Ha úgy érzi, hogy készen áll a ház megvásárlására, akkor az első kérdés, amelyet valószínűleg feltesz magának: “mennyit engedhetek meg magamnak?” A kérdés megválaszolása számos tényező megvizsgálását jelenti.
Mielőtt felvenné ezt a látszólag nagyszerű vásárlást egy otthonra, tanulja meg, hogyan kell elemezni, mit jelent a “megfizethetőség”. Számos tényezőt kell figyelembe vennie, az adósság / jövedelem (DTI) arányától a jelzálog-kamatlábakig.
A legfontosabb elvihetők
- Az adósság / jövedelem arányának (pontosabban a front-end DTI) meghatározása fontos tényező a jelzálogjog megszerzésében.
- Az ingatlanon túl ” Az árcédulának számos egyéb pénzügyi és életmódbeli szempontot be kell számolnia a számításaiba, hogy megengedheti-e magának a házvásárlást.
- Értékelnie kell a helyi ingatlanpiacot, a gazdasági kilátásokat és annak következményei, hogy meddig akarsz helyben maradni.
- Figyelembe kell venned az életmódoddal kapcsolatos igényeket, a jelenet és a jövőt is.
Először értse meg az adósság / jövedelem arányát
Az első és legkézenfekvőbb döntés pont pénzzel jár. Ha elegendő eszköz áll rendelkezésre ahhoz, hogy házat készpénzért vásároljon, akkor biztosan megengedheti magának Ha nem tud készpénzzel fizetni, a legtöbb szakértő egyetértene hogy megengedheti magának a vásárlást, ha jogosult lesz egy új ház jelzálogjogára. De mennyi jelzálogköltséget engedhet meg magának?
A 43% -os adósság / jövedelem (DTI) arányt a Szövetségi Lakásigazgatás (FHA) általában iránymutatásként használja Ezt az arányt használják annak meghatározására, hogy a hitelfelvevő teljesítheti-e minden hónapban a befizetéseit. Egyes hitelezők engedékenyebbek vagy merevebbek lehetnek, az ingatlanpiactól és az általános gazdasági viszonyoktól függően.
A 43% -os DTI az összes rendszeres adósságfizetést jelenti, plusz a lakhatás- kapcsolódó költségek – jelzálog-, jelzálog-biztosítás, háztulajdonos-társulási díjak, ingatlanadó, háztulajdonos-biztosítás stb. – nem haladhatják meg a havi bruttó jövedelem 43% -át.
Például, ha havi bruttó jövedelme 4000 dollár, akkor ezt a számot megszorozza 0,43-mal, így 1720 dollárt kap, ami az összes összeg, amelyet el kell költenie az adósságfizetésekre. Most mondjuk azt, hogy már vannak ilyen havi kötelezettségei: Minimum hitelkártyás fizetés 120 USD , a gépkocsi-kölcsön kifizetése 240 dollár, a diákhitel kifizetése pedig 120 dollár – összesen 480 dollár. Ez elméletileg azt jelenti, hogy havonta legfeljebb 1240 dollárt engedhet meg magának további adósságként egy jelzálogért, és még mindig a maximális DTI-n belül marad. Természetesen a kevesebb adósság mindig jobb.
A jelzálogkölcsön-diszkrimináció törvénytelen. Ha úgy gondolja, hogy faji, vallási, nemi, családi állapot, állami segítség igénybevétele, nemzeti származás, fogyatékosság vagy életkor alapján hátrányos megkülönböztetésben részesültek, akkor megteheti azokat a lépéseket, amelyeket megtehet. jelentést kell tenni a Fogyasztói Pénzügyi Védelmi Irodának vagy az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériumának (HUD).
Mit akarnak a jelzálogkölcsönök
Figyelembe kell vennie a front-end adósság / jövedelem arányt is, amely kiszámítja a jövedelmét azon havi adóssághoz képest, amely csak a lakásköltségekből származna, például jelzálogkölcsönökből és jelzálogbiztosításokból.
Általában a hitelezők úgy gondolják, hogy ez az arány nem haladja meg a 28% -ot. Például, ha a bruttó jövedelme havi 4000 USD, akkor nehézségei lennének abban, hogy jóváhagyják 1720 USD havi lakásköltségekért, még akkor is, ha nincsenek egyéb kötelezettségei. A 28% -os elülső DTI esetén a lakhatási költségeinek 1120 USD alatt kell lennie.
