Comme pour tant de choses, la réponse est « ça dépend. » Les sociétés de gestion immobilière varient considérablement, et une grande partie de la réponse dépend de la portée de l’engagement. Que voulez-vous qu’un gestionnaire immobilier fasse pour vous?

Tout arrangement qu’un propriétaire prend avec une société de gestion immobilière est une question de délégation. Un propriétaire peut ne vouloir déléguer que certaines tâches et fonctions à un gestionnaire immobilier, tout en restant très «pratique» dans d’autres domaines. Un autre propriétaire peut souhaiter adopter une approche presque complète «sans intervention».

Les frais varient également en fonction de l’emplacement, du type de propriété et du nombre d’heures de travail estimé nécessaires pour fournir des services de gestion immobilière.

Accord de frais typique

En tant que base, prévoyez de payer à une entreprise de gestion immobilière résidentielle typique entre 8 et 12% de la valeur locative mensuelle de la propriété, plus les dépenses.
Certaines entreprises peuvent facturer, par exemple, 100 $ par mois à un taux fixe. Cela peut ou non être une bonne traiter pour vous, mais la plupart des gestionnaires immobiliers facturent le petit pourcentage du loyer mensuel.

Autre Poss Frais applicables

• Logement vacant
  Certaines entreprises facturent un mois de loyer à l’avance. Vous pouvez rencontrer ces frais si vous essayez d’engager la société de gestion immobilière pendant que la propriété est vacante. Cela leur donne l’argent nécessaire pour payer à un agent immobilier une commission pour placer un locataire sur la propriété, ou pour payer les frais de publicité, montrant à plusieurs reprises la propriété aux locataires potentiels, ainsi que le coût de la préparation des documents de location (ce qui peut prendre heures).
• Logement occupé par le locataire
  Certains gestionnaires ne facturent que s’il y a un locataire sur la propriété. Si la propriété est vacante, ils peuvent facturer des frais réduits, voire aucuns frais du tout.
• Placement d’un nouveau locataire
  Certains gestionnaires peuvent facturer des frais de placement de nouveau locataire ou une structure de bonus pour faire entrer un locataire dans un bail. Ou une redevance de 50% du premier mois de loyer pour tout nouveau locataire placé n’est pas inhabituelle. Cependant, vous ne devez généralement pas vous heurter à des frais initiaux multiples importants. Soit ils ont des frais de location pour le premier mois, des frais initiaux ou un grand pourcentage du loyer du premier mois collecté. Cependant, normalement, vous ne devriez pas avoir à payer les trois, sauf si les dépenses mensuelles sont très faibles ou inexistantes.
• Maintenance
  Certaines entreprises conservent leurs propres équipes de maintenance à plein temps. Si tel est le cas, vous devrez négocier quels services d’entretien de routine sont inclus dans votre pourcentage mensuel et ce qu’ils peuvent vous transmettre en extras. Vous pouvez voir des frais de main-d’œuvre de 20 $ à 45 $ par personne, par exemple, plus les matériaux. Cependant, vous ne devriez pas être aveuglé. Votre accord doit fixer une limite au montant que votre gestionnaire immobilier peut facturer.
• Expulsions
  Malheureusement, de temps en temps, certains locataires finissent par ne pas s’entraîner. Certains perdent leur emploi et deviennent incapables de payer leur loyer, tandis que d’autres s’avèrent irresponsables et dérangent ou dérangent une propriété. Il est fort probable qu’un gestionnaire immobilier facturera des frais pour passer par le processus fastidieux d’expulsion d’un locataire, qui est généralement d’environ 200 à 500 USD par expulsion, plus les frais de justice applicables.
• Retards de paiement
  Ils peuvent avoir des frais pour retard de paiement; en moyenne, cela représente 25 à 50% des frais de retard collectés.

Il s’agit d’engagements assez larges, où le gestionnaire immobilier fait tout le travail nécessaire pour obtenir et travailler avec les locataires, ( y compris toute activité de recouvrement et d’expulsion qui peut survenir, ainsi que l’entretien courant de la maison.)

Certains propriétaires préfèrent faire beaucoup de cela eux-mêmes et se tournent simplement vers une société de gestion pour la sélection des locataires, ainsi que le recrutement. Pour cet arrangement, où il n’y a pas d’activité d’entretien en cours de la part de la société de gestion immobilière, vous pouvez simplement payer une commission unique de 50 à 100 pour cent du loyer d’un mois pour toute personne qu’ils amènent et qui signe un an bail.

Le pourcentage peut être plus petit avec les locations à court terme ou saisonnières, mais pas beaucoup moins. (C’est tout autant de travail de recruter un locataire à court terme qu’un locataire à long terme!)

Frais divers

Dans certains cas, vous pouvez voir certains coûts vous être répercutés – surtout lorsque le gestionnaire facture un faible pourcentage mensuel. Des exemples peuvent inclure des frais de publicité liés au placement d’un locataire, des frais d’inspection annuels et une sorte de réserve, de sorte que la société de gestion dispose de liquidités pour prendre en charge les dépenses imprévues mais urgentes.

Vous voudrez peut-être examiner la façon dont vous divisez les dépôts pour animaux de compagnie collectés et les frais de chèque sans provision (généralement, celui qui est bloqué avec le plus de frais bancaires devrait obtenir la majeure partie de celui-ci!) De plus, remarquez celui qui conserve les revenus des distributeurs automatiques. et les laveuses et sécheuses à pièces, le cas échéant.

À surveiller

La langue du contrat est importante. Regardez dans le contrat comment vous paierez le gérant.Le contrat indique-t-il que vous les paierez sur la «valeur locative» ou le «loyer dû»? Ou allez-vous les payer sur le « loyer perçu? » Il y a une grande différence. Une société de gestion immobilière qui ne reçoit qu’un pourcentage du loyer perçu est fortement incitée à faire son travail.

D’un autre côté, un gestionnaire qui est payé en fonction du «loyer dû» s’attend à être payé même sans locataire, ou même sans collecte auprès d’un locataire délinquant. De votre point de vue, vous souhaitez payer votre manager sur le loyer collecté. Autrement dit, si le gestionnaire facture des frais de 10% par mois et que le loyer est de 1 000 $, il vous envoie 900 $ par mois. S’il n’y a pas de locataire ou s’il ne peut pas collecter, il ne vous envoie rien, donc il ne collecte rien non plus.

En fin de compte, engager un gestionnaire immobilier, c’est conclure un partenariat. À long terme, les frais ne sont pas aussi importants que la communication entre vous et le gestionnaire et la qualité du service fourni par votre gestionnaire. Une bonne entreprise peut prendre en charge l’entretien de la propriété, par exemple, et finir par vous offrir beaucoup plus de valeur locative et d’appréciation du prix que vous ne le pensiez possible. Cependant, vous devez être prêt à leur fournir les ressources pour le faire.

Avec les meilleurs gestionnaires immobiliers, payer un peu plus est un investissement judicieux, car cela contribue à améliorer la valeur de votre propriété, et ils aident à retenir des locataires de qualité; des études ont montré que l’embauche d’un gestionnaire immobilier peut réduire de moitié votre taux d’inoccupation. À l’inverse, aller bon marché avec une société de gestion immobilière peut s’avérer très coûteux. Voici quelques questions d’entrevue de gestionnaire immobilier qui vous aideront à déterminer quelle entreprise vous devriez embaucher.