En tant que fournisseur national de rapports de diligence raisonnable en matière d’environnement et d’ingénierie, y compris les EES de phase 1, mes clients me posent souvent la question J’ai vraiment besoin d’une phase 1? ». La réponse peut vous surprendre. Bien sûr, la réponse simple est OUI, seule une ESA de phase 1 selon ASTM E1527-05 et la norme All Appropriate Inquiry (AAI) de l’Environmental Protection Agency (EPA) peut protéger l’utilisateur du rapport contre la responsabilité de CERCLA. CEPENDANT, il existe de nombreuses autres évaluations environnementales limitées qui sont utilisées dans l’industrie comme un outil de décision commerciale pour l’achat et / ou le prêt de propriétés. Ces évaluations, étant de nature limitée, sont généralement plus rapides et moins cher qu’une ESA de phase 1. Cela est dû au fait que ces évaluations sont, pour la plupart, des «éléments» de la phase 1. Par exemple, le Environmental Transaction Screen (ETS), qui est si courant qu’il possède sa propre norme ASTM (E1526- 08), est un « mini » ESA Phase 1 de sor ts. Il comprend un grand nombre des mêmes éléments, tels que l’examen de la base de données, la reconnaissance du site et un examen historique limité. D’autres évaluations combinent un ou deux des éléments de la portée environnementale de la phase 1 pour personnaliser le rapport limité. Les prix varient de 250 USD à 1400 USD selon ce qui est inclus, la partie visite du site étant le principal facteur de coût.
Pour décider si vous « avez besoin » d’une phase 1 ou non, tenez compte de quelques questions clés:
- La protection de la responsabilité CERCLA est-elle importante pour vous? Si oui, seule une phase 1 fera l’affaire
- Type de propriété
- S’il s’agit d’une propriété industrielle ou d’un autre type de propriété à haut risque, une EES de phase 1 est recommandée
- S’il s’agit d’un immeuble de bureaux, d’un immeuble d’appartements ou d’un autre type de propriété à faible risque, une diligence raisonnable environnementale limitée pourrait être envisagée
- S’il s’agit d’un terrain vacant qui n’a jamais été développé, une diligence raisonnable environnementale limitée pourrait être envisagée
- Emplacement de la propriété (n’oubliez pas que vous ne regardez pas seulement votre propriété lors de l’évaluation environnementale mais aussi les propriétés environnantes et comment elles pourraient avoir un effet sur votre propriété)
- Si la propriété est dans une zone urbaine très développée qui l’a été pendant longtemps, une EES de phase 1 est recommandée
- Si le bien se trouve dans une zone essentiellement sous-développée, une diligence raisonnable environnementale limitée pourrait être envisagée
- Quoi votre prêteur a-t-il besoin? C’est peut-être la question la plus importante de toutes. De nombreux prêteurs ont leurs propres domaines de travail dont ils ont besoin en fonction du type de prêt (par exemple, un prêt Fannie Mae, Freddie Mac ou HUD ont tous leurs propres exigences en matière de diligence raisonnable), le type de propriété ou d’autres facteurs de risque.
Bien sûr, si l’une de ces évaluations environnementales limitées trouve quelque chose de préoccupant qui devrait être étudié plus avant, une évaluation environnementale complète du site de phase 1 ou une autre étape serait recommandée, ce qui pourrait ajouter des coût et temps du projet.
Les saisies sont un autre problème, cependant, presque 100% du temps lorsqu’un prêteur envisage de reprendre une propriété, la couverture de responsabilité civile CERCLA est la plus grande préoccupation et un PH 1 conforme AAI est effectué. En fait, souvent des éléments supplémentaires non-ASTM sont également ajoutés à la portée des travaux en tant que «Phase 1 plus» pour ainsi dire (voir mon précédent blog de Globe Street sur la diligence raisonnable en matière de forclusion).
