La ricerca di Black Knight mostra che i proprietari di case negli Stati Uniti avevano $ 6,6 trilioni di potenziale di prestito azionario nel secondo trimestre del 2020 – un massimo storico. Chiaramente, ci sono opportunità per molti proprietari di case di ottenere un prestito di equità domestica, una linea di credito di equità domestica (HELOC) o un rifinanziamento in contanti. Ma dovresti? E se è così, quanto capitale dovresti incassare da casa tua?

Ecco alcune cose da sapere sulla richiesta di un prestito di equità domestica, HELOC o rifinanziamento in contanti. Imparare a ottenere l’equità da casa tua può aiutarti a decidere quale di queste opzioni (se ce ne sono) è giusta per te.

Come calcolare l’equità che hai nella tua casa

La tua equità domestica è la differenza tra il valore stimato della tua casa e quanto devi ancora il tuo mutuo. In parole povere, rappresenta la quantità di casa che possiedi effettivamente. Ad esempio, se la tua casa è stimata a $ 200.000 e devi $ 120.000, allora hai $ 80.000 di capitale nella tua casa. Il resto (il saldo del mutuo) è la parte della tua casa ancora di proprietà della banca.

Ricorda che gli istituti di credito imporranno comunque un importo massimo che puoi prendere in prestito, spesso l’80 o l’85 percento del tuo capitale disponibile, quindi un nuovo prestito o un rifinanziamento ha più senso se il valore della tua casa è aumentato o se hai pagato una parte significativa del mutuo.

Avrai più opzioni di finanziamento se hai un importo del patrimonio netto. I mutuatari in genere devono avere almeno il 20% di capitale proprio nella loro casa per poter beneficiare di un rifinanziamento o di un prestito in contanti, il che significa un massimo dell’80% di rapporto prestito / valore (LTV) del valore corrente della casa.

Calcolo del rapporto prestito / valore (LTV)

Per calcolare il rapporto prestito / valore (LTV), prendi l’importo del tuo prestito esistente o nuovo e dividilo per il valore stimato di casa tua. Utilizzando l’esempio precedente, dividi il saldo del mutuo ($ 120.000) per il valore stimato della tua casa ($ 200.000) per trovare il tuo LTV: 60 percento.

Un LTV del 60 percento significa che hai il 40 percento home, che in genere significa che ti qualificherai per un rifinanziamento o un prestito.

Come portare l’equità fuori dalla tua casa

Ci sono vari modi per portare l’equità fuori dalla tua casa. Includono prestiti di equità domestica, linee di credito di equità domestica (HELOC) e rifinanziamenti in contanti, ciascuno dei quali presenta vantaggi e svantaggi.

• Prestito di equità domestica: questa è una seconda ipoteca per un importo, a tasso di interesse fisso, da rimborsare in un determinato periodo. Funziona in modo simile a un mutuo ed è in genere a un tasso leggermente superiore a quello di un primo mutuo. Questo perché se la casa viene preclusa, il creditore di equità domestica è dietro il primo prestatore in linea per il rimborso attraverso la vendita della casa.
• Linea di credito per la casa: un HELOC è una seconda ipoteca con un saldo rotante, come una carta di credito, con un tasso di interesse che varia con il tasso principale. Tuttavia, in alcuni casi, gli istituti di credito ti permetteranno di contrarre un HELOC a tasso fisso. Gli HELOC hanno spesso due fasi di prestito per un lungo periodo, ad esempio 30 anni. Durante i primi 10 anni circa, c’è un periodo di estrazione in cui la linea di credito è aperta e sei responsabile solo per i pagamenti di soli interessi. Il prestito si converte quindi in un periodo di rimborso di circa 20 anni che include il capitale.
• Rifinanziamento per cassa: questo prestito è un rifinanziamento ipotecario per un importo superiore all’importo dovuto, dove il mutuatario prende la differenza in contanti . Questi sono comunemente usati come strumento nelle ristrutturazioni. Gli acquirenti possono richiedere un prestito edilizio a breve termine e quindi utilizzare il refi cash-out sul nuovo valore più alto della loro casa per rimborsare i costi di costruzione.

Vantaggi derivanti dal prelievo di capitale dalla tua casa

Uno dei vantaggi principali di sfruttare l’equità domestica quando è necessaria una notevole quantità di denaro è che spesso è possibile accedere alla liquidità a tassi di interesse molto inferiori rispetto ai prestiti personali o alle carte di credito. Quando è necessario coprire grandi spese come ristrutturazioni di case, tasse scolastiche o consolidamento debiti, utilizzare l’equità domestica può essere un modo molto meno costoso per ottenere i fondi.

