Alcuni acquirenti di case semplicemente non possono evitare il PMI o l’assicurazione ipotecaria privata. Questa copertura può aggiungere centinaia di dollari al pagamento mensile del mutuo e in caso di inadempienza avvantaggia il tuo prestatore, non te.

C’è un lato positivo, tuttavia: mentre accumuli il tuo patrimonio immobiliare , ci sono diversi modi per abbandonare il PMI.

Il Federal Homeowners Protection Act ti dà il diritto di rimuovere il PMI dal tuo mutuo per la casa in due modi. Puoi ottenere la cessazione “automatica” o “finale” del PMI a specifici traguardi dell’equità domestica oppure puoi richiedere la rimozione dell’Indice PMI quando raggiungi l’80% dell’equità domestica.

Inoltre, puoi eliminare le PMI sotto poche altre circostanze, come quando il valore della tua casa sale a un livello sufficiente, o rifinanzi il mutuo con almeno il 20% di capitale. I prestatori possono avere regole aggiuntive per la rimozione anticipata del PMI.

Che cos’è il PMI, o assicurazione ipotecaria privata?

Il PMI è un tipo di assicurazione ipotecaria che protegge il prestatore in caso di insolvenza il tuo mutuo.

Gli acquirenti di case che utilizzano un mutuo convenzionale con un acconto inferiore al 20 percento di solito devono ottenere un’assicurazione ipotecaria privata. Si tratta di un costo annuo aggiuntivo: dallo 0,3 all’1,5% circa del mutuo, sebbene possa variare. Secondo Freddie Mac, ogni mese i mutuatari generalmente possono pagare tra $ 30 e $ 70 in PMI per ogni $ 100.000 di capitale del prestito. Quanto paghi dipende dal tuo punteggio di credito e dall’ammontare dell’acconto. Il tuo PMI viene ricalcolato ogni anno in base alla dimensione attuale del tuo prestito, quindi il premio diminuirà man mano che paghi il prestito.

“L’assicurazione ipotecaria privata protegge il prestatore dal rischio elevato presentato da un mutuatario che ha effettuato un piccolo acconto “, afferma Greg McBride, CFA, chief financial analyst di Bankrate.” Una volta che il mutuatario ha una riserva di capitale sufficiente, il PMI verrà rimosso “.

Il PMI non si applica a tutti i mutui con acconti inferiori al 20 percento. Ad esempio, i prestiti FHA sostenuti dal governo ei prestiti VA con requisiti di acconto bassi o nulli hanno regole diverse. I prestatori privati a volte offrono anche prestiti convenzionali con piccoli acconti che non richiedono PMI; tuttavia, ci sono in genere altri costi, come tassi di interesse più elevati.

4 modi per sbarazzarsi del PMI

Ecco quattro opzioni per i proprietari di case desiderosi di risparmiare denaro ogni mese perdendoli costosi pagamenti PMI.

Opzione 1: pagare il mutuo per la cessazione automatica o definitiva del PMI

In base all’HPA, l’istituto di credito ipotecario o il gestore del servizio è tenuto a rinunciare al tuo PMI quando una delle due cose accade:

Il fornitore deve terminare automaticamente il PMI quando il saldo del mutuo raggiunge il 78% del prezzo di acquisto originale, a condizione che tu abbia una buona reputazione e non abbia perso alcun pagamento del mutuo programmato.

Il prestatore o il servicer deve anche interrompere il PMI a metà del tuo piano di ammortamento. Ad esempio, se hai un prestito di 30 anni, il punto medio sarebbe dopo 15 anni. L’istituto di credito deve quindi annullare il PMI, a seconda che tu sia stato aggiornato sui pagamenti, anche se il saldo del mutuo non ha ancora raggiunto il 78% del valore originale della casa. Questo è noto come risoluzione definitiva.

Chi è interessato: rimuovere il PMI in questo modo funziona per le persone con mutui convenzionali che hanno pagato in base alle loro pianificazioni di pagamento originali e hanno raggiunto le pietre miliari del 78 percento di capitale o metà strada punto nel tempo. Per essere idoneo, è necessario essere aggiornati sui pagamenti.

