Black Knightin tutkimus osoittaa, että Yhdysvaltain asunnon omistajilla oli 6,6 biljoonan dollarin pääoman lainapotentiaali vuoden 2020 toisella neljänneksellä – kaikkien aikojen korkein. On selvää, että monilla asunnon omistajilla on mahdollisuuksia saada asuntolainaa, oman pääoman luottolimiittiä (HELOC) tai rahojen uudelleenrahoitusta. Mutta pitäisikö sinun? Ja jos on, kuinka paljon pääomaa sinun pitäisi nostaa ulos kodeistasi?

Tässä on muutama tieto asuntolainan, HELOC: n tai rahan uudelleenrahoituksen hakemisesta. Oppiminen, miten pääoma saadaan pois kodeistasi, voi auttaa sinua päättämään, mikä näistä vaihtoehdoista (jos sellaisia on) sopii sinulle parhaiten.

Kuinka lasket kotiisi oman pääoman

Kodin oma pääoma on ero kotiisi arvioidun arvon ja sen verran välillä, jonka olet vielä velkaa asuntolainasi. Maallikkokielellä se edustaa kotiisi kuuluvaa määrää. Esimerkiksi jos kotisi arvioidaan 200 000 dollariksi ja olet velkaa 120 000 dollaria, sinulla on kotona 80 000 dollaria pääomaa. Loppuosa (asuntolainasaldo) on osa kotiasi, joka on edelleen pankin omistuksessa.

Muista, että luotonantajat asettavat edelleen enimmäismäärän, jota voit lainata, usein 80 tai 85 prosenttia käytettävissä olevasta pääomastasi. uusi laina tai jälleenrahoitus on järkevin, jos kodin arvo on kasvanut tai olet maksanut merkittävän osan asuntolainastasi.

Sinulla on enemmän rahoitusvaihtoehtoja, jos sinulla on korkea koti-oman pääoman määrä. Lainanottajien kotona on yleensä oltava vähintään 20 prosenttia omaa pääomaa, jotta he voivat saada lunastettavaa jälleenrahoitusta tai lainaa, mikä tarkoittaa enintään 80 prosentin laina-arvo-arvoa (LTV) kodin nykyarvosta.

Laina-arvo-arvon (LTV) laskeminen

Laskeaksesi laina-arvo-suhde (LTV) -suhteen, ota nykyisen tai uuden lainasi määrä ja jaa se arvioidulla arvolla kotiisi. Yllä olevaa esimerkkiä käyttämällä jaat asuntolainasaldosi (120 000 dollaria) kotisi arvioidulla arvolla (200 000 dollaria), jotta löydät LTV: n 60 prosenttia.

60 prosentin LTV tarkoittaa, että omassa pääomassasi on 40 prosenttia koti, mikä yleensä tarkoittaa, että saat oikeuden jälleenrahoitukseen tai lainaan.

Kuinka nostaa pääoma talostasi

Pääomaa voidaan poistaa kodeistasi eri tavoin. Ne sisältävät asuntolainat, HELOC-luottolimiitit ja kassan uudelleenrahoituksen, joista kullakin on etuja ja haittoja.

• Asuntolainat: Tämä on kiinteän kiinteistön toinen kiinnitys määrä, kiinteällä korolla, joka on maksettava takaisin määrätyn ajanjakson aikana. Se toimii samalla tavalla kuin kiinnitys ja on tyypillisesti hieman korkeampi kuin ensimmäinen kiinnitys. Tämä johtuu siitä, että jos koti suljetaan, kodin pääoma-lainanantaja on ensimmäisen lainanantajan takana, joka maksaa takaisinmaksun koti myymällä.
• Kodin pääoma-luottolimiitti: HELOC on toinen kiinnitys pyörivä saldo, kuten luottokortti, korolla, joka vaihtelee pääkorkon mukaan. Joissakin tapauksissa luotonantajat sallivat kuitenkin ottaa kiinteän koron HELOCin. HELOC-yhtiöillä on usein kaksi lainavaihetta pitkällä aikavälillä, esimerkiksi 30 vuoden ajan. Noin 10 ensimmäisen vuoden aikana on nostoaika, jolloin luottoraja on auki ja olet vastuussa vain korkomaksuista. Tällöin laina muuttuu noin 20 vuoden takaisinmaksuaikaksi, joka sisältää pääoman.
• Nostorahoitus: Tämä laina on asuntolainan jälleenrahoitus yli velkaa olevan määrän, jolloin lainanottaja ottaa eron käteisenä. . Näitä käytetään yleisesti työkaluna uusinnoissa. Ostajat voivat ottaa lyhytaikaisen rakennuslainan ja käyttää sitten kotiisi uuden, korkeamman arvon palautuslainaa takaisin rakennuskustannuksiin.