“È spesso la forma di finanziamento più economica disponibile per i proprietari di case, “Afferma Vikram Gupta, responsabile del patrimonio immobiliare presso PNC Bank.” Poiché il prestito è garantito dalla casa, gli istituti di credito possono offrirlo a un tasso inferiore rispetto ad altri prodotti di prestito al consumo “.

Un altro vantaggio dell’accesso denaro in questo modo è che gli interessi che paghi su un prestito di equità domestica o una linea di credito possono essere deducibili dalle tasse.La detrazione può essere disponibile se utilizzi i soldi per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la tua casa, secondo l’IRS.

Rischi da considerare

Mentre togliere equità dalla tua casa lo fa avere vantaggi, non è senza rischi. Lo svantaggio principale è che la tua casa viene utilizzata come garanzia per il mutuo o il prodotto azionario.

“Ciò significa che se non sei in grado di effettuare i rimborsi mensili per un periodo di tempo prolungato, c’è un rischio che l’istituto di credito possa precludere (riacquistare) la tua casa “, afferma Gupta.

Un’altra preoccupazione spesso associata al prelievo di azioni dalla tua casa è il potenziale di diminuzione dei valori della casa durante una recessione del mercato immobiliare .

“Se i valori delle case in un dato mercato stanno diminuendo, i mutuatari corrono il rischio di dover più di quanto vale la casa”, afferma Jason Salcido, direttore delle vendite di mutui digitali presso PenFed Credit Union.

Quale opzione è giusta per me?

La migliore opzione di equità domestica dipende da come utilizzerai i fondi e se conosci l’importo esatto di cui hai bisogno per prendere in prestito. Consideriamo i seguenti scenari:

• Consolidamento del debito. Per rifinanziare il debito ad alto interesse, è meglio contrarre un prestito di equità domestica. In questo modo, potresti contrarre un prestito per l’importo esatto di cui hai bisogno per rifinanziare. Inoltre, avresti pagamenti mensili fissi a un tasso di interesse fisso, che potrebbe essere più facile da programmare. Se invece hai sottoscritto un HELOC, i tuoi pagamenti mensili potrebbero aumentare, rendendo più difficile per te rimborsare il prestito se hai un budget fisso.
• Pagare l’istruzione di tuo figlio. Se hai deciso di pagare l’istruzione di tuo figlio utilizzando l’equità domestica, allora un HELOC potrebbe essere un’opzione migliore. Poiché sarebbe difficile per te conoscere l’importo totale che tuo figlio doveva pagare, prendere in prestito in base alle necessità avrebbe più senso.
• Miglioramenti della casa. Per i progetti di miglioramento della casa, dipende se sai quanto devi prendere in prestito. Se si conosce l’importo, ha più senso considerare l’utilizzo di un prestito di equità domestica o un rifinanziamento in contanti. Tuttavia, se stai lavorando a un progetto che ha costi in corso, un HELOC sarebbe il migliore. In questo modo, potresti prendere in prestito più denaro se il progetto superasse il budget.

5 modi per aumentare il tuo patrimonio netto

Se vuoi prendere in prestito dal tuo patrimonio netto ma non hai ancora raggiunto la soglia LTV del tuo prestatore, ci sono alcuni modi per aumentare la quantità di capitale che detieni.

1. Paga il tuo mutuo

Il modo più efficace per aumentare il tuo patrimonio immobiliare è quello di estinguere il mutuo più velocemente del previsto. Se non puoi permetterti di estinguere completamente il mutuo residuo, prova a effettuare pagamenti mensili più elevati o anche solo pochi pagamenti extra all’anno. Questo non solo ti aiuterà a costruire più velocemente l’equità domestica, ma risparmierai anche migliaia di dollari di interessi. Prima di farlo, verifica con il tuo creditore ipotecario per assicurarti che non ci sia una penalità per il rimborso anticipato del mutuo.

In che modo ciò influisce sull’equità nella tua casa: effettuare pagamenti extra al capitale del mutuo è il modo più semplice per aumentare la tua equità domestica. Ogni dollaro che paghi in anticipo per il tuo mutuo è un dollaro del tuo patrimonio immobiliare aumentato.

Aumenta il valore della tua casa

Un altro ottimo modo per costruire l’equità domestica è aumentare il valore di la proprietà. Ad esempio, potresti investire nella ristrutturazione degli interni, nel paesaggio, nei pannelli solari o nella tecnologia per rendere la tua casa più efficiente dal punto di vista energetico. Prima di decidere di spendere per un progetto di ristrutturazione, assicurati che i miglioramenti ti offrano un elevato ritorno sull’investimento (ROI). Riparare la cucina, costruire un patio e sostituire il tetto sono ottimi modi per aumentare il valore della tua proprietà.

