Agents travaillant dans l’immobilier les investisseurs feront probablement quelques calculs d’analyse de la valeur marchande pour chaque propriété achetée. Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est l’un d’entre eux et il est facilement calculé, même s’il ne s’agit pas d’un outil très précis pour arriver à un vrai
C’est un excellent premier outil d’évaluation rapide de la valeur, cependant. Il peut vous dire si une analyse plus approfondie et plus détaillée vaut la peine.
Cela indique probablement un problème avec la propriété ou une surévaluation brute si le GRM est trop élevé ou trop bas par rapport aux biens immobiliers comparables récemment vendus.
Pourquoi le GRM est important
Des investisseurs qui recherchent activement les propriétés en ont souvent plusieurs sur leur radar. Ils doivent trouver un moyen de classer rapidement les opportunités afin de pouvoir consacrer leur temps à une analyse plus approfondie des meilleures options.
Le multiplicateur de loyer brut concentre, espérons-le, leurs recherches plus approfondies sur le meilleures options envisagées. Mais vous ne devriez pas trop vous y fier pour ne pas vérifier d’autres biens immobiliers avec de meilleurs GRM.
La méthodologie
Vous pouvez obtenir le GRM pour les biens immobiliers récemment vendus avec cette équation:
Valeur marchande / Revenu brut annuel = Multiplicateur de loyer brut
Si une propriété vendue pour 750 000 $ avec un revenu annuel de 110 000 $, le GRM est de 6,82.
Utilisez GRM pour estimer la valeur de la propriété
Disons que vous avez fait un analyse de propriétés vendues comparables récentes et a constaté que leur GRM était en moyenne d’environ 6,75, comme dans l’exemple ci-dessus. Vous souhaitez maintenant estimer la valeur approximative du site que vous envisagez d’acheter. Vous savez que son revenu locatif brut est de 68 000 $ par année. L’équation ici fonctionne comme ceci:
GRM (6,75) x Revenu annuel (68 000 $) = Valeur marchande (459 000 $)
Vous ne voudrez peut-être pas perdre plus de temps à envisager cet achat si la propriété est répertoriée à 695 000 $.
Tout mettre en contexte
Revenus locatifs commerciaux réels succession évaluée selon un certain nombre de ratios et de critères de prêteur. Les prêteurs considèrent le revenu et la rentabilité de la propriété comme l’un des critères de qualification de prêt, sinon le plus important.
Ils se soucient rarement du crédit personnel des propriétaires ou s’en soucient rarement. historiques. Cependant, ils peuvent se soucier des actifs du propriétaire s’ils ne sont pas qualifiés, car ils peuvent utiliser ces actifs pour garantir le prêt.
Alors que les prêts commerciaux peuvent ont ses propres critères de qualification, l’objectif global est en grande partie le même. Le prêteur veut l’entreprise, et il fait des affaires en prêtant de l’argent. Dans une perspective globale, les hypothèques pour l’immobilier commercial sont les mêmes que toutes les hypothèques résidentielles ou autres.
Types de prêts hypothécaires
Les types de prêts hypothécaires utilisés par les investisseurs immobiliers sont généralement les mêmes que ceux utilisés par tout acheteur de biens immobiliers, mais il y en a d’autres options de financement créatives disponibles. Les investisseurs ont de nombreuses alternatives en matière de stratégies de financement et le choix peut ou interrompre un investissement.
Les prêts hypothécaires à intérêt uniquement permettent à un investisseur immobilier de différer le remboursement du principal. Cela peut aider à éviter des flux de trésorerie négatifs précoces ou à donner le temps de retourner la propriété ou d’ajuster les loyers à la hausse pour augmenter les flux de trésorerie pour les paiements réguliers de principal et d’intérêts.
Les prêts hypothécaires généraux peuvent être un outil de financement viable dans certaines situations. Ce type de prêt permet de financer plusieurs propriétés lorsque les bonnes conditions sont réunies. Bien sûr, il y a aussi des inconvénients. Un prêt hypothécaire général peut rendre difficile le refinancement ou la vente d’une seule des maisons incluses dans le prêt, car il s’agit en quelque sorte d’un forfait.
Trouver le meilleur prêt pour vous consiste à comparer des prêts tels que les prêts conventionnels, jumbo et FHA / VA, ainsi qu’à évaluer les avantages hypothécaires parmi les options hypothécaires à taux fixe, à taux variable et autres.
