Ho trovato questo articolo informativo di Seth Williams. Per favore, leggi, sarai felice di averlo fatto!

Se stai “buttando un bel po ‘di soldi su un lotto di terreno libero, c’è un problema che a prima vista può sembrare insignificante, ma ha il potenziale per fare o rompere un accordo sulla terra.

Il “Perc Test”. Un Perc Test (noto anche come “Perk Test”, e più formalmente noto come Percolation Test), è una valutazione del suolo che verifica il velocità con cui l’acqua drena attraverso il suolo. I test Perc sono richiesti in quasi tutti i comuni civili del mondo, perché i risultati di questo test forniscono le informazioni cruciali necessarie per progettare e installare un sistema settico.

Un test Perc viene condotto perforando o scavando una buca nel terreno, versando acqua nella buca e quindi osservando la velocità con cui l’acqua viene assorbita nel terreno. Nella maggior parte dei casi, le proprietà possono facilmente superare un test perc quando il terreno ha concentrazioni più elevate di sabbia (perché la sabbia tende ad assorbire l’acqua a un ritmo molto più veloce dell’argilla o del limo) e quando la proprietà è situata in un’area con una falda freatica bassa .

Perché è necessario un test Perc? A tutti gli effetti, un test perc (e successivamente un sistema settico) è necessario solo quando una proprietà NON ha accesso a una rete fognaria comunale. Se un lotto libero è situato alla portata di un collegamento fognario esistente, questo di solito eliminerà del tutto la necessità di un sistema settico. Per questo motivo, la disponibilità di un sistema fognario esistente può essere un grande “vantaggio” (nessun gioco di parole) quando si valuta l’idoneità di una proprietà per la costruzione di un’abitazione di qualsiasi tipo.

Quando non c’è sistema fognario esistente nelle vicinanze, che è quando dovrai esplorare la fattibilità di un sistema settico. Per determinare se è possibile un sistema settico, la maggior parte dei dipartimenti sanitari della contea richiederà un test perc. La maggior parte dei sistemi settici del mondo sono progettati in modo tale da richiedere un campo di drenaggio settico o un “campo di lisciviazione” per drenare l’acqua in eccesso. Quando i rifiuti solidi si depositano in una fossa settica, l’acqua di scarico in eccesso viene quindi scaricata nella fossa settica campo di drenaggio attraverso una rete di tubi perforati.

Ecco un esempio di come appare il tipico sistema settico e il campo di drenaggio …

I contaminanti espulsi da queste acque reflue vengono quindi intrappolati ed eliminati nel terreno. Ciò avviene principalmente attraverso il processo di percolazione – e anche attraverso l’evaporazione, la traspirazione, il consumo da parte delle radici delle piante e, infine, l’acqua rimanente ri -Entra nelle acque sotterranee e / o superficiali.

La dimensione tipica di un campo di drenaggio è determinata dal volume previsto di acque reflue da scaricare dal sistema settico (che di solito viene stimato in base alle dimensioni dell’edificio proposto).

Al fine di nd l’importanza di un test perc, è anche necessario comprendere le basi di come funziona un sistema settico. Questo video fornisce un’utile spiegazione su come funzionano i sistemi settici e su come un test perc si inserisce nello schema generale (passare a 3:42 per vedere la spiegazione di un test perc).

Nella maggior parte delle giurisdizioni, un perc viene eseguito quando un funzionario del dipartimento sanitario della contea incontra il proprietario della proprietà e / o un escavatore autorizzato per scavare una buca e testare il tasso di drenaggio del terreno in loco (versano letteralmente l’acqua in una buca e tempo necessario per drenare).

Il Dipartimento della Salute determina e fa rispettare le regole che governano quando una proprietà è adatta a un sistema settico, quindi è fondamentale che siano presenti per eseguire e / o osservare il test in tempo reale.

A seconda dei requisiti del dipartimento sanitario, dell’ubicazione della proprietà, dei piani di costruzione e della composizione del suolo, un test perc può essere molto semplice ed economico, oppure complicato e costoso.

Alcune situazioni richiedono attrezzature pesanti, geometri, ingegneri e t gli piace, mentre altre situazioni possono essere semplici come praticare piccoli buchi nel terreno (a mano) e prelevare campioni del terreno. Anche in questo caso, la complessità del processo ha molto a che fare con i requisiti del dipartimento sanitario, l’ubicazione della proprietà, i piani del sito e la composizione del suolo.

Nella mia esperienza … ho scoperto che anche se la maggior parte dei dipartimenti sanitari della contea aderisce agli stessi principi generali su come funziona un test perc, molti di loro gestiscono alcuni aspetti del processo in modo abbastanza diverso. Solo nelle contee in cui ho lavorato, ognuna aveva standard notevolmente diversi in termini di:

• Quanta supervisione era richiesta.
• Quanto sarebbe costato il test perc .
• Quanto erano severi i requisiti.
• Quali tipi di alternative erano consentite se il test perc falliva.