In che modo ciò influisce sull’equità nella tua casa: aumentando il valore della tua casa, puoi aumentare il tuo equità domestica, anche senza modificare l’importo dovuto. Quando adotti questo approccio, tuttavia, ricorda che le condizioni generali del mercato possono avere un effetto anche sul valore della tua casa. E non tutte le ristrutturazioni aumenteranno il valore della tua casa, quindi scegli i miglioramenti con saggezza.

Rifinanzia con un prestito più breve

Se puoi permetterti di pagare di più per i pagamenti mensili del mutuo, considera rifinanziamento in un prestito a breve termine. Ad esempio, se attualmente hai un mutuo di 30 anni, pensa di passare a un mutuo di 12 anni in modo da poter estinguere il mutuo prima e costruire allo stesso tempo l’equità domestica. Tuttavia, tieni presente che il rifinanziamento del mutuo a un termine più breve aumenterà i pagamenti mensili, quindi assicurati di poterti permettere di coprire il costo aggiuntivo ogni mese prima del rifinanziamento.

In che modo ciò influisce sul patrimonio netto della tua casa: Quando rifinanziate un mutuo ipotecario con un termine più breve, meno del vostro pagamento va a pagare gli interessi. Ciò significa che più di ogni pagamento mensile va a pagare il capitale del mutuo, il che aumenta il tuo patrimonio.

Migliora il tuo punteggio di credito

Sebbene costruire il tuo punteggio di credito non aumenti necessariamente l’equità della tua casa, ti darà l’opportunità di prelevare più soldi. Indipendentemente dalla quantità di casa che possiedi, se hai un punteggio di credito scarso, sarai fortemente limitato nell’importo che puoi prendere in prestito. I finanziatori considerano i proprietari di case con punteggi di credito inesigibili come ad alto rischio e con minori probabilità di essere in grado di rimborsare un prestito. Pagare le bollette in tempo e mantenere bassi i saldi delle carte di credito può aiutarti a migliorare il tuo punteggio di credito.

In che modo questo influisce sull’equità nella tua casa: Migliorare il tuo punteggio di credito non influirà direttamente sul tuo patrimonio, ma ha un impatto sui tipi di prestiti per i quali potrai beneficiare. Se sei in grado di aumentare il tuo punteggio di credito, potresti essere idoneo a prelevare l’80% del tuo capitale invece del 70%.

Approfitta delle fluttuazioni del mercato

Certo, questo è un approccio meno proattivo, ma i mercati immobiliari cambiano nel tempo e il valore della tua casa fluttua di conseguenza. Man mano che la domanda cresce e i prezzi delle case aumentano, il valore della tua casa aumenta. Di conseguenza, la tua casa aumenta.

Anche se questo approccio è fuori dal tuo controllo, puoi essere proattivo monitorando e verificando regolarmente il valore della tua casa su siti come Zillow e Redfin.

In che modo questo influisce sull’equità nella tua casa: il valore della tua casa, e quindi l’equità che hai in essa, è influenzato dalle forze di mercato come l’aumento della domanda. Controllare regolarmente il valore della tua casa ti aiuterà a rimanere informato in modo da poter essere pronto ad agire quando sarà il momento giusto.

Altre considerazioni quando si ottiene un prestito di equità domestica

Se tu se pensi di essere pronto a utilizzare il tuo patrimonio immobiliare, tieni a mente le seguenti considerazioni.

• I tassi di equità domestica sono relativamente bassi. Prestiti domestici e linee di credito azionarie domestiche (HELOC) hanno tassi molto inferiori rispetto alle carte di credito e ad altri tipi di prestiti e possono essere più facili da ottenere. Questo perché i prestiti per la casa sono prestiti garantiti, nel senso che usano la tua casa come garanzia nel caso in cui rimani indietro con i pagamenti.
• I valori della casa possono crollare. Un motivo per stare attenti con i prestiti di equità domestica è che i valori delle case oscillano. Se prendi un grosso prestito e il valore della tua casa diminuisce, potresti finire per dover più di quanto vale la tua casa. Questa è una condizione nota come “sottosopra” o “sott’acqua”. Il crollo immobiliare del 2008 ha lasciato milioni di mutuatari bloccati in case che non potevano vendere perché il valore della loro casa è affondato e l’importo del mutuo era superiore al valore della loro casa.
• La tua casa è in pericolo. Se hai acquistato la tua casa o rifinanziato quando i tassi erano bassi, devi chiederti quanto sia saggio prendere in prestito contro la tua casa, soprattutto se il tasso a cui stai prendendo in prestito è notevolmente superiore a quello del tuo primo mutuo. Se rimani indietro con i pagamenti, sei a rischio di preclusione. Un refi cash-out potrebbe essere un’opzione migliore se riesci a ottenere un buon tasso, ma ricomincerai da capo con il pagamento degli interessi.

