエクイティをより早く構築できるだけでなく、何千ドルもの利子を節約できます。これを行う前に、住宅ローンの貸し手に、住宅ローンを早期に返済することに対するペナルティがないことを確認してください。

これが家の資本にどのように影響するか：住宅ローンの元本に追加の支払いを行うことはあなたの住宅ローンを増やすための最も簡単な方法。住宅ローンに向けて早期に支払う1ドルごとに、住宅担保の1ドルが増加します。

住宅の価値を高める

住宅担保を構築するもう1つの優れた方法は、住宅ローンの価値を高めることです。プロパティ。たとえば、インテリアのリフォーム、造園、ソーラーパネル、またはテクノロジーに投資して、家のエネルギー効率を高めることができます。リフォームプロジェクトに投資することを決定する前に、改善によって高い投資収益率（ROI）が得られることを確認してください。キッチンの修理、パティオの建設、屋根の交換は、資産の価値を高めるための優れた方法です。

これが家の公平性に与える影響：家の価値を高めることで、家の価値を高めることができます。あなたが借りている金額を変更しなくても、ホームエクイティ。ただし、このアプローチを採用する場合は、全体的な市況が家の価値にも影響を与える可能性があることに注意してください。そして、すべてのリフォームがあなたの家の価値を高めるわけではないので、賢明に改善を選択してください。

より短いローンへの借り換え

毎月の住宅ローンの支払いにもっと支払う余裕がある場合は、検討してください短期ローンへの借り換え。たとえば、現在30年の住宅ローンを所有している場合は、12年の住宅ローンに切り替えることを検討してください。そうすれば、住宅ローンをより早く返済し、同時に住宅担保を構築できます。ただし、住宅ローンを短期に借り換えると毎月の支払いが増えるため、借り換えの前に毎月追加の費用を賄う余裕があることを確認してください。

これが家の資産に与える影響：あなたがより短い期間で住宅ローンに借り換えるとき、あなたの支払いのより少ないものが利子の返済に向けられます。つまり、毎月の支払いの多くが住宅ローンの元本の返済に向けられ、それによって資本が増加します。

クレジットスコアを改善する

クレジットスコアを作成しても、必ずしも家の資産が増えるわけではありませんが、より多くのお金を引き出す機会が得られます。所有している家の数に関係なく、クレジットスコアが低い場合は、借りることができる金額が大幅に制限されます。貸し手は、信用度の低い住宅所有者をリスクが高く、ローンを返済できる可能性が低いと見なしています。時間通りに請求書を支払い、クレジットカードの残高を低く抑えることで、クレジットスコアを向上させることができます。

これが家の公平性に与える影響：クレジットスコアを改善しても、公平性に直接影響することはありませんが、対象となるローンの種類への影響。クレジットスコアを上げることができれば、70％ではなく80％の株式を取得できる可能性があります。

市場の変動を利用する

確かに、これはそれほど積極的なアプローチではありませんが、不動産市場は時間とともに変化し、それに応じて住宅価格が変動します。需要が高まり、住宅価格が上がると、あなたの家の価値は上がります。その結果、住宅の公平性が高まります。

このアプローチは手に負えませんが、ZillowやRedfinなどのサイトで住宅の価値を定期的に監視および確認することで積極的に取り組むことができます。

これがあなたの家の公平性にどのように影響するか：あなたの家の価値、したがってあなたがそこに持っている公平性は、需要の増加などの市場の力によって影響を受けます。家の価値を定期的にチェックすることで、情報を常に入手できるため、適切な時期に行動できるようになります。

