Koska olen valtakunnallinen ympäristö- ja tekniikan due diligence -raporttien, mukaan lukien vaiheen 1 ESA, toimittaja, minulta kysytään usein asiakkailtani kysymys Tarvitsen todella vaiheen 1? ”. Vastaus voi yllättää sinut. Tietenkin yksinkertainen vastaus on KYLLÄ, vain ASTM E1527-05: n vaiheen 1 ESA ja ympäristönsuojeluviraston (EPA) All Appropriate Enquiry (AAI) -standardi voivat suojaa raportin käyttäjää CERCLA-vastuulta.Kuitenkin alalla on monia muita rajoitettuja ympäristöarviointeja, joita käytetään teollisuudessa liiketoiminnan päätöksentekovälineenä kiinteistöjen ostamiseen ja / tai lainaamiseen. edullisempi kuin vaiheen 1 ESA.Tämä johtuu siitä, että nämä arvioinnit ovat pääosin vaiheen 1 ”palasia”. 08) on sorin ”mini” vaiheen 1 ESA ts. Se sisältää paljon samoja elementtejä, kuten tietokantakatsaus, paikan tiedustelu ja rajoitettu historiallinen katsaus. Muissa arvioinneissa yhdistetään yksi tai kaksi vaiheen 1 ympäristöalaa koskevasta kohdasta rajallisen raportin laatimiseen. Hinnat vaihtelevat 250 dollarista 1400 dollariin sen mukaan, mitä hintaan sisältyy. Sivustokäyntiosuus on suurin kustannusten ajuri.
Harkitse muutama avaintekijä, kun päätät vaiheen 1 ”vai ei”. / p>
- Onko CERCLA-vastuun suojaus sinulle tärkeää? Jos kyllä, vain vaihe 1 toimii
- Ominaisuustyyppi
- Jos kyseessä on teollisuuskiinteistö tai muu korkean riskin kiinteistö, vaiheen 1 ESA on suositeltava
- Jos kyseessä on toimistorakennus, huoneistokompleksi tai muu matalan riskin kiinteistötyyppi, rajoitettua ympäristöön liittyvää huolellisuutta voidaan harkita
- Jos vapaata maata ei ole koskaan kehitetty, rajoitettua ympäristöön liittyvää huolellisuutta voidaan harkita
- Kiinteistön sijainti (muista, ettet katso vain omaisuuttasi) ympäristöarvioinnin aikana, mutta myös ympäröivät ominaisuudet ja miten niillä voi olla vaikutusta omaisuuteesi)
- Jos kiinteistö sijaitsee kaupunkialueella, pitkälle kehittyneellä alueella, joka on ollut niin pitkään, vaiheen 1 ESA on suositeltava
- Jos kiinteistö sijaitsee pääosin rakentamattomalla alueella, rajoitettua ympäristöön liittyvää huolellisuutta voitaisiin harkita
- mitä vaatiiko lainanantajasi? Tämä voi olla kaikkien tärkein kysymys. Monilla lainanantajilla on omat työnsä, joita he tarvitsevat lainatyypistä riippuen (esimerkiksi Fannie Mae-, Freddie Mac- tai HUD-lainoilla on omat huolellisuusvelvoitteensa), kiinteistötyypistä tai muista riskitekijöistä.
Jos jostakin näistä rajoitetuista ympäristöarvioinneista löytyy jotain huolestuttavaa, jota olisi tutkittava tarkemmin, suositellaan täydellistä vaiheen 1 ympäristöarviointia tai muuta vaihetta, joka voi lisätä kustannukset ja aika hankkeeseen.
Markkinoiden sulkeminen on toinen asia, mutta lähes 100% ajasta, jolloin lainanantaja harkitsee kiinteistön takaisin ottamista, on CERCLAn vastuun kattavuus erittäin huolestuttavaa ja suoritetaan AAI-yhteensopiva PH 1. Itse asiassa työhön lisätään usein myös muita kuin ASTM-laajuuskohteita niin sanotusti ”Phase 1 plus” (katso edellinen Globe Street -blogini Foreclosure Due Diligence -palvelusta).