Opzione 2: richiedere l’annullamento del PMI quando il saldo del mutuo raggiunge l’80%

Invece di attendere l’annullamento automatico, hai la diritto di richiedere che il gestore annulli il PMI una volta che il saldo del prestito raggiunge l’80% del valore originale della casa. Se stai effettuando i pagamenti come programmato, puoi trovare la data in cui arriverai all’80% sul modulo di divulgazione del PMI o richiederlo al tuo gestore dei prestiti.

Se hai i soldi da risparmiare, puoi arrivarci più velocemente effettuando pagamenti extra.

Puoi pagare anticipatamente il capitale del tuo prestito, riducendo il saldo, il che ti aiuta a costruire più velocemente l’equità e risparmiare sui pagamenti degli interessi. Anche $ 50 al mese possono significare un drastico calo del saldo del prestito e dell’interesse totale pagato per la durata del prestito.

Alcune persone scelgono di applicare una somma forfettaria al proprio capitale o addirittura di pagare un mutuo extra per anno. Questo ti porterà più velocemente al livello di equity del 20%. Per stimare l’importo che il saldo del mutuo deve raggiungere per essere idoneo alla cancellazione del PMI, moltiplica il prezzo di acquisto della casa originale per 0,80.

Su chi influisce: i proprietari di abitazione possono utilizzare questo metodo una volta raggiunto il 20% del patrimonio netto. È inoltre necessario eseguire le seguenti operazioni per annullare il PMI:

• Effettuare la richiesta di annullamento del PMI per iscritto al prestatore.
• Essere aggiornati sui pagamenti del mutuo, con una buona cronologia dei pagamenti .
• Soddisfare altri requisiti del prestatore, ad esempio dimostrare che non ci sono altri privilegi sulla casa.
• Se necessario, potrebbe essere necessario ottenere una valutazione a domicilio. Se il valore della tua casa è diminuito, potresti non essere in grado di annullare il PMI.

Opzione 3: rifinanzia per sbarazzarti del PMI

Quando i tassi ipotecari sono bassi, come sono ora, potresti considerare di rifinanziare il tuo mutuo per risparmiare sui costi degli interessi o ridurre i pagamenti mensili. Allo stesso tempo, il rifinanziamento potrebbe consentire di eliminare il PMI se il saldo del nuovo mutuo è inferiore all’80% del valore della casa. È una doppia dose di risparmio.

La tattica di rifinanziamento funziona se la tua casa ha guadagnato un valore sostanziale dall’ultima volta che hai ottenuto un mutuo. Ad esempio, se hai acquistato la tua casa quattro anni fa con un acconto del 10% e il valore della casa è aumentato del 15% da allora, ora devi meno dell’80% del valore della casa. In queste circostanze, puoi rifinanziare in un nuovo prestito senza dover pagare per il PMI.

Con qualsiasi rifinanziamento, ti consigliamo di valutare i costi di chiusura della transazione rispetto ai tuoi potenziali risparmi derivanti dai nuovi termini di prestito ed eliminando il PMI.

Su chi influisce: questa strategia funziona bene nei quartieri in cui i valori delle case sono in crescita. Se il valore della tua casa è diminuito, il rifinanziamento potrebbe avere l’effetto opposto: potresti dover aggiungere il PMI se il tuo patrimonio netto è diminuito.

Il rifinanziamento per sbarazzarti del PMI in genere non funziona bene per i nuovi proprietari di case . Molti prestiti hanno un “requisito di stagionatura” che richiede di attendere almeno due anni prima di poter rifinanziare per sbarazzarsi del PMI. Pertanto, se il tuo prestito ha meno di due anni, puoi chiedere un rimborso di annullamento del PMI, ma tu Non è garantito l’approvazione.