住宅担保ローンを取得する際のその他の考慮事項

ホームエクイティを使用する準備ができていると思う場合は、次の考慮事項に留意してください。

• ホームエクイティレートは比較的低いです。ホームエクイティローンおよびホームエクイティクレジットライン（HELOC）は、クレジットカードやその他の種類のローンよりもはるかに低い金利であり、資格を得るのが簡単な場合があります。これは、住宅担保ローンが担保付きローンであるためです。つまり、支払いが滞った場合に備えて、住宅を担保として使用します。
• 住宅価格が暴落する可能性があります。ホームエクイティローンに注意する理由の1つは、住宅価格が変動することです。あなたが多額のローンを借りてあなたの家の価値が下がると、あなたはあなたの家の価値よりも多くを支払うことになりかねません。これは、「逆さま」または「水中」として知られている状態です。 2008年の住宅崩壊により、何百万人もの借り手が、家の価値が下落し、住宅ローンの金額が家の価値を上回ったために売却できない家に閉じ込められました。
• あなたの家はオンラインです。家を購入したり、金利が低かったときに借り換えたりした場合、特に現在借りている金利が最初の住宅ローンの金利よりもかなり高い場合は、家に対して借りるのがどれほど賢明かを自問する必要があります。支払いが遅れると、差し押さえのリスクがあります。良いレートを得ることができれば、キャッシュアウトrefiの方が良いオプションかもしれませんが、利息の支払いからやり直すことになります。

次のステップ

家から株式を借りることを検討している場合、最初のステップは家の価値を概算することです。次に、既存の住宅ローンの残高を取得し、住宅の価値で割って、適格かどうかを判断します。

住宅から株式を取得する理由と、いつどのように取得するかについて説明する計画を立てます。返済します。プラスの経済的見返りがある特定の目的のためだけに家から株式を持ち出すのが最善です。これは、低金利の他の債務を統合することから、主要な住宅改善プロジェクトを通じて住宅の価値を向上させることまで、何でもかまいません。

最後に、住宅担保ローン、住宅担保ローン、またはキャッシュアウトのいずれかを決定します。借り換えが最適です。その後、数人の貸し手と一緒に買い物をして、プロセスを開始します。

よくある質問

家から株式を取得するのは良い考えですか？

多くの人々は、総純資産のかなりの割合をホームエクイティに縛り付けています。家から株式を取得する必要があるかどうかは、多くの場合、家で何をしているかによって異なります。

無担保の高利債務を統合し、全体的な支払いを減らす方法として、住宅担保ローンを使用する人もいます。 。他の人は、リフォームや住宅改修プロジェクトに資本を使用します。これらの種類の目標には通常、借りたい金額を簡単に予測できるように設定された予算が付属しています。これにより、ローンを返済するための追加の毎月の義務を支払う余裕があるかどうかを判断できます。

「顧客が現金または流動性を必要としている場合、多くの場合、自宅から株式を取得するのが最も安価な形式です。利用可能な資金調達」とグプタは言います。「顧客が現金、投資、その他の金融資産など、他の資金源や流動性を利用できる場合は、それらの資金で生み出す収益と住宅ローンの費用を比較検討し、適切なリスクと収益のトレードオフを行う必要があります。」

キャッシュアウト借り換えと住宅担保ローンのどちらが良いですか？

キャッシュアウト借り換えと住宅担保ローンのどちらを選択するかは、個人のニーズによって異なります。「どちらの商品もドキュメントの要件と処理時間の点でかなり同等です。それらが異なるのは、ホームエクイティローンには通常、それに関連するクロージングコストがないのに対し、キャッシュアウトリファイナンスにはクロージングコストがあるということです。」

さらに、多くの貸し手は税金をロールしないことを理解することが重要です。エスクローへの住宅担保ローンの保険。その結果、顧客はこれらの金額を毎年別々に支払う責任を負う可能性があります。

「顧客は、2つの製品をリンゴごとに比較し、すべての条件を含める必要があります」とGupta氏は言います。 。

家から持ち出すことができるエクイティの量は？

家から持ち出すことができるエクイティの量は貸し手によって異なりますが、ほとんどの場合、80を借りることができます。家の評価額の85％まで。この金額を借りるには、LTV比率が80〜85％である必要があります。これは、家の15〜20％の資本に相当します。たとえば、家の現在の価値が$ 200,000の場合、貸し手の要件に応じて、少なくとも30,000ドルから40,000ドルのエクイティが必要です。

ホームエクイティローンを何かに使用できますか？

ホームエクイティローンは次のようになります。何かを購入するために使用されます—貸し手は通常、その使用法に関する規則を持っていません。ホームエクイティローンは、医療費や夢の結婚式などの支払いに使用できます。

これらの資金調達に使用できますが、高利の債務の借り換えや住宅改修プロジェクトに使用することをお勧めします。前者にそれを使用すると、より低い金利を確保すれば、より早く債務から抜け出すのに役立ちます。後者に使用すると、家の価値を高めることができます。

投資や事業への資金提供など、他の目的で使用する場合、投資収益率が高くなる保証はありません。

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