Miért nem tudná felhasználni teljes adósságát? t o-jövedelem arány, ha nincs más adóssága? Alapvetően azért, mert a hitelezők nem szeretik, ha élszélen élsz. Pénzügyi szerencsétlenségek történnek – elveszíti az állást, az autó összeszámlálódik, egy orvosi fogyatékosság megakadályozza, hogy egy ideig dolgozzon. Ha a jelzálog a jövedelem 43% -a, akkor “Nincs szabad hely arra, hogy mikor akarja, vagy ha további kiadásokat kell elszenvednie.
A legtöbb jelzálogkölcsön hosszú távú kötelezettségvállalás. Ne feledje, hogy ezeket a befizetéseket a következő 30 évben havonta teljesítheti. Ennek megfelelően értékelnie kell elsődleges jövedelemforrásának megbízhatóságát. Figyelembe kell vennie a jövő kilátásait és annak valószínűségét is, hogy a kiadásai idővel növekedni fognak.
Legjobb jelzálogjog jóváhagyása egy bizonyos összeg nem azt jelenti, hogy ténylegesen megengedheti magának a befizetéseket, ezért legyetek őszinték a pénzügyi kockázat szintjéhez, amellyel kényelmesen él együtt.
Megengedi az előleget?
A legjobb, ha a lakásárának 20% -át leteszi, hogy elkerülje a magán jelzálog-biztosítás (PMI) kifizetését. Általában a jelzálog-befizetésekhez hozzáadva a PMI 30-70 dollárt adhat havi jelzálogfizetéséhez minden 100 000 USD kölcsönvett.
Lehet, hogy néhány oka lehet annak, hogy nem szeretné 20% -ot letenni a vásárlás felé. Lehet, hogy nem nagyon tervezi az otthoni életet, vagy hosszú távú tervei vannak az otthon befektetési célú ingatlanokká történő átalakítására. Hasonlóképpen, talán nem is akarja annyi készpénzt lefizetni. Ha ez a helyzet, akkor vásároljon az otthon továbbra is lehetséges 20% -os csökkenés nélkül.
FHA-hitel mellett például akár 3,5% -kal kevesebbet is vásárolhat otthont, de vannak bónuszok is, ha feljön A PMI fent említett elkerülése mellett a nagyobb előleg a következőket is jelenti:
- Kisebb jelzálogfizetések – 200 000 USD jelzálogért 4% -kal fix kamatláb 30 éves futamidőre, akkor 955 dollárt fizetne. Ha a jelzálogkölcsönöd 180 000 USD volt 4% -os kamatlábbal 30 éves futamidőre, akkor 859 USD-t fizetnél.
- Több választási lehetőség a hitelezők között – egyes hitelezők nem ajánlanak fel jelzálogkölcsönt, hacsak nem teszel legalább 5 % -tól 10% -ig.
Az, hogy ma új házat engedhet meg magának, korántsem olyan fontos, mint az, hogy hosszú távon megengedheti magának. Mondanom sem kell, hogy az, hogy megengedhet magának egy házat és rendelkezik előleggel, nem válaszol arra a kérdésre, hogy most itt-e a megfelelő alkalom, hogy cselekedjen ezen lehetőség mellett.
Bár a nagyobb előlegnek számos előnye van, ne áldozza fel teljesen a sürgősségi takarékpénztárát, hogy többet tegyen otthonában. Egy csipetnyi helyzetbe kerülhet, ha váratlan javítások vagy egyéb igények merülnek fel.
A lakáspiac
Feltételezve, hogy van személyes pénze a helyzet ellenőrzése alatt áll, a következő szempont a lakáspiaci közgazdaságtan – akár a jelenlegi lakhelyén, akár abban, ahol el kíván költözni. A ház drága befektetés. Remek a pénz birtoklása a vásárláshoz, de nem válaszol arra a kérdésre, hogy van-e értelme a vásárlásnak pénzügyi szempontból.
Ennek egyik módja a kérdés megválaszolása – olcsóbb bérelni, mint vásárolni? Ha a vásárlás olcsóbbnak bizonyul, mint a bérlés, az erős érv a vásárlás mellett.