Anche se gli stessi concetti fondamentali si applicano quasi ovunque, le procedure specifiche richieste in una contea possono essere molto diverse dalle procedure di un’altra, quindi è importante assicurarsi che il test venga svolto in in conformità con le regole e le autorità della tua zona.

Quanto è importante un test Perc?

Per rispondere a questa domanda, dovrai porsi alcune domande:

Qual è il mio piano per la proprietà?

Le persone acquistano terreni per tutti i tipi di motivi.

Alcuni cercano un posto dove cacciare, coltivare, accamparsi e fare altre attività all’aperto attività. Se questo è il motivo per cui stai acquistando un terreno, allora un test perc (ai fini di un sistema settico) probabilmente non deve essere molto in cima alla tua lista di priorità.

La maggior parte delle persone, tuttavia, acquista un posto vacante atterrano perché hanno intenzione di costruirci qualcosa … e anche se non intendi costruire nulla, ci sono buone probabilità che in futuro, il prossimo acquirente sulla linea lo farà.

l’importanza di un test perc dipende in gran parte da se / quando una “dimora” sarà mai costruita sulla proprietà. Se la risposta è “Sì”, tutto si riduce a questo:

• Senza un test perc riuscito, non può esserci alcun permesso settico.
• Senza un permesso settico, non può esserci sistema settico.
• Senza un sistema settico, non ci può essere dimora di alcun tipo.
• Se il proprietario non può costruire un’abitazione di alcun tipo, il valore della proprietà diminuirà notevolmente.

Ora, una proprietà può ancora essere utilizzabile / di valore senza un sistema settico o soffermarsi su di esso? Ovviamente! Ma in molti casi, vorrai comunque essere completamente informato sulla “percabilità” della proprietà PRIMA di investire i risparmi di una vita in essa. L’ultima cosa che vuoi fare è prendere una decisione di investimento basata su false supposizioni.

Quanto sto pagando per la proprietà?

A seconda del prezzo che stai pagando per una proprietà, potrebbe valere o meno il tempo e la fatica extra di eseguire un test perc.

In qualità di investitore di terreni, ho acquistato la maggior parte delle mie proprietà gratuitamente da venditori altamente motivati. Il prezzo di acquisto tipico è ovunque da $ 100 a $ 5.000 e quando acquisti una proprietà a a questo prezzo, non è sempre facile giustificare il tempo, il denaro e il fastidio aggiuntivi necessari per eseguire un test perc.

Ogni volta che ho a che fare con proprietà più economiche su cui non è necessario costruire, io Di solito ho scelto di SALTARE questo passaggio nel mio processo di due diligence. Sono stato in grado di prendere confidenza con questo perché ci sono diversi fattori osservabili esternamente che mi hanno dato motivi sufficienti per ritenere che la proprietà avesse un’alta probabilità di superare un test perc (ne parleremo meglio di seguito).

Secondo me, se sto acquistando un pacco più costoso di terreno (es – ovunque a nord di $ 10.000), questo inizia a entrare nel territorio di “farà male essere sbagliato” e di solito mi prendo il tempo per verificare prima di procedere.

Quanto sarà grande il problema se questa proprietà non è edificabile?

Questa è piuttosto semplice.

Qualunque sia la tua intenzione di utilizzare questa proprietà, qualunque sia il prezzo che stai pensando di pagare, pensa solo per un minuto sullo scenario peggiore.

E se lo compri, ordini un test perc e non viene superato … allora cosa? Questa proprietà si trasforma in un disastro finanziario o è tutto a posto?

Se non si tratta di un problema che risolve gli affari, probabilmente va bene rinunciare al test perc.

Tuttavia, se la “costruibilità” della proprietà è un fattore che contribuisce in modo significativo al suo valore (e molte volte , lo è) e se sarebbe molto brutto indovinare male su questo – allora perché scommettere? Se hai intenzione di vivere in questa proprietà e / o di rivenderla come “lotto costruibile” in qualsiasi momento futuro, allora ordina il test perc. La tranquillità può fare molto!

Ne vale la pena & Problemi?

Per svolgere correttamente il lavoro, un test perc avrà sempre un costo. A seconda di chi assumi e di come è richiesto molto lavoro, il prezzo potrebbe variare da $ 150 a $ 1.500 (e secondo la mia esperienza, di solito è nella fascia più bassa di tale intervallo).

Detto questo, se stai solo cercando un una vaga indicazione della capacità di una proprietà di filtrare, non devi necessariamente spendere $ 1.500. Diamine, se hai una pala, un secchio d’acqua e sai cosa cercare, puoi farlo anche da solo!

Ovviamente, l’unico modo per essere sicuri al 100% sulla capacità di filtrazione di una proprietà è ordinare un test perc con il comune locale. Detto questo, se sei disposto a tollerare qualche rischio nell’equazione, ci sono altri indizi che puoi vedere ok per questo ti darà un’idea abbastanza decente se devi o meno preoccuparti di questo.