Pääoman poistaminen talostasi

Yksi tärkeimmistä eduista kodin oman pääoman hyödyntämisessä, kun tarvitset huomattavan määrän rahaa, on se, että pääset usein käteiseen paljon alhaisemmilla koroilla kuin henkilökohtaisilla lainoilla tai luottokorteilla. Kun sinun on katettava suuret kulut, kuten kodin kunnostaminen, korkeakouluopetus tai velan vakauttaminen, kodin oman pääoman käyttö voi olla paljon halvempi tapa saada varoja.

”Se on usein halvin rahoitustapa, joka on tarjolla asunnon omistajille, ”Sanoo Vikram Gupta, PNC Bankin pääomasijoituspäällikkö.” Koska laina on talon takaama, lainanantajat voivat tarjota sitä alhaisemmalla korolla verrattuna muihin kuluttajalainatuotteisiin. ”

Toinen etu saatavuudesta rahaa tällä tavoin on se, että korko, jonka maksat asuntolainasta tai luottorajasta, voi olla verovähennyskelpoinen.Vähennys voi olla käytettävissä, jos käytät rahaa kotisi ostamiseen, rakentamiseen tai huomattavaan parantamiseen IRS: n mukaan.

Huomioon otettavat riskit

Vaikka oman pääoman poistaminen kodistasi tekee on etuja, se ei myöskään ole vaaraton. Ensisijainen haittapuoli on, että kotiasi käytetään vakuudeksi kiinnitys- tai osaketuotteelle.

”Tämä tarkoittaa sitä, että jos et pysty suorittamaan kuukausittaisia takaisinmaksuja pitkään aikaan, on riski, että luotonantaja voi sulkea talosi (takaisin), sanoo Gupta.

Toinen huolenaihe, joka liittyy usein oman pääoman poistamiseen kodistasi, on mahdollisuus laskea koti-arvoja kiinteistömarkkinoiden laskusuhdanteen aikana. .

”Jos asuntojen arvot tietyillä markkinoilla laskevat, lainanottajat ovat vaarassa velkaa enemmän kuin mitä asunto on arvoinen”, kertoo Jason Salcido, PenFed Credit Unionin digitaalisten asuntolainojen myyntijohtaja.

Mikä vaihtoehto sopii minulle?

Paras kodin pääomaoptio riippuu siitä, mihin käytät varoja, ja jos tiedät tarkan lainan määrän. Tarkastellaan seuraavia tilanteita:

• Velkojen yhdistäminen. Korollisten velkojen jälleenrahoittamiseksi on parasta ottaa asuntolaina. Tällä tavoin voit ottaa lainan tarkalleen tarvitsemasi määrän jälleenrahoitukseen. Lisäksi sinulla olisi kiinteät kuukausimaksut kiinteällä korolla, mikä voi olla helpompaa budjetoida. Jos otit HELOCin sijaan, kuukausimaksusi voivat nousta, mikä vaikeuttaa lainan takaisinmaksua, jos sinulla on kiinteä budjetti.
• Maksat lapsesi koulutuksesta. Jos päätit maksaa lapsesi koulutuksen kotipääomalla, HELOC saattaa olla parempi vaihtoehto. Koska sinun on vaikea tietää lapsesi tarvitseman kokonaissumman, lainanotto tarpeen mukaan olisi järkevämpää.
• Kodinparannukset. Kodinparannushankkeissa se riippuu siitä, tiedätkö, kuinka paljon sinun on lainattava. Jos tiedät määrän, on järkevämpää harkita asuntolainan tai kassan uudelleenrahoituksen käyttöä. Jos kuitenkin työskentelet projektissa, jolla on jatkuvia kustannuksia, HELOC olisi paras. Tällä tavalla voit lainata enemmän rahaa, jos projekti ylittää budjetin.