Hasonlóképpen érdemes elgondolkodni a lakásvásárlás hosszabb távú következményein is. . Nemzedékeken át a lakásvásárlás szinte garantált módszer volt a pénzszerzésre. A nagyszülei 50 évvel ezelőtt vásárolhattak otthont 20 000 dollárért, és 30 évvel később ennek az összegnek ötször vagy tízszereséért eladták.
Míg az ingatlanokat hagyományosan biztonságos hosszú távú befektetésnek tekintik, a recessziók és más katasztrófák kipróbálhatják ezt az elméletet – és a leendő lakástulajdonosokat kétszer is elgondolkodtathatják.
A nagy recesszió idején sok háztulajdonos vesztett pénzt, amikor az ingatlanpiac összeomlott 2007-ben, és végül olyan házakat birtokoltak, amelyek jóval kevesebbet értek, mint az az ár, amelyen sok éven keresztül megvásárolták őket.
Ha azzal a feltételezéssel vásárol ingatlant, hogy annak értéke idővel növekedni fog, mindenképpen vegye figyelembe az y kamatfizetések költségeit jelzálogkölcsönünket, az ingatlan fejlesztéseit és a folyamatos, rutinszerű karbantartást a számításaiba.
A gazdasági kilátások
Ugyanezen vonalak mentén vannak olyan évek, amikor valódi az ingatlanárak nyomottak és évek, amikor azok abnormálisan magasak. Ha az árak olyan alacsonyak, hogy nyilvánvaló, hogy jó üzletet köt, akkor ezt annak jeleként veheti fel, hogy jó idő lehet vásárolni. A vevői piacon a depressziós árak növelik annak esélyét, hogy az idő az Ön javára fog működni, és a házat felértékeli az úton.
Túl korán van megmondani, mi lesz De ha a történelem megismétlődik, akkor számíthatunk a lakásárak csökkenésére a COVID-19 járvány és annak drámai gazdaságra gyakorolt hatása következtében.
Kamatlábak
A havi jelzálogfizetés nagyságának meghatározásában nagy szerepet játszó kamatlábaknak is vannak olyan éveik, amikor magasak, és olyanok, amikor alacsonyak. Nyilvánvaló, hogy az alacsonyabb a jobb. Például egy 30 éves jelzálogkölcsön (360 hónap) 100 000 dolláros hitelre 3% -os kamat mellett havi 422 dollárba kerül. 5% -os kamatláb esetén havi 537 dollárba kerül. 7% -nál 665 dollárra ugrik. Tehát ha a kamatlábak csökkennek, bölcs dolog lehet megvárni a vásárlás előtt. Ha emelkednek, akkor van értelme a vásárlást előbb, mint később.
Év
Az évszakok o f az év is beleszámíthat a döntéshozatali folyamatba. Ha azt szeretné, hogy a lehető legszélesebb választékban válogathasson az otthonok közül, akkor valószínűleg a tavasz a legjobb alkalom a vásárlásra. Az “Eladó” feliratok általában úgy virágzanak, mint a virágok, ahogy az idő felmelegszik, és a pázsit zöldell. Az ok egy része a legtöbb otthon célközönségére vonatkozik: azokra a családokra, akik költözésre várnak, amíg gyermekeik be nem fejezik az aktuális tanévet, de szeretnének letelepedni, még mielőtt az új év ősszel elkezdődik.
Ha olyan eladókat szeretne, akik esetleg kevesebb forgalmat látnak – ami árrugalmasabbá teheti őket -, akkor a tél jobb lehet házi vadászatra (főleg hideg éghajlaton), vagy a trópusi államok nyárának magassága (más szóval a régión kívüli szezon). A készletek valószínűleg kisebbek, ezért a választási lehetőségek korlátozottak lehetnek, de az sem valószínű, hogy az eladók az év ezen időszakában több ajánlatot fognak látni.
Néhány hozzáértő vásárló az ünnepek körül is szeret ajánlatot tenni, például karácsonykor vagy húsvétkor, abban a reményben, hogy a szokatlan időzítés, a verseny hiánya és a szezon általános szelleme gyors, jó áron megkötött üzletet fog kötni.