Opzione 4: rivaluta la tua casa se ha guadagnato valore

In un mercato immobiliare in crescita, il tuo patrimonio immobiliare potrebbe raggiungere il 20% in più rispetto al pianificazione originale. Potrebbe valere la pena pagare per una nuova valutazione. Se sei proprietario della casa da almeno cinque anni e il saldo del tuo prestito non supera l’80% della nuova valutazione, puoi chiedere la cancellazione del PMI. Se possiedi la casa da almeno due anni, il saldo residuo del mutuo non deve essere superiore al 75%.

Le valutazioni possono costare tra $ 450 e $ 600, a seconda della tua zona. Alcuni istituti di credito potrebbero essere disponibili accettare invece un’opinione sul prezzo di un broker, che può essere un’opzione sostanzialmente più economica rispetto a una valutazione professionale.

Chi questo influisce: Borr Gli abitanti che vivono in mercati immobiliari roventi potrebbero aver visto aumentare i valori delle loro case negli ultimi due anni. In effetti, il valore potrebbe essere aumentato abbastanza da farti uscire dall’intervallo PMI. Se questo è il caso, è il momento di parlare con il tuo istituto di credito per ottenere una nuova valutazione e potenzialmente annullare il tuo requisito PMI.

Se hai aggiunto servizi o ristrutturato la tua casa, ciò potrebbe aver aumentato il valore – che potrebbe anche significare più equità. Che si tratti di una stanza in più o di una piscina, aggiornamenti comuni come questi possono aumentare il valore di mercato della tua casa. Se nel processo raggiungi il traguardo del 20% di azioni, puoi respingere il PMI.

I tuoi diritti sul PMI ai sensi della legge federale

I proprietari di case che pagano per il PMI dovrebbero essere consapevoli dei loro diritti ai sensi del Homeowners Protection Act. Questa legge federale, nota anche come legge sull’annullamento del PMI, ti protegge da addebiti PMI eccessivi. Hai il diritto di sbarazzarti del PMI una volta che hai accumulato la quantità di capitale necessaria nella tua casa. Gli istituti di credito hanno regole diverse per annullare il PMI, ma devono permetterti di farlo.

Prima di firmare un mutuo con PMI, chiedi una chiara spiegazione delle regole e del calendario del PMI. Ciò ti consentirà di monitorare con precisione i tuoi progressi verso la conclusione del pagamento del PMI. Se ritieni che il tuo prestatore non stia seguendo le regole per eliminare il PMI, puoi segnalare il tuo reclamo al Consumer Financial Protection Bureau.

Passaggi successivi: non svuotare i tuoi conti bancari per sfuggire al PMI

Anche se pagare il PMI ogni mese, o come una somma forfettaria ogni anno, non è un gioco da ragazzi finanziario, i proprietari di case dovrebbero stare attenti a non peggiorare le loro finanze affrettandosi a sbarazzarsi del PMI.

La maggior parte degli esperti finanziari d’accordo che avere un po ‘di liquidità, in caso di emergenza, è una mossa finanziaria intelligente. Quindi, prima di sfruttare i tuoi risparmi o fondi pensione per raggiungere il 20% di capitale proprio, assicurati di parlare con un consulente finanziario per assicurarti di essere sulla strada giusta.

“Sembra che ci sia un filosofico avversione al PMI da parte di molti acquirenti che è fuori luogo “, dice McBride.” Finché non stai prendendo un prestito FHA, non sei sposato con il PMI.Puoi abbandonarlo una volta ottenuto un cuscino azionario del 20%, che potrebbe essere solo a pochi anni di distanza a seconda dell’apprezzamento del prezzo della casa. Ma non senti il bisogno di usare fino all’ultimo centesimo di denaro per effettuare un acconto che eviti il PMI, solo per lasciarti con poco in termini di flessibilità finanziaria in seguito. “

Con rapporti aggiuntivi di Jeanne Lee

Ulteriori informazioni:

• Quanto costa una stima di una casa?
• Dichiarazioni di detrazione dell’imposta federale sul reddito PMI
• Dovresti rifinanziare il mutuo anche a costo di pagare il PMI?