5 tapaa lisätä oman pääoman määrää

Jos haluat lainata kotipääomastasi, mutta eivät vielä täytä luotonantajan LTV-kynnystä, on olemassa muutamia tapoja lisätä omistamasi pääoman määrää.

1. Maksa asuntolainasi

Tehokkain tapa lisätä oman pääoman määrää on maksaa asuntolainasi ennakoitua nopeammin. Jos sinulla ei ole varaa maksaa jäljellä olevaa asuntolainaa kokonaisuudessaan, yritä suorittaa suurempia kuukausimaksuja tai jopa vain muutama ylimääräinen maksu vuodessa. Sen lisäksi, että se auttaa rakentamaan kotiomaisuuden nopeammin, säästät myös tuhansia dollareita korkoina. Ennen kuin teet tämän, tarkista asuntolainanantajalta, ettei asuntolainan ennenaikaisesta maksamisesta ole seuraamusta.

Kuinka tämä vaikuttaa talosi pääomaan: Lisämaksujen suorittaminen asuntolainan pääomalle on suorin tapa lisätä oman pääoman määrää. Jokainen varhain asuntolainaan maksamasi dollari on yksi dollari kotiosakkeesi kasvusta.

Kasvata kodin arvoa

Toinen loistava tapa rakentaa kodin pääomaa on lisätä asuntojen arvoa omaisuus. Voit esimerkiksi sijoittaa sisustuksen uudistamiseen, maisemointiin, aurinkopaneeleihin tai tekniikkaan kodin energiatehokkuuden parantamiseksi. Ennen kuin päätät käyttää kustannuksia uudistushankkeeseen, varmista, että parannukset antavat sinulle korkean sijoitetun pääoman tuottoprosentin (ROI). Keittiön korjaaminen, pation rakentaminen ja katon vaihtaminen ovat hyviä tapoja lisätä omaisuuden arvoa.

Kuinka tämä vaikuttaa talosi omaan pääomaan: Lisäämällä kodin arvoa voit kasvattaa talosi arvoa. kodin pääoma, jopa muuttamatta velkaa. Kun kuitenkin lähestyt tätä lähestymistapaa, muista, että yleiset markkinaolosuhteet voivat vaikuttaa myös kotiisi arvoon. Eikä kaikki remontoinnit lisää kotisi arvoa, joten valitse parannukset viisaasti.

Jälleenrahoituksen lyhentäminen lyhyemmällä lainalla

Jos sinulla on varaa maksaa enemmän kuukausilainamaksuista, harkitse lyhytaikaisen lainan jälleenrahoitus. Esimerkiksi, jos sinulla on tällä hetkellä 30 vuoden asuntolaina, mieti siirtymistä 12 vuoden asuntolainaan, jotta voit maksaa asuntolainasi nopeammin ja rakentaa koti-pääomaa samanaikaisesti. Muista kuitenkin, että asuntolainan uudelleenrahoittaminen lyhyemmälle aikavälille lisää kuukausimaksujasi, joten varmista, että sinulla on varaa kattaa lisäkustannukset joka kuukausi ennen jälleenrahoitusta.

Kuinka tämä vaikuttaa talosi omaan pääomaan: Kun jälleenrahoitat asuntolainaa lyhyemmällä aikavälillä, vähemmän maksusi menee koron maksamiseen. Tämä tarkoittaa, että enemmän jokaisesta kuukausimaksusta menee asuntolainan pääoman maksamiseen, mikä lisää pääomaasi.

Paranna luottopisteitäsi

Vaikka luottopisteiden rakentaminen ei välttämättä lisää kotisi pääomaa, se antaa sinulle mahdollisuuden ottaa enemmän rahaa. Riippumatta siitä, kuinka suuresta osasta kotiasi omistat, jos sinulla on huono luottopiste, lainausrajasi on vakavasti rajoitettu. Luotonantajat katsovat huonojen luottotulosten omaavien asunnon omistajien olevan riskialttiita ja vähemmän todennäköisesti kykeneviä maksamaan lainaa takaisin. Laskun maksaminen ajallaan ja luottokorttitaseiden pitäminen alhaisina voi auttaa parantamaan luottopisteitäsi.