Vegye figyelembe életmódbeli igényeit
Bár a pénz nyilvánvalóan fontos szempont, számos más tényező is szerepet játszhat az időzítésében. Közvetlenül szükséged van-e extra helyre – újonnan új baba, idős rokon, aki nem élhet egyedül? A költözés magában foglalja a gyerekek iskolaváltását? Ha olyan házat adsz el, amelyben kevesebbet éltél két évnél többet terhelne-e tőkenyereség-adó – és ha igen, érdemes-e megvárni a harapás elkerülése érdekében?
Szerethet ínyenc összetevőkkel főzni, havonta egy hétvégi kiruccanás, pártfogolja az előadóművészetet, vagy edz egy személyi edzővel. Ezek a szokások egyike sem költségkímélő, de előfordulhat, hogy nélkülöznie kell, ha 43% -os jövedelem-adósság alapján vásárolt otthont önmagában.
Mielőtt gyakorolná a jelzálogkölcsönök teljesítését, adjon magának egy kis pénzügyi mozgásteret, levonva a legdrágább hobbi vagy tevékenység költségeit a számított fizetésből. Ha az egyenleg nem elég ahhoz, hogy megvásárolja álmai otthonát, előfordulhat, hogy csökkentenie kell a szórakozását és a játékait – vagy egy olcsóbb házra kell gondolnia, mint álma ome.
Egy ház eladása, másik vásárlása
Ha házat ad el, és más vásárlást tervez, mentse el a jelenlegi otthonából származó bevételt egy megtakarítási számlát, és meg kell határoznia, hogy – miután figyelembe veszi az egyéb szükséges kiadásokat, például az autófizetéseket vagy az egészségbiztosítást – meg tudja-e fizetni a jelzálogköltséget. Fontos megjegyezni azt is, hogy további forrásokat kell elkülöníteni a karbantartáshoz és a közművekhez. Ezek a költségek kétségtelenül nagyobbak lesznek a nagyobb lakásoknál.
Amikor kiszámítja, használja fel jelenlegi jövedelmét, és nem feltételezi, hogy több pénzt fog keresni az úton. Az emelés nem mindig történik meg, és a karrier változik. Ha a megvásárolt lakás mennyiségét a jövedelemre alapozza, akkor akár romantikus vacsorát is rendezhet hitelkártyájával, ha hosszú távú kapcsolatba kerül
Ha azonban ezeket a plusz házköltségeket külön hitelkártya-adósság nélkül tudja kezelni, akkor megengedheti magának a házvásárlást – mindaddig, amíg elegendő pénzt megtakarított a az előleged.
Tervben maradsz?
A megfizethetőségnek az első számú dolognak kell lennie, amelyet keres egy otthonban, de az is a legjobb, ha megtudja, meddig szeretne ott élni. Ha nem, akkor elakadhat egy otthonban nem engedheti meg magának egy városban, ahol készen áll a távozásra.
Sok pénzügyi szakértő azt javasolja, hogy öt évig éljen egy otthonban, mielőtt iránymutatásként eladná. “ne felejtsd el figyelembe venni a vásárlás, eladás és költözés költségeit. Vegye figyelembe az eladott lakáshoz kapcsolódó jelzálogköltségek megtérülési pontját is. Ha nem tudod eldönteni, hogy melyik városban fogsz lakni, és mi az ötéves terved, akkor nem biztos, hogy itt a megfelelő alkalom a házvásárlásra.
Ha ötéves terv nélkül szeretne otthont vásárolni, vásároljon olyan házat, amelynek ára sokkal alacsonyabb, mint amennyit megengedhet magának. Meg kell engednie magának, hogy találatot szerezzen, ha gyorsan el kell adnia. Egy másik kivétel: Ha olyan vállalatnál dolgozik, amely az áthelyezett alkalmazottak házát vásárolja – ennek egy neve garantált kivásárlási lehetőség.
A lényeg
Készen állsz egy ház megvásárlására? Röviden, igen – ha megengedheti magának. De a “megfizetni” nem olyan egyszerű, mint ami a bankszámláján van. Számos egyéb pénzügyi és életmódbeli szempontot be kell számolni a számításokba.
Amikor ezeket az elemeket figyelembe veszi, a „ha megengedheti magának” kezd bonyolultabbnak tűnni, mint először úgy tűnik. De most figyelembe véve a későbbiekben megelőzhetők a költséges hibák és pénzügyi problémák. Természetesen van egy legjobb alkalom a pattogásra: Amikor megtalálja a tökéletes házat a tökéletes eladó helyen – tökéletes áron.