Passaggi successivi

Se stai pensando di prendere in prestito azioni da casa tua, il primo passo è approssimare quanto vale la tua casa. Quindi, prendi il saldo del mutuo esistente e dividilo per il valore della tua casa per capire se sei idoneo.

Sviluppa un piano che affronti il motivo per cui vuoi ritirare l’equità dalla tua casa e come e quando lo farai ripagalo. È meglio se prendi l’equità dalla tua casa solo per uno scopo specifico che ha un ritorno finanziario positivo. Potrebbe trattarsi di qualsiasi cosa, dal consolidamento di altri debiti con un tasso di interesse inferiore al miglioramento del valore della tua casa attraverso un importante progetto di miglioramento della casa.

Infine, determina se un prestito di equità domestica, una linea di credito di equità domestica o un incasso rifinanziare è la cosa migliore per te e poi guardarti intorno con alcuni istituti di credito per avviare il processo.

FAQ

È una buona idea portare l’equità fuori casa?

Molte persone hanno una percentuale considerevole del proprio patrimonio netto totale legato al patrimonio netto. Il fatto che tu debba o meno prelevare quote di capitale dalla tua casa spesso dipende da cosa ne fai.

Alcune persone usano i prestiti di equità domestica come un modo per consolidare il debito non garantito, ad alto interesse e ridurre i pagamenti complessivi . Altri usano l’equità per un progetto di ristrutturazione o miglioramento della casa. Questi tipi di obiettivi di solito vengono forniti con budget prefissati che facilitano l’anticipazione dell’importo che si desidera prendere in prestito. Ciò ti consente di determinare se puoi o meno permetterti l’obbligo mensile aggiuntivo di estinguere il prestito.

“Se i clienti hanno bisogno di contanti o liquidità, prendere l’equità dalla tua casa è spesso la forma più economica di finanziamento disponibile “, afferma Gupta.”Se i clienti hanno altre fonti di denaro o liquidità disponibili come contanti, investimenti o altre attività finanziarie, dovrebbero soppesare i rendimenti che generano su tali fondi rispetto al costo di un mutuo per la casa e fare un compromesso appropriato tra rischio e rendimento.”

Che cosa è meglio: rifinanziamento in contanti o prestito in casa?

La decisione tra rifinanziamento in contanti e prestito in casa dipende dalle esigenze dell’individuo, afferma Gupta. “Entrambi i prodotti sono abbastanza comparabile in termini di requisiti del documento e tempi di elaborazione. Dove differiscono è che i prestiti immobiliari in genere non hanno costi di chiusura ad essi associati, mentre i rifinanziamenti incassati hanno costi di chiusura. “

Inoltre, è importante capire che molti istituti di credito non rimborsano le tasse e assicurazione per prestiti di equità domestica in deposito a garanzia. Di conseguenza, i clienti potrebbero essere responsabili del pagamento di tali importi separatamente su base annua.

“I clienti dovrebbero assicurarsi di fare un confronto tra mele e mele tra i due prodotti e includere tutti i termini”, afferma Gupta .

Quanta capitale posso prelevare da casa mia?

Sebbene la quantità di capitale che puoi prelevare dalla tua casa varia da prestatore a prestatore, la maggior parte ti consente di prendere in prestito 80 all’85 percento del valore stimato della tua casa. Per prendere in prestito questo importo, devi avere un rapporto LTV compreso tra l’80 e l’85 percento, che equivale al 15-20 percento del patrimonio netto della tua casa. Ad esempio, se il valore corrente della tua casa è $ 200.000, dovresti avere un capitale di almeno $ 30.000 a $ 40.000, a seconda delle esigenze del prestatore.

Posso utilizzare un prestito di equità domestica per qualsiasi cosa?

Un prestito di equità domestica può essere utilizzato per acquistare qualsiasi cosa – gli istituti di credito in genere non hanno regole per il suo utilizzo. I prestiti di equità domestica possono essere utilizzati per pagare cose come le spese mediche o il matrimonio dei tuoi sogni.

Anche se puoi usarlo per finanziare queste cose, è meglio usarlo per rifinanziare debiti ad alto interesse o progetti di ristrutturazione di case. Usarlo per il primo può aiutarti a uscire dal debito più rapidamente, a condizione che tu garantisca un tasso di interesse inferiore. Usarlo per quest’ultimo può aumentare il valore della tua casa.

Se lo usi per altri scopi, come investire o finanziare un’attività, non c’è alcuna garanzia che vedrai un buon ritorno sull’investimento, e potresti perdere denaro.

Ulteriori informazioni:

• Linea di credito per la casa (HELOC) e prestito per la casa
• Come calcolare l’equità nella tua casa
• I 5 principali motivi per attingere al tuo patrimonio netto