Kuinka tämä vaikuttaa talosi omaan pääomaan: Luottopisteiden parantaminen ei vaikuta suoraan omaan pääomaanne, mutta sillä on vaikutus mihin lainoihin saat. Jos pystyt nostamaan luottopisteitäsi, saatat pystyä ottamaan 80 prosentin osuuden omasta pääomastasi 70 prosentin sijaan.

Hyödynnä markkinoiden vaihtelut

Myönnetty, tämä on vähemmän ennakoiva lähestymistapa, mutta kiinteistömarkkinat muuttuvat ajan myötä, ja koti-arvo vaihtelee vastaavasti. Kun kysyntä kasvaa ja kodin hinnat nousevat, kodin arvo nousee. Tämän seurauksena kodin pääoma kasvaa.

Vaikka tämä lähestymistapa ei ole sinun käsissäsi, voit olla ennakoiva seuraamalla ja tarkistamalla kotisi arvoa säännöllisesti Zillowin ja Redfinin kaltaisilla sivustoilla.

Kuinka tämä vaikuttaa talosi omaan pääomaan: Markkinavoimat, kuten lisääntynyt kysyntä, vaikuttavat kodin arvoon ja siten omaan pääomaan. Kodin arvon säännöllinen tarkistaminen auttaa sinua pysymään ajan tasalla, jotta voit olla valmis toimimaan, kun on oikea aika.

Muita huomioita asuntolainaa haettaessa

Jos luulet olevasi valmis käyttämään kotiosaketta, pidä mielessä seuraavat seikat.

• Kodin oman pääoman korot ovat suhteellisen alhaiset. Asuntolainoilla ja HELOC-luottolimiiteillä on paljon alhaisemmat korot kuin luottokorteilla ja muilla lainoilla, ja niiden saaminen voi olla helpompaa. Tämä johtuu siitä, että asuntolainat ovat vakuudellisia lainoja, mikä tarkoittaa, että ne käyttävät kotiasi vakuudeksi siltä varalta, että menetät maksuja.
• Kodin arvot voivat kaatua. Yksi syy olla varovainen asuntolainojen suhteen on, että asunnon arvot vaihtelevat. Jos otat suuren lainan ja kodin arvo putoaa, saatat päätyä velkaa enemmän kuin mitä talosi arvo on. Tämä on tila, joka tunnetaan nimellä ”ylösalaisin” tai ”vedenalainen”. Vuoden 2008 asumisonnettomuudessa miljoonat lainanottajat juuttuivat koteihin, joita he eivät voineet myydä, koska heidän kotinsa arvo laski ja heidän asuntolainansa oli enemmän kuin heidän kotinsa arvoinen.
• Talosi on linjalla. Jos ostit talosi tai jälleenrahoitit, kun korot olivat alhaiset, sinun on kysyttävä itseltäsi, kuinka viisasta on lainata kotiasi vastaan, varsinkin jos korko, jolla lainat nyt, on huomattavasti korkeampi kuin ensimmäisen asuntolainasi. Jos jäät maksujen jälkeen, saatat joutua sulkemiseen. Nostorekisteri voi olla parempi vaihtoehto, jos saat hyvän koron, mutta aloitat kaiken uudestaan korkomaksuilla.

Seuraavat vaiheet

Jos harkitset oman pääoman lainaa kotoa, sinun on ensin arvioitava, kuinka paljon kotisi on arvoinen. Ota sitten nykyinen asuntolainasaldo ja jakamalla kotiisi arvolla selvittääksesi, onko sinulla kelpoisuus.

Laadi suunnitelma, jossa käsitellään, miksi haluat nostaa pääomaa talostasi ja miten ja milloin maksa se takaisin. On parasta, jos otat pääoman pois kodistasi vain tiettyyn tarkoitukseen, jolla on positiivinen taloudellinen takaisinmaksuaika. Tämä voi olla mitä tahansa – muiden velkojen vakauttamisesta alhaisemmalla korolla – kodin arvon parantamiseen suuren kodinparannushankkeen avulla.

Määritä lopuksi, onko asuntolainaa, oman pääoman luottorajaa vai lunastusta. jälleenrahoitus on paras sinulle, ja tee sitten ostoksia muutaman lainanantajan kanssa aloittaaksesi prosessin.

UKK

Onko hyvä ottaa oma pääoma talostasi?

