Agenti che lavorano con il settore immobiliare gli investitori probabilmente faranno alcuni calcoli di analisi del valore di mercato per ogni proprietà acquistata. Il moltiplicatore dell’affitto lordo (GRM) è uno di questi ed è facilmente calcolabile, sebbene non sia uno strumento molto preciso per ottenere un valore.

Tuttavia, è un eccellente primo strumento di valutazione rapida del valore. Può dirti se un’analisi ulteriore e più dettagliata è utile.

Perché il GRM è importante

Investitori che cercano attivamente le proprietà spesso ne hanno diversi sul loro radar. Devono trovare un modo per classificare rapidamente le opportunità in modo che possano dedicare il loro tempo ad un’analisi più approfondita delle migliori opzioni.

Si spera che il moltiplicatore dell’affitto lordo concentri la loro ricerca più approfondita sul migliori opzioni in esame. Ma non dovresti fare affidamento su di esso così tanto da non controllare altri immobili con GRM migliori.

La metodologia

Puoi ottenere il GRM per gli immobili venduti di recente con questa equazione:

Valore di mercato / Reddito lordo annuo = Moltiplicatore dell’affitto lordo

Se una proprietà venduta per $ 750.000 con $ 110.000 di reddito annuo, il GRM è 6,82.

Usa GRM per stimare il valore della proprietà

Supponiamo che tu abbia analisi delle proprietà recenti vendute comparabili e ha rilevato che i loro GRM erano in media intorno a 6,75, come nell’esempio sopra. Ora vuoi approssimare il valore del sito che stai considerando per l’acquisto. Sai che il suo reddito lordo da locazione è di $ 68.000 all’anno. L’equazione qui funziona in questo modo:

GRM (6,75) x reddito annuo ($ 68.000) = valore di mercato ($ 459.000)

Potresti non voler perdere altro tempo considerando questo acquisto se la proprietà è quotata a $ 695.000.

Mettere tutto nel contesto

Reddito da locazione commerciale reale proprietà valutata sulla base di una serie di rapporti e criteri del mutuante. I finanziatori considerano il reddito e la redditività della proprietà uno dei criteri di qualificazione per il prestito più importanti, se non il più importante.

Raramente guardano o si preoccupano troppo del credito personale dei proprietari storie. Potrebbero interessarsi delle risorse del proprietario se non sono qualificate, tuttavia, perché possono utilizzare quelle risorse per garantire il prestito.

Mentre il prestito commerciale potrebbe hanno i propri criteri di qualificazione, l’obiettivo generale è in gran parte lo stesso. L’istituto di credito desidera l’attività e fa affari prestando denaro. Da una prospettiva generale, i mutui per immobili commerciali sono gli stessi di qualsiasi mutuo residenziale o di altro tipo.

Tipi di mutui

I tipi di mutuo utilizzati dagli investitori immobiliari sono solitamente gli stessi di quelli utilizzati da qualsiasi acquirente di immobili, ma ce ne sono altri opzioni di finanziamento creative disponibili Gli investitori hanno molte alternative nelle strategie di finanziamento e la scelta può spesso fare o interrompere un investimento.

I mutui ipotecari di soli interessi consentono a un investitore immobiliare di differire i pagamenti del capitale. Ciò può aiutare a evitare un flusso di cassa negativo precoce o fornire il tempo per capovolgere la proprietà o aggiustare gli affitti verso l’alto per aumentare il flusso di cassa per i pagamenti regolari di capitale e interessi.

I mutui immobiliari globali possono essere uno strumento di finanziamento valido in determinate situazioni. Questo tipo di prestito può finanziare più immobili quando sono presenti le giuste condizioni. Ovviamente ci sono anche degli svantaggi. Un mutuo globale può rendere difficile rifinanziare o vendere solo una delle case incluse nel prestito perché è una specie di pacchetto.

Trovare il prestito migliore per te implica il confronto di prestiti come convenzionali, jumbo e FHA / VA, nonché la ponderazione dei vantaggi ipotecari tra le alternative a tasso fisso, a tasso variabile e altre alternative.