Ad esempio, ecco alcuni fattori facilmente osservabili da considerare:

• Guarda gli altri pacchi adiacenti alla tua proprietà. Ci sono case su queste proprietà adiacenti?Se questi pacchi hanno superato il test perc, ci sono buone possibilità (ma nessuna garanzia) che anche il tuo possa farlo.

• Ci sono specchi d’acqua nelle vicinanze? In tal caso, questa proprietà potrebbe avere una falda acquifera alta, potrebbe avere zone umide o potrebbe trovarsi all’interno o vicino a una zona allagata. Questi fattori non sono sempre correlati alla capacità di una proprietà di perc, ma potrebbe essere un motivo per usare maggiore cautela (e darti altre cose su cui indagare) quando si decide se spendere o meno i soldi per un test perc.

• Qual è la topografia della tua proprietà? È su una collina o giù in una valle? Ha una pendenza di qualche tipo, con un’estremità più alta dell’altra? In alcuni casi (quando c’è una falda acquifera alta o diversi tipi di terreno in una proprietà), un lotto vuoto potrebbe non superare il suo test perc sull’estremità inferiore all’elevazione inferiore, ma passerà all’estremità superiore. Per questo motivo, ogni volta che vedo una proprietà che ha una chiara variazione di elevazione, lo vedo come positivo, perché aggiunge al potenziale che anche se il terreno non si trova all’estremità inferiore, ha un’altra possibilità di passare l’estremità superiore.

Test percentuale non riuscito? Alternative da considerare

Se la tua proprietà non supera il test perc, niente panico. Un test perc fallito non è la fine della storia per nessuna proprietà.

Inizia a fare alcune domande per determinare quali alternative potrebbero essere disponibili ….

• Verifica con il locale Dipartimento della Salute sui loro record di eventuali precedenti test perc. Prova a determinare se hanno cercato nell’intera proprietà un campo di drenaggio settico appropriato (in molti casi, una sezione della proprietà potrebbe non superare il test, mentre un’altra sezione della proprietà potrebbe passare a pieni voti).

• Chiedere se è possibile presentare ricorso contro i risultati del precedente test perc e in quali circostanze riconsidererebbero la loro determinazione originaria.

• Scopri a che ora dell’anno è stato eseguito il test perc fallito. In molte zone, la falda acquifera è più alta durante determinate stagioni e più bassa in altre (ad es. Inverno vs. estate), il che può influire sul tasso di drenaggio del suolo.

• Se questi primi passaggi falliscono, potrebbe valere la pena considerare un sistema settico modificato sulla proprietà. Alcuni sistemi settici alternativi possono essere a prezzi ragionevoli (a seconda della situazione della proprietà e dei requisiti locali) e persino rispettosi dell’ambiente. Questi sistemi possono essere un po ‘più costosi di un’opzione convenzionale, ma potrebbero darti più opzioni con cui lavorare.

• Ricorda che i tipi di suolo possono variare in qualsiasi lotto di terreno ( e anche la topografia del lotto può fare una grande differenza). Assicurati di dire al tuo escavatore di provare alcuni posti: potresti essere contento di averlo fatto!

• Tieni presente anche che in alcune aree, se aspetti abbastanza a lungo, il municipio acqua e fognature potrebbero essere disponibili. Se il tuo piano è acquistare un terreno e tenerlo per un po ‘, potrebbe comunque valerne la pena.

Vale anche la pena notare che quando una proprietà non supera un test perc, non lo fa significa necessariamente che non puoi costruire nulla su di esso. In molti casi, puoi aggirare questo problema se sei disposto a spendere più soldi per un sistema ingegnerizzato e / o aggiungere un letto di sabbia rialzato per superare il problema del drenaggio (a seconda di ciò che il Dipartimento della Salute è disposto a consentire). / p>

E non dimenticare: ci sono tutti i tipi di usi alternativi per le proprietà che non richiedono nemmeno un sistema settico. Ad esempio:

• Magazzini
• Pole Barns
• Horse Stable
• Pascoli
• Colture & Agricoltura
• Frutteto
• Campeggio
• Caccia
• Legname
• Estrazione mineraria
• Foratura

Con un po ‘di creatività (e aderenza ai requisiti di zonizzazione e diritti minerari), quasi tutte le proprietà possono essere utilizzate al meglio.

Come ordinare un test Perc

Se sei arrivato al punto in cui sei pronto ad assumere un professionista per valutare la tua proprietà, tutto ciò che devi fare è chiamare la tua contea Health Department (basta cercare su Google il nome della contea e poi “Health Department” per trovare il numero di telefono) e chiedere loro quali sono i requisiti per condurre correttamente un test perc.

In alcune contee, il Dipartimento della sanità avrà per eseguire tutto il lavoro. In altri, sarà necessario che un escavatore autorizzato esegua tutti gli scavi in anticipo.

Qualunque sia la situazione, ricorda che le norme e i regolamenti possono essere molto diverso a seconda di dove si trova la tua proprietà, quindi prima di fare grandi passi avanti, assicurati di imparare come dovrebbe essere fatto direttamente dalla fonte. Con le informazioni giuste, dovresti essere subito operativo.

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