Monilla ihmisillä on huomattava prosenttiosuus nettovarallisuudestaan sidottu kotitalouksiin. Pitäisikö omaa pääomaa ottaa pois kodeistasi, riippuu usein siitä, mitä teet sen kanssa.

Jotkut ihmiset käyttävät asuntolainoja keinona vakuudettoman, korkokorkoisen velan vakauttamiseksi ja kokonaismaksujen pudottamiseksi. . Toiset käyttävät pääomaa uudistamiseen tai kodinparannushankkeeseen. Tämäntyyppisiin tavoitteisiin liittyy yleensä asetetut budjetit, joiden avulla on helppo ennakoida lainan määrä. Tämän avulla voit selvittää, onko sinulla varaa maksaa kuukausittain ylimääräinen lainan maksamisvelvoite.

”Jos asiakkailla on tarvetta käteiselle tai maksuvalmiuselle, oman pääoman ottaminen kotoa on usein halvin tapa maksaa rahaa. käytettävissä oleva rahoitus ”, Gupta kertoo.”Jos asiakkailla on käytettävissä muita käteisvaroja tai likviditeettilähteitä, kuten käteistä, sijoituksia tai muita rahoitusvaroja, heidän on punnittava kyseisistä varoista tuottamansa tuotto asuntolainan kustannuksiin ja tehtävä sopiva riski verrattuna palautusprosenttiin.”

Kumpi on parempi: kassan uudelleenrahoitus tai asuntolaina?

Rahoitusn uudelleenrahoituksen ja asuntolainan välinen päätös riippuu yksilön tarpeista, Gupta sanoo. ”Molemmat tuotteet ovat melko vertailukelpoisia asiakirjovaatimusten ja käsittelyaikojen suhteen. Jos ne eroavat toisistaan, asuntolainoissa ei yleensä ole sulkeutumiskustannuksia, kun taas rahojen uudelleenrahoituksilla on sulkemiskustannuksia. ”

Lisäksi on tärkeää ymmärtää, että monet lainanantajat eivät peri veroja ja vakuutus asuntolainoista talletustiliin. Tämän seurauksena asiakkaat saattavat olla vastuussa näiden summien maksamisesta erikseen vuosittain.

”Asiakkaiden tulee varmistaa, että he vertailevat kahden tuotteen omenat-omenat ja sisältävät kaikki ehdot”, Gupta sanoo. .

Kuinka paljon pääomaa voin ottaa pois kodeistani?

Vaikka kotiisi otettavan oman pääoman määrä vaihtelee luotonantajasta, useimmat antavat sinun lainata 80 85 prosenttiin kotiisi arvioidusta arvosta. Jotta voit lainata tätä summaa, sinulla on oltava LTV-suhde välillä 80 ja 85 prosenttia, mikä vastaa 15-20 prosenttia kotisi omaa pääomaa. Jos esimerkiksi kotiisi nykyinen arvo on 200 000 dollaria, sinun on oltava vähintään 30 000 – 40 000 dollaria omaa pääomaa lainanantajan vaatimuksista riippuen.

Voinko käyttää asuntolainaa mihin tahansa?

Asuntolainaa voidaan myöntää käytetään ostamaan mitä tahansa – lainanantajilla ei yleensä ole sääntöjä sen käytöstä. Asuntolainoilla voidaan maksaa esimerkiksi sairauskulut tai unelmiesi häät.

Vaikka voit käyttää sitä näiden asioiden rahoittamiseen, on parempi käyttää sitä korkokorkoisten velkojen jälleenrahoittamiseen tai kodin kunnostushankkeisiin. Sen käyttäminen edelliseen voi auttaa sinua pääsemään eroon velasta nopeammin edellyttäen, että varmistat matalamman koron. Käyttämällä sitä viimeksi mainittuun, voit kasvattaa kodin arvoa.

Jos käytät sitä muihin tarkoituksiin, kuten sijoittamiseen tai yrityksen rahoittamiseen, ei ole takeita siitä, että saisit hyvän sijoitetun pääoman, ja voit menettää rahaa.

Lisätietoja:

• kotipääoman luottoraja (HELOC) vs. asuntovelka
• oman pääoman laskeminen kodissasi
• 5 tärkeintä syytä käyttää omaa pääomaasi